De vier hefbomen
| Hefboom | Wat hij oplevert |
|---|---|
| Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening | verfijning of verstrenging van de gewestelijke regels |
| Politieverordening | eisen inzake veiligheid en bezetting |
| Advies van de brandweer | technische voorwaarden opgelegd tijdens de behandeling |
| Taksen en retributies | rechtstreekse kost verbonden aan de vergunning |
Geen van die hefbomen is gecentraliseerd. Ze kennen veronderstelt contact met de gemeente, en het loutere lezen van de gewestelijke teksten legt ze niet bloot.
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening
Zij verfijnt de gewestelijke regels op het grondgebied van de gemeente, en kan ze verstrengen. Haar lezing gaat dus aan elke haalbaarheidsstudie vooraf.
Twee kenmerken maken haar moeilijk te anticiperen. Zij houden verband met haar verspreiding en haar veranderlijkheid.
Zij kan gezoneerd zijn. Een gemeente kan per wijk verschillende regels aannemen, waardoor de toepasselijke verordening van het exacte adres van het project afhangt.
Zij betreft vaak het uitzicht. Materialen, tinten, dakvormen, gevelopbouw: punten die niet in de gewestelijke codices staan maar de vergunning bepalen.
Bij projecten in beschermde zones of erfgoedgebieden kunnen die regels merkelijk strenger zijn dan het gewestelijke kader, zoals het Brusselse geval toont dat in de gids over de bouwkosten per m² wordt behandeld.
Het advies van de brandweer
Dit is de hefboom met de zwaarste technische gevolgen, en de minst voorspelbare. Het betreft de voorschriften van de gemeentelijke verordening.
De territoriaal bevoegde brandweerdienst wordt tijdens de behandeling geraadpleegd. Zijn advies is geen norm, maar de vragen die hij formuleert worden in de praktijk voorwaarden, hernomen in de vergunning.
Drie gevolgen.
Zij kunnen de basisnormen overstijgen. De dienst kan bijkomende maatregelen vragen op grond van de configuratie van de site, de bereikbaarheid of de beschikbare middelen.
Zij verschillen van hulpverleningszone tot hulpverleningszone. De praktijk is niet uniform over het grondgebied, waardoor elders opgedane ervaring slechts gedeeltelijk overdraagbaar is.
Zij komen laat in het proces. Een tijdens de behandeling verstrekt advies kan wijzigingen opleggen aan een reeds geraamd project.
Vandaar de aanbevolen praktijk: vraag een voorafgaand contact met de brandweerdienst bij projecten die van het gangbare afwijken, in plaats van het formele advies af te wachten.
De taksen en retributies
De eenvoudigst te ramen hefboom, en de vaakst vergeten in begrotingen. Het betreft de gemeentelijke belastingen op vergunningen.
De taksen verbonden aan de afgifte van een vergunning worden door de gemeente vastgesteld en verschillen van gemeente tot gemeente binnen eenzelfde gewest. Zij hangen vaak af van de aard en de omvang van de werken.
Daarbij komen, bij stedelijke werven, de retributies voor inname van het openbaar domein, die bij een langdurige operatie een reële post kunnen vormen. Zij worden per vierkante meter en per dag inname berekend.
Die posten komen aan bod in de gids over de bouwkosten per m². Zij zitten in geen enkel bouwkengetal.
De behandelpraktijken
Een vijfde factor, informeel maar reëel.
Bij gelijke regels behandelen twee gemeenten niet op dezelfde wijze: eisen inzake volledigheid van het dossier, werkelijke termijnen, tolerantie op bepaalde punten, frequentie van vragen om aanvulling. Voorafgaand contact laat toe dat verschil te meten.
Die factor is noch geschreven noch tegenstelbaar, maar hij bepaalt de kalender. Een vraag om aanvulling verlengt de termijn niet, zij verschuift het startpunt ervan, wat een project maanden kan doen opschuiven.
Hoe u ze bij de start onderzoekt
Een methode in drie stappen, uitvoerbaar in een halve dag. Zij vertrekt van de gemeentelijke verordening en eindigt bij een contact met de dienst.
1. Vraag de op het adres toepasselijke gemeentelijke verordening, en niet die van de gemeente in het algemeen, aangezien zij gezoneerd kan zijn.
2. Ga na of er een politieverordening bestaat met bepalingen over gebouwen.
3. Vraag een voorafgaand contact met de dienst ruimtelijke ordening en, indien het programma het verantwoordt, met de brandweerdienst.
Die drie stappen kosten enkele telefoontjes en voorkomen late ontdekkingen, die het duurst zijn omdat zij een reeds ontworpen project raken.
Wat dit betekent voor een professional
Drie regels.
Behandel de gemeente als een volwaardig normatief niveau, en niet als een loutere balie.
Documenteer de verkregen antwoorden, met bewaring van het spoor van de contacten met de diensten.
Anticipeer het brandweeradvies bij niet-gangbare programma's, in plaats van het op het einde van de behandeling te ondergaan.
Dit artikel geeft de stand van de praktijken op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen raadpleging van de betrokken gemeente.