Costo di ristrutturazione di un edificio storico

Ai valori vanno aggiunte spese tecniche più elevate del consueto (15-20 per cento: al progetto si affiancano rilievi accurati, relazioni storiche, indagini stratigrafiche e diagnostiche) e una riserva per imprevisti che nel restauro non scende sotto il 20 per cento. Queste voci precedono il cantiere e non sono comprimibili.

Il consolidamento delle murature. Cuci-scuci, iniezioni, ristilature dei giunti, tirantature: lavorazioni a misura, lente, eseguite da maestranze specializzate, con costi unitari lontani da quelli della muratura nuova.

I solai lignei. Restauro delle travi esistenti (che è quasi sempre imposto, non facoltativo), integrazioni con protesi in legno, rinforzi con soletta collaborante leggera: il rifacimento in laterocemento, economico e rapido, di norma non è ammesso.

Gli intonaci e le finiture storiche. Intonaci a calce, tinteggi a base minerale, stucchi: materiali e cicli di applicazione che escludono i prodotti industriali correnti.

Gli elementi decorativi. Affreschi, cornici, boiserie, portali: interventi di restauro veri e propri, affidati a restauratori con qualifica, con preventivi che si costruiscono per singolo elemento e non al metro quadrato.

Gli infissi. Restauro dei serramenti storici invece della sostituzione, con recupero dei ferramenti e adeguamento prestazionale mediante controtelai o vetri sottili: costa più di un serramento nuovo di alta gamma.

L'edificio tutelato richiede l'autorizzazione della Soprintendenza prima dell'intervento, su un progetto che descriva materiali e tecniche. Le implicazioni economiche sono tre, e vanno messe nel budget dall'inizio.

Le soluzioni sono negoziate, non scelte. Il progettista propone, l'autorità approva o prescrive: una soluzione impiantistica bocciata può richiedere una variante costosa (impianti a vista, canalizzazioni alternative, sistemi radianti a bassa invasività).

I tempi sono più lunghi. Ai tempi comunali si somma l'istruttoria della tutela; il cronoprogramma di un restauro si misura in trimestri, e ogni mese ha un costo indiretto per il committente.

Alcune prestazioni sono limitate per legge. Il cappotto esterno è in genere inammissibile sulle facciate tutelate, l'isolamento va risolto dall'interno o in copertura, e i livelli di efficienza raggiungibili sono inferiori a quelli di un edificio ordinario. Le deroghe esistono, ma sono un tema di progetto, non un dato.

Nel restauro il costo al metro quadrato è il peggiore degli indicatori: due edifici nella stessa via, con la stessa superficie e lo stesso vincolo, possono differire del doppio secondo lo stato di conservazione e la presenza di apparati decorativi. L'unico approccio affidabile è il computo per elementi, costruito dopo il rilievo e le indagini diagnostiche: si misurano e si prezzano le singole lavorazioni, dalla ristilatura al restauro del portale, e solo alla fine si calcola, per curiosità statistica, il costo al mq risultante. Chi parte dal costo al mq per stimare un restauro sta indovinando; il metodo corretto è quello dell'articolo su come si calcola il costo al mq, applicato al contrario.