Le tre categorie dell'articolo 23
L'articolo 23 del Testo Unico individua gli interventi realizzabili in alternativa al permesso di costruire mediante segnalazione certificata. L'elenco è tassativo e comprende tre categorie.
La prima categoria comprende gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10 comma 1 lettera c), cioè quelli che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino modifiche della volumetria complessiva, oppure, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio. Sono le ristrutturazioni cosiddette pesanti.
La seconda categoria comprende gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi comunque denominati, compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti. Il presupposto è l'esistenza di uno strumento attuativo.
La terza categoria comprende gli interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche. Lo strumento deve recare precise disposizioni planovolumetriche.
Il presupposto sostanziale che unisce le tre categorie
Sotto la diversità delle fattispecie si legge un principio unitario, e coglierlo aiuta a valutare i casi dubbi. Coglierlo aiuta a valutare i casi dubbi.
Lo strumento è ammesso quando l'intervento è già compiutamente predeterminato, dalla norma o dalla pianificazione. Nella prima categoria la predeterminazione viene dall'articolo 10, che tipizza le fattispecie. Nelle altre due viene dagli strumenti urbanistici, che devono contenere disposizioni plano-volumetriche precise, la cui sussistenza è dichiarata dall'organo comunale.
Dove la pianificazione lascia margini di valutazione, il presupposto viene a mancare e il provvedimento espresso resta necessario. Questo spiega perché la SCIA alternativa non sia uno strumento a scelta del privato per qualunque intervento pesante: è ammessa nei soli casi tassativamente indicati e a condizione che i presupposti ricorrano.
Un titolo a formazione differita
Qui si colloca la differenza procedurale più rilevante rispetto alla SCIA ordinaria. Riguarda il momento in cui i lavori possono iniziare.
La segnalazione va presentata allo sportello unico per l'edilizia almeno trenta giorni prima dell'inizio dei lavori. L'intervento può essere avviato solo dopo il decorso di quel termine, durante il quale il comune verifica la completezza e la regolarità della documentazione, può richiedere integrazioni con sospensione dei termini e può adottare un provvedimento motivato di divieto che impedisce l'inizio dei lavori.
La segnalazione è quindi efficace trascorsi trenta giorni dalla presentazione, a condizione che sia completa in ogni sua parte tecnica e formale. La completezza della documentazione è condizione dell'efficacia.
| Profilo | SCIA ordinaria | SCIA alternativa |
|---|---|---|
| Fondamento | Articolo 22 | Articolo 23 |
| Interventi | Manutenzione straordinaria strutturale, restauro strutturale, ristrutturazione leggera | Ristrutturazione pesante e nuova costruzione nei casi tipizzati |
| Inizio dei lavori | Dalla presentazione | Trascorsi trenta giorni dalla presentazione |
| Potere del comune nel termine | Divieto di prosecuzione e rimozione degli effetti | Provvedimento motivato di divieto che impedisce l'avvio |
| Contributo di costruzione | Di norma non dovuto | Dovuto ai sensi dell'articolo 16 |
La riga sull'inizio dei lavori è quella che smentisce l'idea di uno strumento più rapido. Rispetto ai novanta giorni del procedimento ordinario il guadagno esiste, ma non è l'immediatezza della segnalazione ordinaria.
Il regime del contributo
La SCIA alternativa è onerosa come il permesso di costruire: il contributo di costruzione è dovuto ai sensi dell'articolo 16, e il suo calcolo accompagna la presentazione. La denominazione del titolo non incide sull'onerosità.
Questa caratteristica va segnalata al committente insieme alla scelta del titolo, perché la denominazione del titolo tende a suggerire un regime economico diverso da quello effettivo. Il nome del titolo suggerisce una semplificazione che sul piano economico non esiste.
Il peso dell'asseverazione
L'assenza di un provvedimento espresso sposta interamente sul progettista la responsabilità della conformità. Non vi è alcun atto dell'amministrazione che la accerti.
L'asseverazione generica o formulata con clausole di stile non assolve la funzione. Il progettista deve indicare puntualmente gli strumenti urbanistici verificati, i parametri rispettati e le norme di settore applicate. Un'attestazione non veritiera espone a conseguenze che, oltre al piano civile e disciplinare, comprendono il piano penale secondo la disciplina generale sulle dichiarazioni asseverate.
Sul piano operativo questo significa che la documentazione a supporto dell'asseverazione va conservata: in caso di controllo successivo o di contenzioso è la prova della legittimità dell'intervento. In caso di controllo è l'unico elemento difensivo disponibile.
Come si valuta la convenienza
La scelta tra permesso di costruire e segnalazione alternativa, nei casi in cui entrambi siano praticabili, si riduce a un confronto su tre variabili. Si riduce a un confronto tra tempi e responsabilità.
Il tempo è la prima, e favorisce la segnalazione: trenta giorni contro i novanta del procedimento ordinario, salvo le maggiorazioni. È il vantaggio più visibile ed è reale.
La stabilità del titolo è la seconda, e favorisce il provvedimento espresso. Il permesso consolida una valutazione dell'amministrazione, mentre la segnalazione lascia la conformità interamente affidata all'asseverazione, con il potere di controllo successivo che resta esercitabile.
L'esposizione professionale è la terza, e favorisce anch'essa il provvedimento espresso. Nel procedimento ordinario l'istruttoria condivide con il progettista la verifica di conformità; nella segnalazione quella verifica è unicamente sua.
Ne deriva un criterio pratico. Su interventi con inquadramento netto, pianificazione dettagliata e preesistenza documentata, la segnalazione alternativa è la scelta efficiente. Su interventi con qualunque margine di incertezza, i sessanta giorni in più del procedimento ordinario comprano una copertura che nessuna asseverazione fornisce.
Quando il ricorso a questo strumento è improprio
La maggiore libertà procedurale non attenua il rigore richiesto sulla conformità, che deve essere piena e non discutibile. La conformità deve essere piena e non discutibile.
Il caso a maggior rischio è quello dell'incertezza sull'inquadramento dell'intervento, in particolare al confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. In quella situazione l'uso della SCIA alternativa può rivelarsi improprio, con le conseguenze sanzionatorie proprie dell'esecuzione in assenza del titolo richiesto.
Il secondo caso a rischio è quello dei piani attuativi la cui idoneità non sia stata esplicitamente dichiarata dall'organo comunale. La dichiarazione è un presupposto della seconda categoria e la sua assenza non è surrogabile da una valutazione del progettista.
Quando l'inquadramento è dubbio, il permesso di costruire resta la scelta prudente, e la maggiore durata del procedimento è il prezzo della stabilità del titolo. La maggiore durata del procedimento è il prezzo della certezza.
Gli errori più frequenti
Trattare l'articolo 23 come una facoltà generale per gli interventi pesanti è il primo, e ignora la tassatività delle tre categorie. La tassatività dell'elenco viene così ignorata.
Avviare i lavori prima del decorso dei trenta giorni è il secondo, e colloca l'intervento in assenza di titolo efficace. L'intervento si colloca in assenza di titolo efficace.
Assumere che il titolo non sia oneroso è il terzo, e produce un budget sottostimato della componente contributiva. Il budget risulta sottostimato nella componente contributiva.
Rendere un'asseverazione generica è il quarto, e trasforma il pilastro del procedimento in un documento privo di valore probatorio. Il pilastro del procedimento si trasforma in un documento privo di valore.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. Restano fermi i casi particolari previsti dalla disciplina e gli adattamenti regionali: si raccomanda la verifica del testo vigente, della normativa regionale e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.