HOAI Leistungsphasen: Honorar und Leistungsbild für Architekten

Für das Leistungsbild Gebäude und Innenräume gelten die folgenden Prozentsätze. Sie summieren sich in beiden Spalten auf 100 Prozent, verteilen die Summe aber bei vier Phasen unterschiedlich.

Phase	Bezeichnung	Gebäude	Innenräume
1	Grundlagenermittlung	2 %	2 %
2	Vorplanung	7 %	7 %
3	Entwurfsplanung	15 %	15 %
4	Genehmigungsplanung	3 %	2 %
5	Ausführungsplanung	25 %	30 %
6	Vorbereitung der Vergabe	10 %	7 %
7	Mitwirkung bei der Vergabe	4 %	3 %
8	Objektüberwachung und Dokumentation	32 %	32 %
9	Objektbetreuung	2 %	2 %

Die Sätze für Gebäude und Innenräume fallen bei vier Phasen auseinander, was in den meisten Übersichten fehlt. Wer die Gebäudewerte auf eine reine Innenraumleistung anwendet, verteilt rund ein Zehntel des Honorars falsch.

Drei Beobachtungen zur Verteilung sind für die Vertragsgestaltung wesentlich. Die Objektüberwachung trägt mit 32 Prozent fast ein Drittel. Die gesamte Planung bis zur Genehmigung trägt bei Gebäuden nur 27 Prozent. Und die Genehmigungsplanung ist mit 3 Prozent auffällig gering bewertet, obwohl ihr Aufwand stark vom Bundesland und vom Verfahren abhängt.

Der Zweig zu den neun Leistungsphasen behandelt sie im Einzelnen. Dort steht auch, welche Grundleistungen jeder Phase zugeordnet sind.

Ein Punkt hat unmittelbare Folgen für die Abrechnung und wird häufig missverstanden: Die HOAI bewertet Leistungsphasen, nicht einzelne Grundleistungen. Die Phase ist damit die kleinste von der Verordnung bewertete Einheit.

Werden nicht alle Grundleistungen einer Phase übertragen, darf nur ein Honorar berechnet werden, das dem Anteil der übertragenen Leistungen entspricht. Die Bewertung dieses Anteils ist jedoch nicht normiert, sondern in Textform zu vereinbaren.

In der Praxis wird auf Bewertungstabellen aus der Fachliteratur zurückgegriffen. Sie sind brauchbar, aber sie sind keine Vorgaben der Verordnung, und die herangezogene Quelle gehört in den Vertrag.

Größe	Was sie bestimmt
Anrechenbare Kosten	die Bemessungsgrundlage, aus der Kostenberechnung nach DIN 276
Honorarzone	den Schwierigkeitsgrad, nach sechs Bewertungsmerkmalen
Honorartafel	die Honorarspanne, gegebenenfalls interpoliert
Leistungsphasen	den abrechenbaren Anteil

Die Reihenfolge ist zwingend. Ohne anrechenbare Kosten kein Tafelwert, ohne Zone keine Spanne, ohne beauftragte Phasen kein Anteil.

Der häufigste Fehler betrifft die erste Zeile. Die anrechenbaren Kosten sind nicht die Baukosten: Die Kostengruppe 300 zählt vollständig, die Kostengruppe 400 nur bis zu einer Schwelle von 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten und darüber hinaus zur Hälfte, die Kostengruppen 100, 700 und 800 gar nicht, und die Umsatzsteuer ist ausdrücklich nicht Bestandteil.

Die Systematik der anrechenbaren Kosten behandelt das Themenfeld zur Kostenplanung nach DIN 276, der Rechenweg der Zweig zur Honorarermittlung. Beide sind nötig, weil die eine Größe ohne die andere kein Ergebnis liefert.

Für die Honorarzone kursiert die Vorstellung, sie werde über Bewertungspunkte berechnet. Der Verordnungstext sieht das anders.

Das Punktverfahren greift erst dann, wenn Bewertungsmerkmale aus mehreren Zonen anwendbar sind und deswegen Zweifel bestehen. Im Regelfall erfolgt die Zuordnung unmittelbar anhand der Merkmale und der Objektliste.

Bemerkenswert ist zudem die Gewichtung: Die Anzahl der Funktionsbereiche und die gestalterischen Anforderungen wiegen mit je bis zu 9 Punkten anderthalbmal so schwer wie die übrigen vier Merkmale mit je bis zu 6 Punkten. Der Beitrag zu den Honorarzonen behandelt das Vorgehen.

Grundlage ist das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 4. Juli 2019, wonach die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze gegen die Dienstleistungsrichtlinie verstoßen.

Bis Ende 2020	Seit 2021
Verbindliches Preisrahmenrecht	Freie Vereinbarung
Mindest- und Höchstsätze	Honorartafeln als Orientierungswerte
Mindestsatz als zwingende Untergrenze	Basishonorarsatz als Auffangregel
Schriftform bei Auftragserteilung	Textform, jederzeit möglich

Von der Honorarermittlung ist damit nichts mehr verbindlich, was die Höhe betrifft. Ein Honorar oberhalb des früheren Höchstsatzes ist ebenso wirksam vereinbar wie eines unterhalb des Basishonorarsatzes.

Verbindlich geblieben sind zwei Formanforderungen, und ihre Missachtung führt jeweils zum Basishonorarsatz. Beide betreffen die Form der Vereinbarung und nicht ihre Höhe.

Ohne Vereinbarung über die Höhe in Textform gilt der Basishonorarsatz für Grundleistungen als vereinbart. Diese Fiktion ist nicht widerlegbar und gilt gegenüber allen Auftraggebern.

Ohne rechtzeitigen Hinweis an einen Verbraucher in Textform, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar vereinbart werden kann, wird ein höheres Honorar auf den Basishonorarsatz begrenzt. Die Vereinbarung bleibt wirksam, und die Darlegungslast trägt der Planer.

Die beiden Mechanismen werden häufig vermengt. Der Zweig zur Honorarvereinbarung behandelt sie getrennt.

Dies ist die zentrale Erkenntnis dieses Themenfelds. Sie verschiebt das Gewicht der Vertragsarbeit von der Rechnung auf die Beschreibung.

Solange die Sätze banden, ging es überwiegend um die Höhe: Ist der Mindestsatz eingehalten, welche Zone ist einschlägig, sind die anrechenbaren Kosten richtig ermittelt. Heute ist die Höhe frei vereinbar, und der Streit verlagert sich auf die Frage, was für den vereinbarten Betrag geschuldet ist.

Daraus folgen zwei Konsequenzen, die die gesamte Vertragspraxis betreffen. Sie wirken in dieselbe Richtung und verstärken einander.

Die Leistungsbilder sind zur wichtigsten normativen Referenz geworden. Sie sind der einzige normierte Katalog dessen, was eine Leistungsphase umfasst, und sie dienen auch dann als Maßstab, wenn ein Pauschalhonorar vereinbart wurde. Rechtlich bleiben sie allerdings kein Pflichtenheft: Die HOAI ist Preisrecht, und was geschuldet ist, folgt aus dem Vertrag und dem Werkvertragsrecht.

Die Textform ist an die Stelle des Preisrechts getreten. Die Verordnung verlangt sie an einer auffällig großen Zahl von Stellen: für die Höhe des Honorars, für den Hinweis an Verbraucher, für die Teilbeauftragung, für die Bewertung unvollständiger Phasen, für den Umbauzuschlag, für die Erhöhung bei Instandsetzungen, für die Anpassung bei Leistungsänderungen und für zusätzlichen Koordinierungsaufwand. Was nicht in Textform vereinbart ist, folgt entweder aus einer Auffangregel zulasten des Planers oder gar nicht.

Für die Vertragsgestaltung ergibt sich daraus eine Umkehrung der Priorität: Die präzise Beschreibung des Leistungsumfangs ist heute wichtiger als die Herleitung des Betrags. Der Betrag ist verhandelbar, der Umfang bestimmt, wofür er gezahlt wird.

Vorhaben im Bestand erzeugen mehr Planungsaufwand als Neubauten. Die HOAI trägt dem mit drei Instrumenten Rechnung, die nebeneinander wirken und an verschiedenen Stellen ansetzen.

Instrument	Wirkt auf	Grenze
Mitzuverarbeitende Bausubstanz	die anrechenbaren Kosten	keine, angemessen zu berücksichtigen
Honorarzone	die einschlägige Spanne der Tafel	fünf Zonen
Umbauzuschlag	das ermittelte Honorar	bis 33 Prozent bei Gebäuden, bis 50 bei Innenräumen

Die Reihenfolge ist nicht beliebig: Die Bausubstanz wirkt vor der Ablesung aus der Tafel, der Zuschlag danach. Ein Verzicht auf den Ansatz der Bausubstanz lässt sich deshalb nicht durch einen höheren Zuschlag ausgleichen.

Ein verbreiteter Irrtum besteht darin, auf den Ansatz der Bausubstanz zu verzichten und den Mehraufwand allein über einen höheren Zuschlag abzugelten. Das funktioniert rechnerisch nicht: Der Zuschlag wirkt prozentual auf eine zu kleine Grundlage, und er ist der Höhe nach begrenzt, während der Ansatz der Bausubstanz es nicht ist.

Zu beachten ist ferner, dass der Auffangsatz von 20 Prozent bei fehlender Vereinbarung erst ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad greift. Unterhalb dieses Grades entsteht ohne Vereinbarung kein Zuschlag. Der Beitrag zum Umbauzuschlag behandelt das Zusammenwirken.

Der Regelfall in der Verordnung ist die Beauftragung aller neun Phasen. Der Regelfall in der Praxis ist ein anderer.

Werden nicht alle Phasen übertragen, dürfen nur die Prozentsätze der übertragenen berechnet werden, und die Vereinbarung hat in Textform zu erfolgen. Eine Beauftragung bis zur Genehmigung ergibt bei Gebäuden 27 Prozent, eine Beauftragung nur der Objektüberwachung 32 Prozent.

Wirtschaftlich ist eine Teilbeauftragung mit dem bloßen Prozentsatz regelmäßig unterdeckt. Die Sätze bilden den durchschnittlichen Aufwand einer Phase innerhalb eines Gesamtauftrags ab; bei einer isolierten Beauftragung fallen Anlaufaufwand, Ergebnisaufbereitung und Schnittstellenabstimmung vollständig an.

Die Verordnung nennt dafür einen Anknüpfungspunkt, der fast nie genutzt wird: die gesonderte Vergütung zusätzlichen Koordinierungs- oder Einarbeitungsaufwands, in Textform zu vereinbaren. Der Beitrag zur Teilbeauftragung behandelt die Konstellationen.

Honorare gehen in der Praxis seltener durch Kürzung verloren als durch fehlende Fälligkeit. Eine Rechnung, die der Auftraggeber nicht prüfen kann, macht den Anspruch nicht kleiner, aber sie macht ihn nicht durchsetzbar.

Das Honorar wird erst fällig, wenn die Leistung abgenommen und dem Auftraggeber eine prüffähige Honorarschlussrechnung übergeben worden ist. Eine nicht prüfbare Rechnung mindert den Anspruch nicht, sie macht ihn nicht durchsetzbar.

Umgekehrt trifft den Auftraggeber eine Obliegenheit: Hält er eine Rechnung für nicht prüfbar, muss er dies rügen und konkret benennen, weshalb er sie nicht nachvollziehen kann. Eine pauschale Behauptung genügt nicht.

Zu beachten ist, dass ein erheblicher Teil der Rechtsprechung zur Prüfbarkeit aus der Zeit des verbindlichen Preisrechts stammt. Ihr Kern gilt unverändert, aber alles, was an die Verbindlichkeit der Sätze anknüpft, ist auf seine Übertragbarkeit zu prüfen. Der Beitrag zur prüfbaren Schlussrechnung behandelt den Aufbau.

Die Verordnung ist Preisrecht, nicht Leistungsrecht. Eine Reihe zentraler Fragen bleibt offen und richtet sich nach dem Vertrag, dem Werkvertragsrecht, dem Landesrecht oder dem Vergaberecht: welcher Erfolg geschuldet ist, wer für Planungsfehler haftet, wann gekündigt werden kann, wem die Urheberrechte zustehen, wer bauvorlageberechtigt ist.

Hinzu kommt eine räumliche Grenze, die selten benannt wird: Die HOAI gilt nur für Auftragnehmer mit Sitz im Inland, deren Leistungen zusätzlich vom Inland aus erbracht werden. Für grenzüberschreitende Konstellationen ist ihre Anwendung eine Frage der Vereinbarung.

Der Zweig zum Anwendungsbereich behandelt diese Grenzen. Dort steht auch, welche Leistungen die Verordnung von vornherein nicht erfasst.

Seit mehreren Jahren läuft ein Novellierungsverfahren. Zwei Gutachten liegen vor, eines zu den Leistungsbildern und eines zu den Honorarwerten, und sie schlagen erhebliche Anhebungen der Tafelwerte vor.

Zum Zeitpunkt der Prüfung lag kein Referentenentwurf vor; das förmliche Verfahren hatte noch nicht begonnen. Der Beitrag zur HOAI-Novellierung gibt den Stand wieder und ist der am schnellsten alternde dieses Themenfelds.

Für die Praxis folgt daraus zweierlei: Die Tafelwerte stammen in ihrer Höhe von 2013, was den bloßen Verweis auf die Tafel als Argument schwächt. Und eine belastbare Herleitung des eigenen Aufwands behält ihren Wert unabhängig vom Ausgang des Verfahrens.

Die Leistungsphasen beschreiben den Ablauf, nicht die Zuständigkeiten. Bei einem üblichen Hochbauvorhaben wirken mehrere Beteiligte mit, deren Honorare je eigenen Leistungsbildern folgen.

Rolle	Leistungsbild	Bezugsgröße
Objektplaner	Gebäude und Innenräume	anrechenbare Kosten nach der Schwellenregel
Tragwerksplaner	Tragwerksplanung	55 Prozent der Baukonstruktion und 10 Prozent der technischen Anlagen
Fachplaner Technische Ausrüstung	Technische Ausrüstung	anrechenbare Kosten der Anlagengruppen
Freianlagenplaner	Freianlagen	anrechenbare Kosten der Außenanlagen

Die zweite Zeile zeigt einen Punkt, der die gesamte Systematik erhellt: Die anrechenbaren Kosten sind keine Eigenschaft des Bauwerks, sondern eine Eigenschaft der jeweiligen Planungsleistung. Dasselbe Gebäude erzeugt für jeden Beteiligten eine andere Bemessungsgrundlage.

Für die Zusammenarbeit ist zudem ein zeitlicher Konflikt zu beachten: Die Kostenberechnung ist in der Leistungsphase 3 aufzustellen, während die Fachplanung in der Praxis häufig erst nach Abschluss der Leistungsphase 4 beauftragt wird. Ein erheblicher Teil der Werte der Kostengruppe 400 stammt dann aus Kennwerten, was den Ansatz tendenziell zu niedrig ausfallen lässt und über die Schwellenregel doppelt wirkt.

Die Übersicht der Leistungsbilder behandelt der Beitrag zu den weiteren Leistungsbildern. Dort steht auch, warum sich die Prozentsätze zwischen ihnen nicht übertragen lassen.

Baukosten und anrechenbare Kosten verwechseln. Der Bauherr nennt die Bausumme; die Bemessungsgrundlage ist etwas anderes.

Die Gebäudesätze auf Innenraumleistungen anwenden. Vier Phasen weichen ab.

Das Punktverfahren als Regelmethode anwenden. Es greift nur im Zweifelsfall.

Die Vereinbarung nicht in Textform treffen. Dann gilt der Basishonorarsatz, und die Fiktion ist nicht widerlegbar.

Den Hinweis an Verbraucher unterlassen. Ein höheres Honorar wird auf den Basishonorarsatz begrenzt.

Auf den Ansatz der mitzuverarbeitenden Bausubstanz verzichten. Ein höherer Umbauzuschlag gleicht das nicht aus.

Besondere Leistungen erbringen ohne vorherige Vereinbarung. Der Anspruch besteht, aber er ist schwer durchzusetzen.

Quellen ohne Datumsprüfung verwenden. Ein erheblicher Teil des verfügbaren Materials beschreibt den Zustand vor 2021.

1. Den Leistungsumfang beschreiben, über die Leistungsphasen, mit ausdrücklicher Nennung der Abweichungen und der besonderen Leistungen.
2. Die Höhe in Textform vereinbaren, mit dokumentierter Herleitung.
3. Bei Verbrauchern zuerst den Hinweis geben, in Textform und nachweislich vor deren verbindlicher Vertragserklärung.
4. Im Bestand alle drei Instrumente prüfen, also Bausubstanz, Zone und Zuschlag, und jedes gesondert vereinbaren.
5. Ein Verfahren für Änderungen regeln, einschließlich der Fälle, die die Verordnung nicht erfasst.
6. Die Termine regeln, weil die HOAI dazu schweigt und der Überwachungsaufwand mit der Bauzeit wächst.
7. Besondere Leistungen vorab bepreisen, damit ihre spätere Beauftragung eine Abrufentscheidung ist.
8. Die Schlussrechnung nach der Ermittlungsreihenfolge aufbauen, damit sie prüfbar ist.

Der zweite und der dritte Punkt kosten zusammen wenige Minuten und verhindern die beiden Wege, die zum Basishonorarsatz führen. Sie sind damit die wirtschaftlichste Vorsorge dieses gesamten Themenfelds.

Die neun Leistungsphasen

• Die neun Leistungsphasen der HOAI im Überblick
• Leistungsphasen 1 bis 3: von der Grundlage zum Entwurf
• Leistungsphasen 4 und 5: Genehmigung und Ausführungsplanung
• Leistungsphasen 6 und 7: Vergabe vorbereiten und mitwirken
• Leistungsphasen 8 und 9: Objektüberwachung und Betreuung

Die Honorarermittlung

• Das Honorar nach HOAI ermitteln
• Honorarzonen und Bewertungspunkte bestimmen
• Honorartafeln und Basishonorarsatz richtig anwenden
• Teilbeauftragung: nur einzelne Leistungsphasen abrechnen
• Stundensätze und Pauschalhonorare als Alternative
• Honorar berechnen: ein durchgerechnetes Beispiel

Vertrag und Vergütung

• Die Honorarvereinbarung nach der Reform von 2021
• Was seit dem Wegfall der Mindestsätze gilt
• Besondere Leistungen vereinbaren und abrechnen
• Umbauzuschlag und Honorar beim Bauen im Bestand

Nachträge und Streitfälle

• Honoraranpassung und Streitvermeidung
• Leistungsänderungen und Anpassung des Honorars
• Die prüfbare Honorarschlussrechnung aufbauen
• Wiederholungsminderung bei mehreren Objekten

Rahmen und Ausblick

• Anwendungsbereich der HOAI und ihre Grenzen
• Was die HOAI nicht regelt
• Die weiteren Leistungsbilder im Überblick
• Die HOAI-Novellierung: Stand und Erwartungen