Le fasce per famiglia
| Famiglia | Costo indicativo al mq | Nota di lettura |
|---|---|---|
| Uffici, shell and core | 1 200 - 1 800 € | Edificio finito nelle parti comuni, piani liberi |
| Uffici, fit-out interno | 850 - 1 600 € | Da livello base a executive (riferimenti Milano e Roma 2026) |
| Hotel, costruzione | 1 800 - 3 000 € | Fortissima dipendenza dalla categoria; il costo per camera è il vero indicatore |
| Retail, allestimento | 600 - 2 000 € | Dal negozio di vicinato al flagship |
Nel terziario più che altrove i valori al mq vanno dichiarati con il loro perimetro: shell and core, fit-out e ripristini sono tre budget diversi che si sommano nel ciclo di vita dell'immobile, e mescolarli è l'errore di confronto più comune. Confrontare due cifre senza questa indicazione non ha senso.
Gli uffici: due budget in uno
Il direzionale si preventiva in due tempi. Lo shell and core (struttura, involucro, impianti primari, parti comuni) è il costo del contenitore. Il fit-out degli interni (partizioni, controsoffitti, impianti secondari, dati, arredi tecnici) è il costo dell'abitare l'ufficio, e la sua incidenza cresce con la componente tecnologica: le voci meccaniche, elettriche e IT superano ormai il 40 per cento dei budget di allestimento. Fasce, livelli e un esempio di budget per piano sono nell'articolo sul costo di costruzione di uffici al mq.
L'hotel: si ragiona per camera
Nell'alberghiero il mq è un indicatore debole: la metrica di settore è il costo per camera, che integra superfici comuni, impianti e FF&E in un solo numero confrontabile tra strutture. La categoria comanda: tra un tre stelle funzionale e un cinque stelle, il costo per camera può variare di tre volte. Fasce per categoria, incidenze e un quadro dei costi tipo sono nell'articolo sul costo di costruzione di un hotel.
Il retail: il format scrive il preventivo
Nel commerciale il costo dipende dal format più che dai metri: un vicinato alimentare, una catena in centro commerciale e un flagship di via centrale hanno logiche di allestimento incomparabili. Le costanti sono la velocità (i giorni di cantiere sono giorni di mancato incasso) e il peso delle finiture a vista. L'articolo sul costo di costruzione e allestimento di un negozio organizza le fasce per format con le voci ricorrenti.
Esempio di calcolo: fit-out di un piano uffici di 600 mq
Piano libero consegnato shell and core, allestimento di livello medio per 48 postazioni. L'esempio parte dal guscio e arriva alla postazione consegnata.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Fit-out edile e impiantistico | 600 mq × 1 250 € | 750 000 € |
| Quota meccanica, elettrica e IT (interna al fit-out) | ~42 % | 315 000 € |
| Spese tecniche e project management (10 %) | 750 000 × 0,10 | 75 000 € |
| Totale indicativo | 825 000 € | |
| Costo per postazione | 825 000 / 48 | ~17 200 € |
Il costo per postazione è il numero che il conto economico dell'azienda occupante riconosce davvero: confrontare due proposte di allestimento su quel valore, a parità di densità e di livello, è più affidabile che confrontare i mq. Da notare anche la quota impiantistica e tecnologica: superata stabilmente la soglia del 40 per cento del budget, è la voce da specificare per prima in capitolato, perché è quella dove le offerte divergono di più.
Come impostare un budget terziario
Tre regole pratiche valgono per tutto il segmento. Dichiarare il perimetro (shell and core, fit-out, ripristini) prima di ogni confronto. Ragionare per unità funzionale (postazione, camera, punto vendita) oltre che al mq, perché è l'unità che il conto economico dell'operazione riconosce. E anticipare le dotazioni imposte dalla destinazione (antincendio, accessibilità, acustica), che nel terziario non sono opzioni ma prerequisiti di apertura: scoprirle a progetto avanzato è la fonte principale di extracosti del segmento.
Nota: i valori indicati sono ordini di grandezza 2026 per il mercato italiano, a scopo orientativo. Ogni progetto richiede un preventivo specifico basato su computo metrico e prezzari regionali aggiornati.