1. Kolm rolli ja nende erinevus
Igaüks kaitseb eri asja.
| Roll | Mida ta kaitseb |
|---|---|
| Projekteerija | et lahendus viib nõutava tulemuseni |
| Omanikujärelevalve | et tehtu vastab projektile |
| Tehniline konsultant | et ühistu saab menetluses ja otsustes hakkama |
Kolmas roll on Eesti korterelamute toetuse kontekstis eraldi välja toodud: erialaste allikate järgi on toetuse tingimustes olnud nõue kaasata rekonstrueerimistööde planeerimisse ja teostamisse tehniline konsultant, kellega leping peab olema sõlmitud hiljemalt taotluse esitamise hetkeks. Nõude kehtivus ja täpne sõnastus tuleb kontrollida kehtivast määrusest, sest tingimused on voorude lõikes erinenud.
2. Miks järelevalve ei tohi olla töövõtja poolel
Kolm põhjust, ja kolmas on määrav. Järelevalve ülesanne on kontrollida seda, mille eest töövõtja saab tasu. Kui mõlemad on sama huvi all, kaob kontroll. Ja ühistul endal ei ole pädevust kontrollida, mistõttu järelevalve on ainus tehniline kaitse.
Ilma sõltumatu järelevalveta ei ole ühistul mingit viisi teada, kas soojustus on paigaldatud korrektselt, sest see kaetakse kinni. Renoveerimises on suur osa tööst peidetud lõpptulemuse taha, ja seda ei saa hiljem kontrollida ilma lammutamata.
3. Mida tehniline konsultant teeb
Neli ülesannet on ühistu jaoks kõige raskemad, ja kolmandal on suurim rahaline mõju. See puudutab hanke ettevalmistust.
Aitab hinnata, milline lahendus viib nõutava klassini. Aitab koostada hankedokumente. Aitab võrrelda pakkumusi, mille metoodikat käsitletakse eraldi juhendis eelarvestamise kohta. Ja aitab jälgida taotluse ja aruandluse tähtaegu.
Ühistu juhatus ei ole tavaliselt ehitusala inimene, mistõttu pakkumuste võrdlemine on koht, kus viga maksab kõige rohkem. Konsultant ei asenda seejuures järelevalvet ega projekteerijat: ta on ühistu poolel olev pädevus, mitte tehniline teostaja.
4. Mida lepingusse kirjutada
Neli asja on renoveerimises olulisemad kui uusehituses, ja esimene on kõige sagedamini puudu. See puudutab varasemat kogemust.
| Mida kirjutada | Miks |
|---|---|
| Kes vastutab, kui klass jääb nõutust madalamaks | kadunud toetus on kellegi risk |
| Kuidas käsitletakse ettenägematuid asjaolusid | vt maksumuse prognoosimine |
| Kuidas korraldatakse tööd asustatud hoones | vt ehitusaegne elamine |
| Kes teeb lõppmõõtmised ja tasakaalustamise | need on eraldi tööd |
Kui klassi ei saavutata, kaob toetus, ja siis on küsimus, kelle risk see on. Vastutus tuleb jagada projekteerija ja töövõtja vahel selgelt, sest põhjus võib olla kummalgi pool.
5. Kuidas valida
Kolm kriteeriumi lisaks hinnale, ja teine on alahinnatud. See puudutab suhtlemisoskust.
Varasem kogemus sarnaste korterelamutega, mitte üldine ehituskogemus. Valmisolek selgitada otsuseid mitteerialasele juhatusele. Ja kättesaadavus ehituse ajal, mis on järelevalve puhul määrav.
Ühistu juhatus peab suutma otsuseid korteriomanikele edasi selgitada, ja seda ei saa teha, kui talle endale ei ole selgitatud. Selgitamine on osa tööst.
Kokkuvõte ja neli praktilist reeglit
Kolm rolli kaitsevad eri asja: projekteerija tulemust, omanikujärelevalve teostuse vastavust ja tehniline konsultant ühistu enda pädevust, ning viimase kaasamine on olnud toetuse tingimustes nõutav hiljemalt taotluse esitamise hetkeks. Järelevalve ei tohi olla töövõtja poolel, sest renoveerimises kaetakse suur osa tööst kinni ja seda ei saa hiljem kontrollida ilma lammutamata. Lepingusse tuleb kirjutada, kelle risk on saavutamata jäänud klass, sest toetuse kadumise põhjus võib olla nii projektis kui ka teostuses.
Neli reeglit: hoia järelevalve töövõtjast sõltumatuna. Kontrolli tehnilise konsultandi nõude kehtivust kehtivast määrusest. Kirjuta lepingusse, kelle risk on saavutamata jäänud klass. Vali osapooled ka selgitamisvõime järgi, mitte ainult hinna järgi.
Artikkel annab erialast orientatsiooni kontrollimise kuupäeva seisuga. See ei asenda toetuse määrust ega ehitusseadustikku.