Wat verschilt van nieuwbouw
Drie structurele verschillen.
Niet alle hoeveelheden volgen uit de tekening. De werkelijke dikte van een wand, de aard van een ondergrond of de staat van een element bepalen hoeveelheden die de opmeting niet geeft.
Er bestaan posten zonder tegenhanger bij nieuwbouw, in de eerste plaats sloop en afvoer.
Het werk gebeurt in een beperkte omgeving, wat de rendementen raakt zonder de hoeveelheden te wijzigen.
Dat laatste punt wordt vaak met het vorige verward. Een correcte hoeveelheid gekoppeld aan een nieuwbouweenheidsprijs levert een foute raming op, zonder dat de meetstaat in het geding is.
De algemene beginselen van de meetstaat komen aan bod in een andere gids, over meetstaat en bestek. De contractuele documenten worden er ontleed.
De sloopposten
Dit zijn de slechtst behandelde posten van renovatiemeetstaten, en die welke de meeste onenigheid opleveren. Zij betreffen de afbraak en de herstellingen.
Vier redenen.
Zij worden vaak geglobaliseerd. Eén enkele sloopregel laat noch toe offertes te vergelijken, noch een facturatie na te gaan.
Hun hoeveelheid hangt af van wat wordt ontdekt. Een sloop legt soms meerdere niet-gedocumenteerde opeenvolgende lagen bloot.
De afvoer is een onderscheiden post, waarvan de kost afhangt van de aard van de materialen en hun sortering, en die geregeld wordt vergeten.
Bepaalde materialen vergen een bijzondere behandeling, wat tot de voorafgaande diagnoses behoort, behandeld in het artikel over asbest en de opsporing ervan.
De regel die daaruit volgt: de sloopwerken per aard en per lokalisatie detailleren, en de afvoer als een volwaardige post behandelen.
Hoe een onzekere hoeveelheid beschrijven
Een eerlijke meetstaat onderscheidt drie statuten, en hij zegt het. Hij scheidt het gemeten, het geraamde en het vermoede.
De gemeten hoeveelheden, vastgesteld door opmeting op het bestaande, met een hoge betrouwbaarheid.
De vermoede hoeveelheden, geraamd op grond van uitdrukkelijke hypothesen, bij te sturen naar de vaststelling.
De voorwaardelijke hoeveelheden, voor werken die enkel worden uitgevoerd indien een voorwaarde zich verwezenlijkt.
Die drie statuten moeten in het document verschijnen, met voor elke vermoede hoeveelheid de hypothese waarop zij steunt.
Een geschreven hypothese wordt getoetst en gecorrigeerd. Een impliciete hypothese wordt betwist.
Het juridische stelsel van de vermoede hoeveelheden komt aan bod in de gids over meetstaat en bestek. Hun contractuele behandeling wordt er toegelicht.
| Statuut van de hoeveelheid | Herkomst | Wat in de meetstaat moet staan |
|---|---|---|
| Gemeten | Opmeting van het bestaande | De hoeveelheid en de wijze van opmeting |
| Vermoed | Uitgeschreven hypothese | De weerhouden hypothese en de aanpassingsregel |
| Voorwaardelijk | Werken afhankelijk van een voorwaarde | De voorwaarde en de afgesproken eenheidsprijs |
Wat offertes vergelijkbaar maakt
Vier voorwaarden, waarvan de afwezigheid de meeste onverklaarde verschillen tussen offertes verklaart. Zij slaan op de traceerbaarheid van de hoeveelheden.
Dezelfde posten, met dezelfde opdeling, met name bij de sloopwerken.
Dezelfde hypothesen, uitdrukkelijk vermeld, anders raamt elke onderneming een ander project.
Dezelfde eenheden, wat niet triviaal is bij renovatie waar de keuze tussen oppervlakte-, lengte- of forfaitaire eenheid het resultaat wijzigt.
Dezelfde behandeling van de onzekerheid, waarbij elke offerte aangeeft of zij al dan niet een voorziening bevat, onderwerp behandeld in het artikel over ramen met een onzekerheidsmarge.
Twee offertes die dertig procent uiteenlopen, slaan vaak op twee verschillende omvangen, en niet op twee prijsniveaus.
De keuze van de eenheden
Een technisch punt met belangrijke praktische gevolgen. Het betreft de gekozen meetwijze.
De oppervlakte-eenheid past bij homogene werken en maakt de toetsing eenvoudig.
De lengte-eenheid past bij lijnvormige werken, met name bij aansluitingsherstellingen, frequent bij renovatie.
Het forfait past bij wat zich niet nuttig laat meten, maar het draagt de onzekerheid over op wie het aanvaardt, en het belet bijsturing naar de vaststelling.
Een volledig forfaitaire meetstaat bij renovatie is een signaal. Het wijst ofwel op een zeer fijne kennis van het gebouw, ofwel op een niet-besproken risico-overdracht.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Detailleer de sloopwerken per aard en lokalisatie, en tel de afvoer apart.
Vermeld het statuut van elke hoeveelheid, gemeten, vermoed of voorwaardelijk.
Schrijf de hypothesen, opdat zij kunnen worden getoetst in plaats van betwist.
Bezorg dezelfde basis aan alle geraadpleegde ondernemingen, de enige manier om vergelijkbare offertes te verkrijgen.
Dit artikel geeft beginselen van vakmethode weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen technisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.