Was der Index misst
Der Baupreisindex misst die Entwicklung der Preise, die Bauherren für Bauleistungen zahlen, bezogen auf ein festgelegtes Basisjahr. Die aktuelle Reihe verwendet 2021 als Basisjahr mit dem Wert 100.
Die beiden Reihen werden regelmäßig verwechselt, obwohl sie Verschiedenes messen. Die Verwechslung fällt nicht auf, weil beide in Punkten geführt werden und sich ähnlich bewegen.
| Reihe | Was sie misst | Für die Fortschreibung eines Kennwerts |
|---|---|---|
| Baupreisindex | Preise, die Bauherren für Bauleistungen zahlen | richtig |
| Baukostenindex | Kostenseite der Betriebe: Löhne und Materialpreise | nicht einschlägig |
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Basisjahr der aktuellen Reihe | 2021 = 100 |
| Veröffentlichungsrhythmus | vierteljährlich |
Davon zu unterscheiden ist der Baukostenindex, der die Kostenseite der ausführenden Betriebe abbildet, also Löhne und Materialpreise. Beide Kennzahlen laufen auseinander, weil sich die Marktlage auf die Marge auswirkt: In einer Phase schwacher Auslastung können die Baupreise langsamer steigen als die Baukosten, in einer Boomphase schneller.
Für die Fortschreibung eines Kostenkennwerts ist der Baupreisindex die richtige Reihe, weil ein Kennwert aus abgerechneten Projekten stammt und damit gezahlte Preise abbildet, nicht Herstellkosten.
Der Rechenweg
Die Formel ist einfach:
Fortgeschriebener Wert = Ausgangswert × (Index am Stichtag ÷ Index zum Kostenstand)
Ein Beispiel führt den Rechenweg vollständig vor. Die sechs Zeilen sind zugleich das Muster für die Darstellung in der eigenen Kostenermittlung.
| Schritt | Größe | Wert |
|---|---|---|
| 1 | Ausgangswert | 2.400 € je m² BGF |
| 2 | Kostenstand des Ausgangswerts | 1. Quartal 2025 |
| 3 | Indexwert zum Kostenstand | 132,6 |
| 4 | Indexwert am Stichtag | 140,0 |
| 5 | Rechnung | 2.400 × (140,0 ÷ 132,6) |
| 6 | Fortgeschriebener Wert | 2.534 € je m² BGF |
Drei Punkte sind dabei einzuhalten, und der zweite ist der am häufigsten verletzte. Er kostet in der Regel ein bis zwei Jahre Preisentwicklung, weil das Erscheinungsjahr einer Datensammlung nach ihrem Kostenstand liegt.
| # | Regel | Warum |
|---|---|---|
| 1 | Beide Indexwerte aus derselben Reihe und demselben Basisjahr | sonst ist das Verhältnis bedeutungslos |
| 2 | Kostenstand aus der Datensammlung, nicht aus ihrem Erscheinungsjahr | das Erscheinungsjahr liegt später |
| 3 | Rechenweg als eigene Zeile ausweisen, mit beiden Indexwerten und Quelle | macht die Ermittlung prüfbar |
Die Teilindizes verlaufen unterschiedlich
Das Statistische Bundesamt weist neben dem Gesamtindex für den Neubau von Wohngebäuden getrennte Reihen für Rohbau- und Ausbauarbeiten aus, und darunter Reihen für einzelne Gewerke. Die beiden Reihen entwickeln sich unterschiedlich.
Diese Reihen laufen auseinander, und der Abstand ist groß genug, um eine Ermittlung zu verfälschen. Er wirkt vor allem dann, wenn Rohbau und Ausbau im Projekt anders gewichtet sind als im Gesamtindex.
| Teilbereich | Veränderung gegenüber Vorjahr im Vergleichszeitraum |
|---|---|
| Rohbauarbeiten | 2,5 % |
| Ausbauarbeiten | 3,8 % |
| Beton- und Mauerarbeiten | im unteren einstelligen Bereich |
| Dachdeckungs-, Erd- und Zimmerarbeiten | deutlich stärker |
Der Abstand zwischen Rohbau und Ausbau beträgt in diesem Zeitraum 1,3 Prozentpunkte, also gut die Hälfte der Rohbaurate. Wer mit dem Gesamtindex fortschreibt, verteilt diesen Unterschied gleichmäßig und liegt bei rohbaulastigen Vorhaben daneben.
Praktische Folge: Wer eine Kostenermittlung nach Leistungsbereichen aufgebaut hat, sollte die jeweiligen Teilindizes verwenden und nicht den Gesamtindex. Ein pauschaler Zuschlag auf die Gesamtsumme bildet die interne Verschiebung zwischen den Gewerkegruppen nicht ab und unterschätzt den Ausbauanteil systematisch.
Die Faustregel von drei Prozent trägt nicht
In zahlreichen Ratgebern findet sich die Annahme, Baupreise stiegen um etwa drei Prozent jährlich. Als langfristiger Mittelwert ist das nicht abwegig, für eine konkrete Fortschreibung aber untauglich.
Die tatsächlichen Veränderungsraten schwanken erheblich, und zwar innerhalb weniger Jahre um ein Mehrfaches. Eine Pauschale trifft deshalb nur zufällig.
| Zeitraum | Rate gegenüber Vorjahr |
|---|---|
| 2021 bis 2023 | starke Anstiege |
| anschließende Phase | um 3 % |
| Frühjahr 2026 | 5 %, davon ein erheblicher Teil in einem einzigen Quartal |
Die Verwendung des veröffentlichten Indexwerts kostet keine zusätzliche Zeit gegenüber einer Pauschale und ist gegenüber dem Bauherrn belegbar. Es gibt keinen Grund, hier zu schätzen.
Netto oder brutto
Der Index wird einschließlich Umsatzsteuer ausgewiesen. Das ist für die Fortschreibung unproblematisch, solange man weiß, was man tut: Da die Fortschreibung mit einem Verhältnis zweier Indexwerte arbeitet, kürzt sich ein gleichbleibender Steuersatz heraus. Ein Nettowert lässt sich also mit der Bruttoreihe fortschreiben, solange sich der Steuersatz im betrachteten Zeitraum nicht geändert hat.
Ändert sich der Steuersatz zwischen Kostenstand und Stichtag, ist der Effekt gesondert zu behandeln. Die Systematik der Steuerangabe steht im Beitrag zum Kostenumfang eines Kennwerts.
Was die Fortschreibung nicht leistet
Dies ist der wichtigste Punkt des Beitrags. Die Fortschreibung korrigiert das Preisniveau, nicht den Leistungsumfang.
Ein Kennwert aus einem Gebäude, das vor zehn Jahren errichtet wurde, beschreibt ein Gebäude mit dem damaligen Anlagenstandard. Zwischenzeitlich verschärfte energetische Anforderungen, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, Wärmeerzeuger auf Basis erneuerbarer Energien, Ladeinfrastruktur und Gebäudeautomation sind in diesem Kennwert nicht enthalten. Der Index bildet sie auch nicht ab, weil er die Preisentwicklung für gleichbleibende Leistungen misst.
Ein fortgeschriebener alter Kennwert liegt deshalb systematisch zu niedrig, und der Fehler wächst mit dem Abstand zum Kostenstand. Die Trennung zwischen Preis und Leistung ist damit die eigentliche Grenze des Verfahrens.
| Was die Fortschreibung leistet | Was sie nicht leistet |
|---|---|
| Korrektur des Preisniveaus | Korrektur des Leistungsumfangs |
| Preisentwicklung gleichbleibender Leistungen | verschärfte energetische Anforderungen |
| Lüftung mit Wärmerückgewinnung | |
| Wärmeerzeuger auf Basis erneuerbarer Energien | |
| Ladeinfrastruktur und Gebäudeautomation |
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Die genannten Indexwerte und Veränderungsraten sind Stände zum Zeitpunkt der Prüfung. Sie ersetzen keine Abfrage der aktuellen Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes.