Costo di costruzione e allestimento di un negozio

Ai valori va aggiunto, quando il locale è al grezzo, il costo delle opere di base (partizioni, servizi, impianti primari, adeguamenti): da 300 a 600 euro al mq secondo lo stato di partenza. La domanda da porre al proprietario prima di ogni stima è quindi sempre la stessa: in quale stato viene consegnato il locale?

La vetrina e l'ingresso concentrano il costo unitario più alto del negozio: serramento su misura, saracinesche o vetri di sicurezza, insegna, spesso autorizzazioni comunali specifiche nei centri storici. È anche l'elemento che il marchio non accetta di comprimere, perché è il primo strumento di vendita.

L'illuminazione è la voce più sottovalutata: nel retail non è un impianto ma un elemento di merchandising, con potenze, temperature colore e accenti che possono valere il 10-15 per cento dell'allestimento.

L'arredo e gli espositori possono essere standard di catena (economie di scala forti) o su misura (costi doppi a parità di funzione). La scelta appartiene al concept, non al cantiere.

Impianti e adeguamenti normativi: climatizzazione dimensionata su affollamento e vetrine, antincendio secondo superficie e attività, accessibilità, acustica verso le unità confinanti. Sono prerequisiti di apertura, non opzioni.

Le voci che sfuggono: allacci e potenza elettrica da adeguare, smaltimento dell'allestimento precedente, ripristini contrattuali a fine locazione, autorizzazioni per insegne e occupazione di suolo pubblico.

Nel retail ogni giorno di cantiere è un giorno di mancato incasso, e nei centri commerciali le finestre di lavoro sono spesso notturne e strettamente contrattualizzate. Ne derivano due conseguenze economiche. Primo: i preventivi retail incorporano un premio di velocità, e comprimere i tempi costa esplicitamente (squadre parallele, lavoro notturno, forniture accelerate). Secondo: il costo pieno di un allestimento include il mancato margine del periodo di chiusura, voce che nessuna impresa preventiva ma che il conto economico registra. Confrontare due offerte con tempi diversi senza monetizzare la differenza di giorni è un errore di valutazione frequente.

Locale consegnato al grezzo in via commerciale, concept di catena con adattamenti. L'esempio mostra la distanza tra la fascia di allestimento e il budget effettivo.

Il costo pieno al mq (2 550 euro) è più del doppio della fascia di allestimento da cui si è partiti: è la distanza abituale tra il prezzo che circola nelle conversazioni e il budget che serve davvero, e la ragione per cui nel retail si ragiona sempre a partire dallo stato di consegna del locale. Le voci mancanti sono impianti, opere edili di adattamento e spese tecniche.