Tellija õigus leping igal ajal üles öelda ja selle hind

Paragrahvi pealkiri on „Tellija ülesütlemisõigus“ ja selle esimene lõige on lühike. VÕS § 655 lg 1: „Tellija võib töövõtulepingu igal ajal üles öelda. Kui tellija on töövõtulepingu üles öelnud, on töövõtjal õigus nõuda kokkulepitud tasu, millest on maha arvatud see, mille ta lepingu ülesütlemise tõttu kokku hoidis või mille ta oma tööjõu teistsuguse kasutamisega omandas või oleks võinud mõistlikult omandada.“

Teine lõige piirab sätte kohaldamisala. § 655 lg 2 järgi ei kohaldata esimest lõiget juhul, kui tellija ütleb lepingu üles seetõttu, et töövõtja on lepingut rikkunud. Sellisel juhul ei ole tegemist vaba ülesütlemisega, vaid rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendiga, mille tagajärjed on teised.

Sättest tulenevad kolm järeldust, mis on tellija jaoks rahaliselt olulised:

Riigikohtu töövõtulepingu praktika ülevaade (2022) viitab tellija ülesütlemisõigusele mitme lahendi kaudu (3-2-1-79-16, 3-2-1-171-15, 3-2-1-59-13 ja 3-2-1-64-11). Ülevaade kordab § 655 lg 1 arvutusreeglit (2-13-40856/124, p 11; 3-2-1-171-15, p 15) ja lg 2 erandit (3-2-1-59-13, p 14), kuid ei anna kokkuhoiu arvutamiseks täpsemaid juhiseid. Avaldatud kohtupraktikast ei saa seega tuletada täpsemaid arvutusreegleid kui seaduse tekst ise. Tellija peaks lähtuma sätte sõnastusest ja dokumenteerima oma arvutuse.

Hüvitise suuruse saab hinnata enne ülesütlemist, kui leping ja töö seis on teada. Arvutus koosneb kolmest osast, mis vastavad sätte loogikale.

1. Tehtud töö. See on lepingu hinna osa, mis vastab ülesütlemise hetkeks tehtud tööle. Tavaliselt on osa sellest juba tasutud vahearvete alusel; ülejäänu on võlg.

2. Tegemata osa hind, millest on maha arvatud kokkuhoid. Tegemata tööde hinnast arvatakse maha kulud, mida töövõtja enam ei kanna: materjalid, mida ta ei pea ostma, alltöövõtjad, kellega leping lõpeb, platsikulud, mis peatuvad. Mida ta juba tellis ja tagastada ei saa, see ei ole kokkuhoid. Järele jääb põhiliselt tegemata osa kate ja need kulud, mida töövõtja ei saa vältida.

3. Tööjõu muu kasutamine. Kui töövõtja suunab oma töötajad teisele objektile või oleks seda mõistlikult saanud teha, arvatakse ka see tulu maha.

Tellijal on mõistlik küsida töövõtjalt andmeid nende kolme ploki kohta: tellimused ja nende tühistamise võimalus, alltöövõtulepingute seis, tööjõu ümberpaigutamise plaan. Seadus ei nimeta, milliseid dokumente töövõtja peab esitama, kuid ilma nendeta ei saa kumbki pool arvutust kontrollida.

Järgmine näide on täielikult väljamõeldud ja näitab üksnes arvutuse ülesehitust.

Nõue 170 000 € koosneb tehtud tööst (150 000 €) ja tegemata osa jäägist (250 000 − 215 000 − 15 000 = 20 000 €). Tellija jaoks ei ole see siiski kogu hind. Ehituse lõpetamiseks tuleb palgata uus töövõtja, kelle hind poolelioleva objekti eest on harva sama mis algse lepingu tegemata osa hind, ning lisanduvad viivitus ja võimalik vaidlus tehtud töö kvaliteedi üle. Ülesütlemise otsuse eelduseks on seega kaks arvutust: hüvitis vanale töövõtjale ja ülejäänud töö maksumus uuega.

Sama soov leping lõpetada võib tugineda kolmele erinevale sättele ning nende rahaline tagajärg erineb oluliselt. Enne ülesütlemisavalduse saatmist tasub otsustada, millisele alusele tellija tugineb, ja see kirjalikult välja öelda.

Eelarve ületamise alus on kitsas, kuid tellijale soodne. VÕS § 639 lg 3: „Kui tellija ütleb lepingu eelarve ületamise tõttu üles, ei pea ta maksma eelarvet ületavat tasu.“ Eelarve tähendab siin § 639 mõttes lepingus kokku lepitud töö hinnangulist maksumust, mis võib olla töövõtjale siduv või mittesiduv; kokkuleppe puudumisel eeldatakse siduvust (§ 639 lg 1). Ületamise teatamise ja selle kolme tingimuse kohta vaata artiklit eelarve olulisest ületamisest ja teatamiskohustusest. Riigikohtu praktika ülevaate järgi peab tellijal olema võimalik valida ületamise aktsepteerimise ja lepingu ülesütlemise vahel; tegemist on avaldatud lahendite suundumusega, mitte seadusesättega.

Olulise rikkumise alus nõuab tõendeid. Kui tellija tugineb töövõtja olulisele rikkumisele, kuid ei suuda seda tõendada, langeb ära ka põhjus, miks § 655 lg 2 tema kasuks kohalduks, ja hüvitise küsimus jääb lahtiseks. Rikkumise jälg peab seega olemas olema enne ülesütlemisavaldust: teated, tähtajad ja ehitusdokumendid. Puuduste, parandamise ja taganemise korda käsitleb sama haru artikkel puudustest ja olulisest rikkumisest.

Hilinemine ja leppetrahv on omaette küsimus. Kui lõpetamise põhjus on töövõtja hilinemine, võib lepingus olla leppetrahv, mille nõudmine ja ülesütlemine tuleb omavahel kooskõlastada. Trahvi suuruse ja kohtuliku vähendamise piire käsitleb artikkel leppetrahvist ja selle piiridest.

Seadus annab raamistiku, kuid ehitusleping sisaldab sageli oma ülesütlemise tingimusi. Enne allkirjastamist ja uuesti enne ülesütlemist tasub lepingust üles otsida vähemalt neli asja.

• Etteteatamistähtaeg. Kas leping nõuab ülesütlemisest ette teatamist ja kui kaua? Tähtaja jooksul töö tavaliselt jätkub ja seda tuleb tasuda.
• Kindlasummaline tasu või protsent. Kui leping määrab ülesütlemise korral kindla summa või protsendi tegemata osast, tuleb see võrrelda § 655 järgse arvutusega. Lepingutingimus võib tellijale olla nii soodsam kui ka kulukam.
• Tehtud töö ja materjalide üleandmine. Kes saab tellitud, kuid paigaldamata materjalid, millises seisus antakse üle ehitusplats ja ehitusdokumendid, kes koostab tehtud tööde akti.
• Alltöövõtjate lepingud. Kas tellijal on õigus alltöövõtja lepingud üle võtta? Kui jah, võib see vähendada nii hüvitist kui ka uue töövõtja leidmise viivitust.

Need tingimused määravad väljapääsu tegeliku hinna sama palju kui seadus. Lepingu sõnastuse ja seaduse vahekorra hindamine konkreetsel juhul on õigusnõustamise küsimus; siinne eesmärk on, et tellija teaks, mida otsida.

Avaliku sektori tellija ehk hankija on hankelepingu puhul seotud ka riigihangete seadusega (RHS). RHS § 124 lg 1 p 1 järgi võib hankija hankelepingu muu hulgas üles öelda või sellest taganeda, kui lepingut on muudetud viisil, mida § 123 ei luba. See on hankija kaitse olukorras, kus lepingu muutmine on ületanud seaduslikke piire; piire endid käsitleb sama juhendi riigihanke haru.

Kontrollimise kuupäeval kehtib riigihangete seaduse redaktsioon, mille kehtivus lõpeb 31. oktoobril 2026. Kuni 31. oktoobrini 2026 kehtib senine kord; 1. novembril 2026 jõustub seaduse muudatus. Muutmise seadus (RT I, 03.07.2026, 3) § 124 ei muuda, nii et hankija ülesütlemisõigus jääb pärast 1. novembrit 2026 samaks.

Ülesütlemine on õiguslikult lihtne ja rahaliselt keeruline. Praktiline järjekord on järgmine: määrata alus (§ 655, § 639 lg 3 või § 647), arvutada hüvitis kolme ploki kaupa, hinnata ülejäänud töö maksumust uue töövõtjaga, lugeda lepingu ülesütlemise tingimused ja alles siis saata kirjalik avaldus, milles alus on nimetatud. Lõppmaksumuse prognoosi koostamist ja ajakohastamist käsitleb eelarvestamise juhendi artikkel kulude jälgimisest ehituse ajal; ülesütlemise otsus on selle prognoosi üks stsenaarium, mida tuleks võrrelda jätkamise stsenaariumiga.