Le fasce per livello di intervento
| Livello | Costo al mq | Casa di 150 mq | Contenuto |
|---|---|---|---|
| Interno completo, involucro conservato | 800 - 1 100 € | 120 000 - 165 000 € | Impianti, finiture, serramenti; niente strutture |
| Integrale con involucro | 1 100 - 1 600 € | 165 000 - 240 000 € | Aggiunge cappotto, copertura, facciate |
| Integrale con strutture | 1 600 - 2 200 € | 240 000 - 330 000 € | Aggiunge consolidamenti, solai, aperture strutturali |
| Di pregio | 2 200 € e oltre | 330 000 € e oltre | Materiali e impianti di alta gamma |
Come sempre, ai valori vanno aggiunti spese tecniche (12-15 per cento, più elevate che in appartamento per la componente strutturale), IVA e una riserva per imprevisti che qui va portata al 15-20 per cento: nell'edificio indipendente le sorprese sono più numerose e più costose. Su una casa indipendente queste voci pesano più che su un appartamento.
Le partite che l'appartamento non ha
La copertura. Rifacimento del manto, isolamento, eventuale sostituzione dell'orditura lignea, lattonerie: da 120 a 250 euro al mq di falda, con salti importanti se la struttura del tetto è degradata.
Le facciate e il cappotto. Isolamento a cappotto, intonaci, ponteggio su tutti i lati: 90-160 euro al mq di superficie verticale, cui si aggiunge il costo del ponteggio, che nell'edificio isolato è una voce a sé.
Le strutture. Consolidamenti di solai, cerchiature per nuove aperture, interventi di miglioramento sismico: sono le lavorazioni con la maggiore incertezza a preventivo, perché dipendono da verifiche che si completano solo con saggi e indagini.
Gli impianti a servizio dell'intero edificio. Centrale termica, distribuzione su più livelli, scarichi esterni, allacci: dimensioni e sviluppi superiori a quelli di un appartamento a pari superficie utile.
I sovraccosti tipici dell'esistente
| Sovraccosto | Quando emerge | Ordine di grandezza |
|---|---|---|
| Solai da consolidare | dopo i saggi strutturali | 80 - 200 €/mq di solaio |
| Umidità di risalita nelle murature | in demolizione degli intonaci | 3 000 - 15 000 € |
| Rimozione di materiali pericolosi | in copertura o tubazioni | secondo quantità, da 3 000 € |
| Adeguamento impianti a norma | in progetto | già incluso se ben preventivato |
| Fondazioni insufficienti | con verifica strutturale | intervento significativo |
Da qui la regola operativa che distingue i cantieri riusciti: le indagini prima del preventivo, non durante il cantiere. Saggi strutturali, verifica dello stato delle fondazioni, prova di umidità, verifica della copertura: un pacchetto di indagini costa poche migliaia di euro e sposta il preventivo dalla speranza alla misura.
Ristrutturare o demolire e ricostruire
Sopra una certa soglia di degrado la ricostruzione diventa competitiva. Il confronto, su una casa di 150 mq. Il confronto si fa a parità di superficie e di livello di finitura.
| Voce | Ristrutturazione integrale con strutture | Demolizione e ricostruzione |
|---|---|---|
| Opere | 150 × 1 800 = 270 000 € | 150 × 1 800 = 270 000 € |
| Demolizione e smaltimento | parziale, 12 000 € | totale, 35 000 € |
| Imprevisti | 18 % (48 600 €) | 8 % (21 600 €) |
| Prestazioni finali | limitate dall'esistente | da nuova costruzione |
| Totale indicativo | 330 600 € | 326 600 € |
A costi quasi equivalenti, la ricostruzione offre prestazioni energetiche e sismiche da edificio nuovo e imprevisti dimezzati. Ma la decisione non è solo economica: vincoli urbanistici (volumetria ricostruibile, distanze, eventuali vincoli paesaggistici), tempi autorizzativi più lunghi e il regime fiscale applicabile possono ribaltare il confronto. È una valutazione da fare con il tecnico su un progetto preliminare, con i riferimenti della nuova costruzione dell'articolo sul costo di costruzione residenziale.
Nota: i valori indicati sono ordini di grandezza 2026 per il mercato italiano, a scopo orientativo. Ogni progetto richiede indagini preliminari e un preventivo specifico basato su computo metrico.