Les deux montages
| Entreprise générale | Lots séparés | |
|---|---|---|
| Nombre de contrats | un | autant que de lots |
| Coordination | assumée par l'entreprise | assumée par le maître d'ouvrage ou déléguée |
| Interlocuteur en cas de désordre | un seul | celui du lot concerné, à identifier |
| Protection de la loi Breyne | applicable si les autres conditions sont réunies | écartée |
La dernière ligne est celle qui pèse le plus lourd, et elle est traitée dans l'article sur le critère de l'entrepreneur unique.
L'agréation des entrepreneurs
Un mécanisme mal connu des maîtres d'ouvrage privés, et pourtant déterminant. Il concerne l'agréation des entrepreneurs.
L'agréation est une reconnaissance administrative attestant qu'une entreprise dispose des capacités techniques et financières pour exécuter des travaux d'une certaine nature et d'une certaine ampleur. Elle est classée par catégorie et par classe.
Deux effets principaux.
En marché public, elle conditionne l'accès à certains marchés, selon la catégorie et la classe requises, sujet traité dans le guide sur le métré et le cahier des charges.
En marché privé soumis à la loi Breyne, elle détermine le régime de garantie. Un entrepreneur agréé fournit un cautionnement d'un montant limité ; un intervenant non agréé doit fournir une garantie portant sur la totalité.
Cette différenciation est précisément celle que la Cour de justice de l'Union européenne a jugée contraire au droit européen, ce qui est développé dans l'article sur les paiements les garanties et le cautionnement.
Pour un maître d'ouvrage privé, la vérification de l'agréation reste donc utile aujourd'hui, tout en sachant que le régime attaché est appelé à évoluer.
Ce que l'entreprise générale apporte
Trois avantages réels, au-delà de la simplicité apparente. Ils tiennent à l'interlocuteur unique, à la coordination et à la garantie.
Un interlocuteur unique. En cas de désordre, le maître d'ouvrage n'a pas à déterminer quel lot est en cause avant d'agir.
La coordination incluse. L'ordonnancement des interventions, les interfaces entre corps d'état et les arbitrages relèvent de l'entreprise.
La protection légale, le cas échéant. Lorsque les autres conditions sont réunies, le montage déclenche la loi Breyne.
Ces avantages ont un prix, qui correspond à la marge de coordination et à la prise en charge du risque d'interface. Il est traité sous l'angle du coût dans le guide sur les prix de construction au m².
Ce que les lots séparés apportent
Deux avantages symétriques, et une charge. Ils tiennent au prix, au choix des entreprises et à la coordination.
Le choix de chaque entreprise, avec la possibilité de sélectionner des spécialistes plutôt que de subir les sous-traitants d'un tiers.
La transparence des prix par lot, sans marge de coordination intercalée.
En contrepartie, la coordination revient au maître d'ouvrage s'il ne la délègue pas, avec les responsabilités correspondantes et sans la protection de la loi Breyne.
Le point à ne pas manquer : ce montage suppose une compétence de coordination que peu de maîtres d'ouvrage particuliers possèdent, et son absence se paie en retards et en litiges d'interface.
Les effets en cascade du choix
Cinq conséquences, souvent découvertes après coup. Elles concernent la coordination, les délais et la responsabilité.
Le régime légal, avec ou sans loi Breyne.
Le nombre de garanties à obtenir et à suivre, une par contrat.
La complexité des réceptions, traitée dans la branche sur les réceptions.
L'identification du responsable en cas de désordre d'interface, notablement plus difficile en lots séparés.
Le rôle de l'architecte, dont le contrôle de l'exécution porte sur davantage d'interlocuteurs.
Ce choix se fait donc au programme, pas à la consultation. Le revenir en cours de projet suppose de reprendre l'ensemble du montage contractuel.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Poser le choix de montage dès le programme, en exposant ses effets juridiques et non seulement organisationnels.
Vérifier l'agréation lorsqu'elle conditionne une garantie ou l'accès à un marché.
Ne pas présenter les lots séparés comme une simple économie, la coordination étant un travail réel qui échoit à quelqu'un.
Documenter le choix et son motif, celui-ci conditionnant l'ensemble du régime applicable.
Cet article présente l'état des règles à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.