Die Spanne zwischen den Bundesländern
Die Auswertungen der Baugenehmigungs- und Baufertigstellungsstatistik zeigen ein deutliches Süd-Nord-Gefälle. Bayern liegt seit Jahren an der Spitze mit geplanten Baukosten für den Neubau von Wohnhäusern in einer Größenordnung von rund 2.900 Euro je Quadratmeter. Hamburg und Baden-Württemberg folgen. Am unteren Ende stehen Niedersachsen und Sachsen-Anhalt mit rund 1.900 Euro je Quadratmeter.
Die Spanne beträgt damit etwa 1.000 Euro je Quadratmeter oder rund 50 Prozent bezogen auf den unteren Wert. Bei einem Wohnhaus mit 150 Quadratmetern entspricht das einem Unterschied von etwa 150.000 Euro für dasselbe Raumprogramm.
| Preisniveau | Bundesländer |
|---|---|
| Oberes Drittel | Bayern, Hamburg, Baden-Württemberg |
| Mittleres Drittel | Hessen, Nordrhein-Westfalen, Berlin, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein |
| Unteres Drittel | Sachsen-Anhalt, Niedersachsen, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Brandenburg |
Wichtig für die Verwendung dieser Zahlen: Sie stammen aus der amtlichen Statistik der geplanten Baukosten und bilden nicht ausschließlich die Bauwerkskosten der Kostengruppen 300 und 400 ab. Sie eignen sich hervorragend für den Vergleich der Bundesländer untereinander, aber nicht als absoluter Kennwert für eine Kostenschätzung. Warum diese Unterscheidung entscheidend ist, behandelt der Beitrag zum Kostenumfang eines Kennwerts.
Lohnniveau und Tarifbindung
Der Lohnanteil an den Bauwerkskosten liegt im Hochbau je nach Gewerk zwischen 30 und 50 Prozent. Regionale Unterschiede im Lohnniveau schlagen deshalb fast unmittelbar durch. Der Bautarifvertrag kennt weiterhin unterschiedliche Lohngruppen für das frühere Bundesgebiet und für Berlin sowie die östlichen Bundesländer, und die tatsächlich gezahlten Löhne liegen in den süddeutschen Ballungsräumen wegen des Fachkräftemangels regelmäßig oberhalb der Tarifsätze.
Auslastung der ausführenden Betriebe
Der stärkste kurzfristige Treiber ist die Auftragslage. In einer Region mit vollen Auftragsbüchern kalkulieren Bieter mit höheren Zuschlägen, oder sie geben schlicht kein Angebot ab. Derselbe Betrieb bepreist dieselbe Leistung in einer Phase schwacher Auslastung deutlich niedriger. Diese Schwankung kann innerhalb eines Jahres größer ausfallen als der strukturelle Unterschied zwischen zwei Bundesländern.
Wettbewerbsintensität in der Ausschreibung
Die Zahl der Bieter, die auf eine Ausschreibung antworten, wirkt direkt auf den Preis. In dünn besiedelten Regionen mit wenigen leistungsfähigen Betrieben je Gewerk fällt der Wettbewerb aus, und der Preisvorteil des niedrigeren Lohnniveaus wird teilweise wieder aufgezehrt.
Technische Anforderungen aus der Lage
Ein Teil der Unterschiede ist nicht wirtschaftlich, sondern konstruktiv bedingt. Schneelastzonen, Windzonen und Erdbebenzonen sind bundesweit unterschiedlich verteilt und wirken auf die Bemessung des Tragwerks. Ein Dach im Alpenvorland ist für eine erheblich höhere Schneelast auszulegen als dasselbe Dach in der norddeutschen Tiefebene. Auch der Baugrund gehört hierher: Gründungsaufwand und Grundwasserstand sind standortabhängig und können die Kostengruppe 320 spürbar verschieben.
Transportwege und Materiallogistik
Bei massereichen Baustoffen wie Beton, Mauerwerk und Betonfertigteilen fällt die Entfernung zum Werk ins Gewicht. Regionen mit dichter Werksstruktur sind im Vorteil, abgelegene Standorte zahlen Transportzuschläge. Bei leichten und hochwertigen Bauteilen ist der Effekt vernachlässigbar.
Der Trugschluss vom Stadt-Land-Gefälle
Naheliegend wäre die Annahme, Bauen sei in der Großstadt teurer und auf dem Land günstiger. Für das Grundstück stimmt das, für die Baukosten selbst nicht zuverlässig.
Auswertungen der amtlichen Daten zeigen kein durchgängiges Gefälle zwischen städtischen und ländlichen Räumen bei den reinen Baukosten. Der Grund liegt im Wettbewerb: In Ballungsräumen konkurrieren mehr Unternehmen um dieselbe Ausschreibung, was preisdämpfend wirkt und die höheren Löhne und Baustelleneinrichtungskosten teilweise ausgleicht. Auf dem Land ist die Konkurrenz geringer, die Anfahrtswege sind länger, und einzelne Gewerke sind schlicht nicht verfügbar.
Was in der Stadt tatsächlich systematisch teurer wird, sind Baustelleneinrichtung und Baustellenlogistik: beengte Verhältnisse, Verkehrsführung, fehlende Lagerflächen, eingeschränkte Arbeitszeiten wegen Lärmschutz und aufwendigere Sicherungsmaßnahmen zur Nachbarbebauung. Diese Positionen sitzen in der Kostengruppe 300 verteilt und in den Baustellengemeinkosten, nicht in einem eigenen Zuschlag.
Der Unterschied zwischen einem Ballungsraum und einer ländlichen Region ist deshalb kein Faktor, den man pauschal ansetzt, sondern eine Frage der konkreten Baustellensituation. Er ist am konkreten Standort zu ermitteln.
Einen Kennwert auf den Standort übertragen
Für die Praxis empfiehlt sich ein zweistufiges Vorgehen. Die erste Stufe liefert die Größenordnung, die zweite den Standortbezug.
Erster Schritt, regionale Grobeinordnung. Der bundesweite Kennwert wird mit einem Regionalfaktor multipliziert, der das Preisniveau der Region gegenüber dem Bundesdurchschnitt abbildet. Fachdatensammlungen führen solche Faktoren auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte. Die Faktoren bewegen sich für Deutschland grob zwischen etwa 0,85 und 1,25, mit den Spitzenwerten in München und dem oberbayerischen Umland.
Zweiter Schritt, projektbezogene Korrektur. Auf den regional angepassten Wert kommen die standortspezifischen Besonderheiten: Baugrund, Schnee- und Windlastzone, Erschließungssituation, Zugänglichkeit der Baustelle und die aktuelle Auftragslage der in Frage kommenden Betriebe. Dieser zweite Schritt ist häufig der größere von beiden und lässt sich nicht aus einer Tabelle ablesen.
Wer den Regionalfaktor verwendet, sollte ihn in der Kostenermittlung ausdrücklich als eigene Zeile führen, mit Quelle und Bezugsgebiet. Sonst ist später nicht mehr erkennbar, ob ein Wert bereits regionalisiert wurde oder nicht, und die doppelte Anwendung desselben Faktors ist ein häufiger Fehler.
Die Spanne innerhalb eines Bundeslandes
Der Vergleich zwischen den Bundesländern ist eingängig, aber er verdeckt eine wichtige Tatsache. Innerhalb eines Landes ist die Streuung häufig größer als zwischen zwei Ländern.
Bayern ist dafür das deutlichste Beispiel. Das Preisniveau in München und den angrenzenden Landkreisen liegt weit über dem Landesdurchschnitt, während Regionen im Nordosten Bayerns wie Wunsiedel oder Hof zu den günstigsten Räumen der Bundesrepublik zählen. Beide liegen im selben Bundesland und unter derselben Landesbauordnung. Der Landesmittelwert beschreibt keinen der beiden Standorte zutreffend.
Ähnliches gilt für Nordrhein-Westfalen mit dem Gefälle zwischen dem Rheinland und dem Sauerland, und für Niedersachsen mit dem Abstand zwischen dem Hamburger Umland und der Region an der Elbe. Wer regional einordnet, sollte deshalb nicht auf Landesebene arbeiten, sondern auf Ebene des Landkreises oder der kreisfreien Stadt.
Die Bundesland-Statistik bleibt trotzdem nützlich, aber für einen anderen Zweck. Sie zeigt die Richtung und die Größenordnung der Streuung, nicht den Wert für einen Standort.
Ein Rechenbeispiel
Ein Bauwerkskennwert von 2.200 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche liegt als bundesweiter Mittelwert vor. Das Vorhaben umfasst 800 Quadratmeter Brutto-Grundfläche und soll im Umland einer süddeutschen Großstadt errichtet werden, mit einem Regionalfaktor von 1,18 aus einer aktuellen Datensammlung.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bundesweiter Ansatz | 800 × 2.200 | 1.760.000 € |
| Regionalisiert | × 1,18 | 2.076.800 € |
| Differenz allein aus der Region | 316.800 € |
Auf diesen regionalisierten Wert kommen anschließend die projektbezogenen Korrekturen. Ein schwieriger Baugrund, eine beengte Baustelle oder eine angespannte Auftragslage der Gewerke können jeweils einzeln in derselben Größenordnung wirken wie der gesamte Regionalfaktor. Der Faktor ist deshalb der Anfang der Standortbetrachtung und nicht ihr Ende.
Wichtig ist auch die Reihenfolge: Der Regionalfaktor wird auf den Kennwert angewendet, bevor die Fortschreibung auf den Stichtag erfolgt oder danach, aber niemals doppelt und niemals vermischt. Beide Schritte gehören als getrennte Zeilen in die Kostenermittlung, damit sie später nachvollziehbar bleiben.
Regionale Kosten sind nicht regionales Baurecht
Zwei Ebenen werden regelmäßig vermischt. Die hier behandelten Unterschiede sind wirtschaftlicher Natur und ergeben sich aus Löhnen, Wettbewerb, Auslastung und Standortbedingungen.
Davon getrennt zu betrachten sind die rechtlichen Unterschiede zwischen den Bundesländern. Jedes Land erlässt eine eigene Landesbauordnung mit Gesetzesrang, die Musterbauordnung ist nicht bindend, und die Abweichungen reichen von den Abstandsflächen über die Gebäudeklassen bis zur Bezeichnung der Genehmigungsverfahren. Diese Unterschiede wirken auf die Kosten, aber über die Anforderungen und nicht über das Preisniveau. Sie gehören in die Betrachtung des Baurechts und nicht in einen Regionalfaktor.
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Die genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken erheblich nach Standort, Gebäudetyp, Ausstattungsstandard und Marktlage.