Puudused, parandamine ja oluline rikkumine

Võrdlusalus on leping, mitte üldine kvaliteediootus. VÕS § 641 järgi peab töö vastama lepingutingimustele. Kui töö ei vasta, on tegemist mittevastavusega, millest tulenevad tellija õiguskaitsevahendid. Erand on § 641 lg 3: töövõtja ei vastuta mittevastavuse eest, mis tuleneb tellija juhistest, tellija antud materjali puudustest või kolmanda isiku eeltöödest, kui ta on neid piisavalt kontrollinud. Seda erandit käsitleb tellija viivituse artikkel samas harus.

Seetõttu algab puuduste haldamine lepingust. Mida täpsemalt on lepingus ja projektis kirjas kvaliteedinõuded, materjalid ja tolerantsid, seda lihtsam on hiljem öelda, kas töö vastab või mitte.

Kutse- või majandustegevuses tegutsev tellija peab töö viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma (VÕS § 643). Mittevastavusest tuleb töövõtjale teatada mõistliku aja jooksul ning kutse- või majandustegevuses tegutsev tellija peab mittevastavust kirjeldama piisavalt täpselt (§ 644). Tarbijatöövõtu puhul on teatamistähtaeg 2 kuud (§ 644 lg 1), kuid tarbijatöövõtuleping käsitleb tarbija vallasasja (§ 635 lg 4), nii et ehituse puhul kehtib ka tarbijast tellijale mõistliku aja nõue.

Teatamata jätmisel kaotab tellija õiguse mittevastavusele tugineda. Kui tellijal oli teatamata jätmiseks mõistlik vabandus, võib ta siiski nõuda hinna alandamist või kahju hüvitamist, välja arvatud saamata jäänud tulu (§ 644). Professionaalse tellija jaoks tähendab see, et läbivaatus ja kirjalik teade ei ole formaalsus, vaid nõude eeldus.

Tellija tegevus	Säte	Mis juhtub, kui see jääb tegemata
töö viivitamata üle vaadata	VÕS § 643	hiljem on raske näidata, et teade tehti mõistliku aja jooksul
teatada mõistliku aja jooksul ja piisavalt täpselt	VÕS § 644	õigus mittevastavusele tugineda kaob (mõistliku vabanduse korral jääb hinnaalandus või kahjuhüvitis ilma saamata jäänud tuluta)
nõuda parandamist teatega koos või mõistliku aja jooksul pärast seda	VÕS § 646 lg 6	õigus parandamist nõuda kaob (lg 7 erand puudutab ainult tarbijatöövõttu ehk tarbija vallasasja)

Omanikujärelevalve aitab, kuid ei asenda tellija enda teadet. Omanikujärelevalve tegija kontrollib muu hulgas ehitamise kvaliteeti ja vastavust ehituslepingule ning teavitab omanikku; tema töö ei välista ega piira töövõtja vastutust töövõtulepingu alusel (EhS § 20 lg 4). Järelevalve ülesandeid ja piire käsitleb artikkel omanikujärelevalvest. Lepingulise teate töövõtjale peab siiski tegema tellija või tema volitatud isik.

Hea teade on lühike, konkreetne ja dateeritud. See nimetab ehitise osa ja asukoha, kirjeldab, mis ei vasta lepingule või projektile, viitab lepingu või projekti kohale, millele töö ei vasta, ning lisab fotod või mõõtmistulemused. Kutse- või majandustegevuses tegutseva tellija puhul on piisav täpsus seaduse nõue (VÕS § 644), mitte üksnes hea tava.

Järelevalve dokumendid toetavad tellija teadet. Omanikujärelevalve tegemise korra (majandus- ja taristuministri määrus nr 80) järgi kontrollib järelevalve tegija muu hulgas kaetud töid ning ehitamise kvaliteeti ja vastavust ehituslepingule (§ 4 lg 2), teavitab omanikku ja ehitajat ning kannab teated ehitustööde päevikusse (§ 5). Tal on õigus nõuda projektile või lepingule mittevastavate tööde ümbertegemist (§ 6 lg 1) ning nõuded esitatakse kirjalikult 2 tööpäeva jooksul (§ 6 lg 3). Peidetavad tööd on eriti tundlikud: kui puudus jääb enne katmist märkamata, on selle hilisem tõendamine kallim nii ajas kui rahas.

Tellija võib nõuda puuduse kõrvaldamist või uue töö valmistamist (VÕS § 646 lg 1) ning parandamise kulud kannab töövõtja (lg 4). Ehitusleping ei ole tarbijatöövõtuleping, mistõttu võib uut tööd nõuda ainult olulise rikkumise korral (lg 2); tavaline õiguskaitsevahend on parandamine.

Asendustäitmine on tellija kõige praktilisem rahaline hoob. VÕS § 646 lg 5: kui töövõtja ei kõrvalda puudust mõistliku aja jooksul, võib tellija puuduse ise kõrvaldada või kõrvaldada lasta ja nõuda töövõtjalt mõistlike kulutuste hüvitamist. Praktikas eeldab see, et tellija on nõudnud parandamist ja andnud selleks mõistliku aja. Sõna „mõistlik“ esineb kaks korda: nii tähtaeg kui kulutused peavad olema mõistlikud, mistõttu tasub mõlemat dokumenteerida. Praktiline järjekord asendustäitmiseks on järgmine:

1. kirjalik teade koos puuduse kirjeldusega;
2. kirjalik nõue puudus kõrvaldada konkreetse tähtaja jooksul;
3. tähtaja möödumise fikseerimine;
4. vähemalt ühe sõltumatu hinnapakkumise võtmine parandustööle;
5. parandamine ja kulude dokumenteerimine;
6. nõue töövõtjale koos dokumentidega.

Kui parandamine ei õnnestu, muutub puudus lepingu lõpetamise aluseks. VÕS § 647 järgi on töövõtja rikkumine oluline muu hulgas siis, kui parandamine on võimatu, see ebaõnnestub, töövõtja keeldub sellest põhjendamatult või ei tee seda mõistliku aja jooksul. Sellistel juhtudel ei ole vaja anda § 114 järgset täiendavat tähtaega ning tellija võib muu hulgas lepingust taganeda.

Taganemine olulise rikkumise tõttu on teine väljapääs kui vaba ülesütlemine. VÕS § 655 lg 2 järgi ei kohaldata vaba ülesütlemise hüvitise korda, kui tellija lõpetab lepingu töövõtja rikkumise tõttu. Kahe aluse rahalist võrdlust käsitleb artikkel tellija ülesütlemisõigusest samas harus. Taganemise eeldus on aga rikkumise tõendamine, mistõttu samm 1 ja samm 2 peavad olema dokumenteeritud.

Hinnaalandus on rahaline lahendus puudusele, mida ei parandata, kuid seadus piirab seda. VÕS § 648 järgi ei saa tellija hinda alandada, kui töövõtja on töö lepingutingimustega vastavusse viinud või kui tellija on põhjendamatult keeldunud töövõtja ettepanekust seda teha. Tellija, kes eelistab raha parandamisele ja keeldub seetõttu töövõtja parandusettepanekust, võib seega kaotada ka hinnaalanduse.

Maksmise ajastus on samuti hoob. VÕS § 637 lg 5 järgi ei pea tellija tasu maksma enne, kui tal on olnud võimalus tööd üle vaadata, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti. Paljudes ehituslepingutes on maksmise kord vahearvetega teisiti kokku lepitud, mistõttu tasub enne allkirjastamist kontrollida, kas ja kuidas vahearved seonduvad tööde ülevaatusega.

Tellija soov	Õiguslik alus	Piir
puudus parandada töövõtja kulul	VÕS § 646 lg 1 ja 4	parandamist tuleb nõuda õigeaegselt (§ 646 lg 6)
puudus ise kõrvaldada ja kulud nõuda	VÕS § 646 lg 5	töövõtja ei paranda mõistliku aja jooksul; kulutused peavad olema mõistlikud
hinda alandada	VÕS § 648 (piirang)	ei ole võimalik, kui töövõtja parandas või tellija keeldus põhjendamatult parandusettepanekust
lepingust taganeda	VÕS § 647	rikkumine peab olema oluline

Vastuvõtmine on tellija kohustus, kuid see ei tähenda puudustega leppimist. VÕS § 638 järgi peab tellija valmis töö vastu võtma; kui ta keeldub põhjuseta töövõtja määratud mõistliku tähtaja jooksul, loetakse töö vastu võetuks. Puudused, mis vastuvõtmisel avastatakse, tasub seetõttu kirja panna vastuvõtmise dokumendis, koos parandamise nõude ja tähtajaga.

Ehitise kasutamise alustamiseks vajalik kasutusteatis või kasutusluba on avalik-õiguslik menetlus, mis ei asenda lepingulist vastuvõtmist ega vastupidi. Seda käsitleb ehitusloa juhendi artikkel kasutusloast ja kasutusteatisest.

Ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 5 aastat (TsÜS § 146 lg 2), võrreldes tehingust tuleneva nõude üldise 3-aastase tähtajaga (lg 1). Kui kohustust rikuti tahtlikult, on aegumistähtaeg 10 aastat (lg 4). Tähtaeg hakkab VÕS § 651 järgi kulgema töö valmimisest või, kui töö tuleb vastu võtta, vastuvõtmisest.

Tarbijast tellijal on lisakaitse. Kui ehitamise leping on sõlmitud ettevõtja ja tarbija vahel, eeldatakse, et 2 aasta jooksul pärast üleandmist ilmnenud mittevastavus oli olemas juba üleandmisel; vastupidine kokkulepe on tühine (VÕS § 642 lg 2^1). Professionaalsele tellijale see eeldus ei laiene.

Aegumine ei asenda teatamist. 5-aastane tähtaeg on aeg nõude esitamiseks, kuid § 644 teatamiskohustus kehtib eraldi: puudusest tuleb teatada mõistliku aja jooksul pärast avastamist, mitte aegumistähtaja lõpus.

Lõppmaksumuse seisukohalt on puudusel kolm võimalikku hinda. Kui tellija tegutseb õigeaegselt, kannab parandamise kulud töövõtja ja tellija kulu on aeg ning oma töötajate töö. Kui tellija kõrvaldab puuduse ise, maksab ta parandamise ette ja nõuab selle tagasi, kandes sissenõudmise riski. Kui tellija kaotab oma õigused hilinenud teate tõttu, maksab ta parandamise ise.

Leppetrahv puuduse eest on võimalik, kuid see ei asenda parandamist. Kui lepingus on trahv näiteks puuduste kõrvaldamise tähtaja ületamise eest, kehtivad selle suurusele samad piirid nagu igale leppetrahvile; vaata artiklit leppetrahvist ja selle piiridest.