Costo di ristrutturazione al mq

Come sempre in questo cocon, i valori escludono spese tecniche (in ristrutturazione tipicamente il 10-15 per cento, tra progetto, direzione lavori e pratiche), IVA e arredi. E in ristrutturazione più che altrove va aggiunta una riserva per imprevisti robusta: il 10-15 per cento, perché l'esistente si scopre demolendo.

Gli impianti sono la prima voce dell'integrale: rifare completamente elettrico e idrotermosanitario in un appartamento vale da solo 250-400 euro al mq, ed è la ragione per cui tra il medio e l'integrale il costo quasi raddoppia. Risparmiare sugli impianti mantenendo quelli esistenti è legittimo in un intervento medio, ma sposta l'immobile in un'altra categoria di risultato.

Bagni e cucina concentrano il costo per metro quadrato più alto della casa: opere idrauliche, rivestimenti, sanitari e rubinetterie fanno di ogni bagno un cantiere da 8 000-15 000 euro secondo il livello.

Le finiture sono la voce più elastica: tra un pavimento corrente e uno di pregio, tra un serramento standard e uno alto di gamma, il budget può variare del 50 per cento a parità di lavorazioni. È la leva su cui si regola il preventivo, verso l'alto o verso il basso; l'estremo superiore è trattato nell'articolo sul costo delle finiture di pregio.

L'appartamento è il caso più frequente e quello con i migliori riferimenti di mercato: l'articolo sul costo di ristrutturazione di un appartamento sviluppa un computo di esempio per un 80 mq, voce per voce. Le sue fasce sono le più documentate del segmento.

La casa intera aggiunge all'appartamento le partite dell'involucro e delle strutture: copertura, facciate, cappotto, eventuali consolidamenti. Le fasce salgono e la varianza pure; il quadro è nell'articolo sul costo di ristrutturazione integrale di una casa.

L'edificio storico o vincolato è un mondo a parte: lavorazioni specialistiche, materiali imposti, autorizzazioni della Soprintendenza. I costi partono dove finiscono quelli ordinari, come mostra l'articolo sulla ristrutturazione di un edificio storico. E chi aggiunge volume invece di trasformarlo trova fasce e vincoli nell'articolo su ampliamento e sopraelevazione.

Il totale reale supera il prodotto mq per prezzo di circa un quarto, esattamente come nella nuova costruzione. Sul risultato incidono poi le detrazioni fiscali vigenti, che in Italia cambiano di anno in anno con la legge di bilancio: vanno verificate al momento del progetto e trattate come variabile finanziaria, non come sconto acquisito.

Due variabili pratiche completano il budget di una ristrutturazione. Il cantiere abitato: ristrutturare vivendo in casa è possibile solo per interventi leggeri o per fasi; in un integrale, i tentativi di convivenza allungano il cronoprogramma e fanno lievitare i costi (protezioni, doppie movimentazioni, lavorazioni frammentate), al punto che un affitto temporaneo di qualche mese risulta spesso più economico del sovraccosto di cantiere. I tempi: un intervento medio su un appartamento occupa 6-10 settimane, un integrale 3-5 mesi, ai quali va sommato il tempo delle pratiche edilizie prima dell'apertura del cantiere. Ogni settimana aggiuntiva ha un costo indiretto (affitti, mutui su due immobili, traslochi) che appartiene al budget dell'operazione anche se nessuna impresa lo preventiva.