I tre perimetri, e le loro fasce
| Perimetro | Costo indicativo al mq | Chi lo sostiene tipicamente |
|---|---|---|
| Shell and core | 1 200 - 1 800 € | Proprietà o sviluppatore |
| Fit-out interno | 850 - 1 600 € | Conduttore, o proprietà come incentivo |
| Ripristino a fine locazione | ~135 € | Conduttore uscente |
Lo shell and core è il contenitore: struttura, involucro, impianti primari, nuclei di collegamento, parti comuni finite. Consegna piani liberi, pronti ad accogliere qualunque layout. Il fit-out è l'allestimento interno: partizioni, controsoffitti, pavimenti sopraelevati, impianti secondari, cablaggio dati, arredi tecnici. Il ripristino è la rimessa in pristino contrattuale alla riconsegna, voce che i conduttori scoprono spesso a contratto già firmato.
I riferimenti 2026 per il fit-out sui due mercati principali italiani collocano Milano e Roma su valori allineati: circa 850 euro al mq per allestimenti di livello base, 1 250 per la fascia media e fino a 1 600 per il livello executive, comprensivi di opere edili, impianti, arredi, integrazioni audiovisive e IT e consulenze. Nel confronto europeo l'Italia si colloca in posizione intermedia, sopra la Spagna e sensibilmente sotto Germania e Regno Unito.
Dove si concentra il costo del fit-out
La composizione del budget di allestimento è cambiata in profondità nell'ultimo ciclo: le componenti meccaniche, elettriche e tecnologiche (climatizzazione, distribuzione elettrica, sicurezza, IT e audiovisivi) superano oggi stabilmente il 40 per cento del totale, mentre le opere edili tradizionali incidono proporzionalmente meno che in passato. Le ragioni sono strutturali: catene di fornitura più complesse, tempi di approvvigionamento lunghi per le apparecchiature specialistiche, volatilità dei prezzi del rame, domanda crescente di tecnologie per smart building.
La conseguenza operativa è netta: il capitolato impiantistico e tecnologico va definito per primo, perché è la parte del budget dove le offerte divergono di più e dove i tempi di consegna condizionano il cronoprogramma. Un allestimento pianificato senza verificare i lead time delle unità di climatizzazione o delle apparecchiature AV parte già in ritardo.
Le variabili che spostano il budget direzionale
La densità di postazioni. Più postazioni per mq significano più impianti, più aria trattata, più cablaggio: la densità è un moltiplicatore di costo prima che una scelta di layout.
Le certificazioni. I protocolli di sostenibilità e benessere richiesti dagli investitori o dai conduttori corporate aggiungono requisiti su materiali, monitoraggio e commissioning, con incidenze di alcuni punti percentuali sul budget e vincoli sulla progettazione fin dall'inizio.
Lo stato dell'immobile. Un fit-out su edificio esistente incontra impianti primari da adeguare, altezze utili ridotte e vincoli strutturali che un edificio nuovo non pone; è la ragione per cui i costi di riqualificazione degli uffici sono cresciuti sensibilmente negli ultimi anni.
La flessibilità futura. Progettare per riconfigurazioni successive costa di più subito e molto meno alla prima riorganizzazione: una scelta di conto economico pluriennale, non di cantiere.
Esempio di budget: piano di 600 mq, allestimento medio, 48 postazioni
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Fit-out edile e impiantistico | 600 mq × 1 250 € | 750 000 € |
| di cui componenti meccaniche, elettriche, IT | ~42 % | 315 000 € |
| Spese tecniche e project management (10 %) | 75 000 € | |
| Totale | 825 000 € | |
| Costo per postazione | 825 000 / 48 | ~17 200 € |
Il costo per postazione è la metrica che il conto economico dell'azienda occupante riconosce davvero, e l'unica che consente di confrontare proposte con densità e livelli diversi. Due allestimenti a 1 250 euro al mq possono produrre costi per postazione lontanissimi se uno prevede 40 postazioni e l'altro 60.
Nota: i valori indicati sono ordini di grandezza 2026 per il mercato italiano, a scopo orientativo, basati sui riferimenti di mercato pubblicati per Milano e Roma. Ogni progetto richiede un preventivo specifico basato su computo metrico.