Die zwei Fristen für den Beginn
Sie hängen von der Art des erworbenen Objekts ab. Die Bezugsfristen unterscheiden sich zwischen Neubau und Bestand.
Zwei Jahre ab dem Datum der notariellen Urkunde, im Regelfall einer bestehenden Wohnung.
Vier Jahre beim Erwerb eines Baugrundstücks oder eines im Bau befindlichen Gebäudes.
Diese zweite Frist trägt der für den Bau erforderlichen Zeit Rechnung, die ihrerseits die Erlangung der Baugenehmigung einschließt, behandelt im entsprechenden Leitfaden.
Ein Bauvorhaben mit entgleitendem Zeitplan kann daher die Gutschrift gefährden, was die Steuerfrage an den Bauzeitplan bindet.
| Verpflichtung | Was sie verlangt | Hinweis |
|---|---|---|
| Bezugsfrist | Innerhalb der vorgesehenen Frist einziehen | Sie unterscheidet sich je nach Objektart |
| Nutzungsdauer | Die persönliche Nutzung aufrechterhalten | Sie läuft nach der Gewährung weiter |
| Unterbrechung | Durch einen berechtigten Grund rechtfertigen | Sie ist der Verwaltung anzuzeigen |
Die Mindestnutzungsdauer
Dies ist der zweite Zweig der Verpflichtung, und er wird oft vergessen. Er betrifft die Dauer, während der die Nutzung fortbestehen muss.
Der Erwerber verpflichtet sich, das Objekt als Eigentümer tatsächlich und persönlich während eines ununterbrochenen Zeitraums von mindestens zwei Jahren zu nutzen.
Das Wort ununterbrochen zählt. Eine aufgeteilte Nutzung erfüllt die Bedingung nicht.
Beide Anforderungen treten kumulativ hinzu. Fristgerecht zu beginnen genügt nicht, wenn die Nutzung nicht andauert; lange zu nutzen genügt nicht, wenn zu spät begonnen wurde.
Ausgangspunkt der Dauer ist die tatsächliche Nutzung, nicht das Datum der Urkunde.
Das Verbot anderweitiger Nutzung
Eine strenge Anforderung während des gesamten Zeitraums. Die Nutzung muss persönlich und tatsächlich sein.
Das Objekt darf während dieses Zeitraums keiner anderen Nutzung zugeführt werden.
Kein Teil des Gebäudes darf vermietet oder einer anderen Bestimmung als der persönlichen Wohnnutzung zugeführt werden.
Diese Klarstellung betrifft Teilkonstellationen, die oft zu Unrecht als harmlos gelten: ein Zimmer, ein Nebenstudio oder eine Garage zu vermieten fällt unter dasselbe Verbot.
Eine berufliche Nutzung eines Gebäudeteils verdient daher eine vorherige Prüfung, statt einer Annahme.
Die mögliche Verlängerung
Ein Ventil, das man kennen sollte, bevor man es braucht. Berechtigte Gründe können eine Unterbrechung rechtfertigen.
Der Erwerber kann an den Direktor der zuständigen Verwaltung einen schriftlichen und begründeten Antrag auf Verlängerung der Nutzungsfrist richten.
Sie setzt eine Begründung voraus und besteht daher nicht von Rechts wegen.
Sie ist vor Fristablauf zu beantragen, da eine bereits regelwidrige Lage schwerer zu bereinigen ist als eine vorweggenommene Frist.
Diese Möglichkeit ist besonders bei Bauvorhaben nützlich, wo Bauverzögerungen häufig und selten dem Erwerber zuzurechnen sind.
Was vor der Verpflichtung zu prüfen ist
Vier Punkte, vor der Unterzeichnung.
Dass der vorgesehene Projektzeitplan die Nutzung innerhalb der geltenden Frist erlaubt.
Dass keine, auch keine teilweise, Vermietung während des Verpflichtungszeitraums vorgesehen ist.
Dass eine etwaige berufliche Nutzung eines Gebäudeteils geprüft wurde.
Dass die persönliche Lage eine zweijährige ununterbrochene Nutzung vernünftigerweise zulässt.
Was dies für Fachleute bedeutet
Vier Regeln.
Die Vereinbarkeit des Bauzeitplans mit der Nutzungsfrist prüfen, besonders bei Neubauten.
Auf das Verbot auch teilweiser Vermietung hinweisen, ein häufiger und wenig bekannter Fall.
Auf die Möglichkeit der Verlängerung hinweisen, bevor die Frist überschritten ist.
Für gemischte oder atypische Lagen an Notar oder Verwaltung verweisen.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen zum Prüfdatum wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt weder eine Steuerberatung noch die Beratung durch einen Notar.