La frontière avec la viabilisation
Une distinction technique qui a des conséquences contractuelles. Le raccordement et la viabilisation ne relèvent pas des mêmes intervenants.
La viabilisation amène les réseaux jusqu'au terrain ou en limite de propriété, et relève de l'acquisition, comme l'explique l'article sur le terrain viabilisé ou non.
Le raccordement conduit les réseaux de la limite jusqu'au bâtiment, et relève du projet de construction.
Cette frontière est souvent implicite dans les devis, ce qui crée une zone grise où chacun suppose que l'autre a prévu la prestation.
La règle : faire préciser où s'arrête chaque intervention, dans le devis de viabilisation comme dans celui de l'entreprise.
| Famille | Contenu | Caractère |
|---|---|---|
| Raccordements aux réseaux | Eau, électricité, assainissement, télécoms | Incompressible |
| Accès et stationnement | Voirie privée, entrée | Nécessaire, dimensionnable |
| Terrassements et soutènements | Adaptation au terrain | Variable selon la pente |
| Aménagements d'agrément | Terrasses, plantations, clôtures | Ajustable |
Ce que recouvrent les aménagements extérieurs
Quatre familles, et seule la première est réellement incompressible. Elles vont des réseaux aux aménagements d'agrément.
Les accès et le stationnement, nécessaires à l'usage du bâtiment.
Les surfaces attenantes, terrasse et abords immédiats.
Les limites, clôtures, murs et portails, dont certains peuvent être imposés par les règles communales.
Le végétal et le paysagement, qui constituent la part la plus extensible.
Certaines de ces prestations ne sont pas facultatives. Les règles communales peuvent imposer des dispositions sur les clôtures, les surfaces perméables ou la gestion des eaux, ce qui relève de l'urbanisme communal.
Pourquoi ils dérapent
Trois mécanismes, tous prévisibles.
Ils sont exclus des offres clé en main, sans que cette exclusion soit toujours mise en avant, comme le rappelle l'article sur hors-eau-hors-air et clé en main.
Leur périmètre n'a pas de limite naturelle. Contrairement au bâtiment, dont le programme est fini, l'aménagement extérieur peut toujours s'étendre.
Ils arrivent en fin de projet, lorsque la provision est consommée et que la lassitude budgétaire est maximale.
Le report est alors la solution retenue, ce qui les fait sortir du budget sans les faire disparaître du besoin.
Ce qui fait varier leur coût
Quatre facteurs, tous liés au terrain.
La distance aux réseaux, pour la part raccordement.
La topographie. Une pente impose des ouvrages de soutènement ou de nivellement qui peuvent dépasser le coût des aménagements eux-mêmes.
La surface à traiter, une grande parcelle représentant un poste plus lourd.
Les obligations communales, notamment en matière de gestion des eaux de pluie et de perméabilité, qui peuvent imposer des dispositifs spécifiques.
Comment les cadrer dès le départ
Quatre mesures, toutes à prendre en phase amont. Elles évitent les découvertes tardives sur ce poste.
Les chiffrer au même moment que le bâtiment, et non après.
Distinguer l'incompressible de l'extensible. Accès, gestion des eaux et obligations réglementaires d'un côté ; paysagement de l'autre.
Prévoir explicitement ce qui sera différé, avec un montant, plutôt que de le laisser implicite.
Vérifier les obligations communales avant de chiffrer, certaines dispositions n'étant pas optionnelles.
Un poste différé mais chiffré reste maîtrisé. Un poste différé et non chiffré devient un dépassement futur.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Faire préciser la frontière entre viabilisation et raccordement dans tous les devis concernés.
Chiffrer les extérieurs en même temps que le bâtiment, quitte à prévoir un phasage.
Vérifier les obligations communales en matière d'aménagement et de gestion des eaux avant de chiffrer.
Distinguer explicitement l'incompressible de l'extensible dans tout document budgétaire remis.
Cet article présente l'état des données à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un devis ni la consultation de la commune.