Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
Bewertung: 3 Prozent für Gebäude, 2 Prozent für Innenräume.
Diese Phase umfasst das Erarbeiten und Zusammenstellen der Vorlagen und Nachweise für die öffentlich-rechtlichen Genehmigungen oder Zustimmungen, das Einreichen der Unterlagen sowie das Ergänzen und Anpassen der Planungsunterlagen und Nachweise. Der Katalog ist kurz, der Aufwand dahinter ist es nicht.
Die geringe Bewertung ist der auffälligste Punkt des gesamten Leistungsbilds, und sie steht in Spannung zum tatsächlichen Aufwand. Vier Faktoren treiben diesen Aufwand, ohne dass sie sich in der Bewertung niederschlagen.
| Aufwandstreiber | Wirkung |
|---|---|
| Das Bundesland | eigene Landesbauordnung mit Gesetzesrang je Land; die Verfahren unterscheiden sich bis in die Bezeichnung, der Umfang der Unterlagen entsprechend |
| Das Verfahren | Genehmigungsfreistellung, vereinfachtes und reguläres Verfahren erzeugen sehr verschiedenen Aufwand; bei Sonderbauten kommen eigene Verordnungen hinzu |
| Die Gebäudeklasse | bestimmt die Anforderungen an Brandschutz und Nachweise und damit den Umfang der Fachbeiträge |
| Die Zahl der Beteiligten | Denkmalschutz, Naturschutz, Nachbarschaft und Träger öffentlicher Belange können den Abstimmungsaufwand vervielfachen |
Für die Vertragsgestaltung folgt daraus, dass diese Phase bei anspruchsvollen Verfahren eine abweichende Bewertung verdient, was seit dem Wegfall des verbindlichen Preisrechts vereinbar ist. Die Rahmenbedingungen der Genehmigung selbst behandelt der Themenbereich zum Baurecht, einschließlich der Unterschiede zwischen den Landesbauordnungen.
Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
Bewertung: 25 Prozent für Gebäude, 30 Prozent für Innenräume.
Die Ausführungsplanung umfasst das Erarbeiten der ausführungsreifen Lösung, die zeichnerische Darstellung des Objekts mit allen für die Ausführung notwendigen Einzelangaben, das Erarbeiten der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten und die Integration ihrer Beiträge sowie die Fortschreibung der Ausführungsplanung während der Objektausführung. Der letzte Punkt reicht bis in die Bauzeit hinein und endet nicht mit der Vergabe.
Sie ist die gewichtigste Planungsphase und der Punkt, an dem sich Qualität und Wirtschaftlichkeit der späteren Ausführung entscheiden. Eine unvollständige Ausführungsplanung erzeugt Nachträge, und zwar in einer Größenordnung, die den Aufwand ihrer Vervollständigung regelmäßig übersteigt.
Bei Innenräumen wiegt sie mit 30 Prozent noch schwerer. Der Grund ist sachlich einleuchtend: Bei einer reinen Innenraumleistung entfallen große Teile der Genehmigungs- und Vergabearbeit, während die Detaillierung anspruchsvoller ausfällt.
Ein Punkt zur Einordnung: Die Fortschreibung des Terminplans wurde mit der Fassung von 2013 in die Grundleistungen dieser Phase aufgenommen, ebenso wie die Fortschreibung der Ausführungsplanung während der Objektausführung.
Die Reihenfolge ist nicht immer die der Nummern
Ein praktischer Punkt, der in Übersichten selten steht: Die Phasen 4 und 5 laufen häufig zeitlich parallel oder überlappend. Die Nummerierung beschreibt eine Logik, keinen Ablauf.
Sobald die Genehmigungsunterlagen eingereicht sind, beginnt die Ausführungsplanung, während das Verfahren noch läuft. Das ist üblich und wirtschaftlich sinnvoll, birgt aber ein Risiko: Auflagen aus der Genehmigung können Anpassungen erzwingen, deren Aufwand bereits erbracht wurde.
Zwei Vorkehrungen mindern dieses Risiko, und beide gehören in den Vertrag statt in eine mündliche Absprache. Sie kosten in der Vorbereitung nichts.
| Vorkehrung | Inhalt |
|---|---|
| Dokumentierte Freigabe | des Bauherrn für den vorgezogenen Beginn der Ausführungsplanung, einschließlich der Kenntnis des Risikos |
| Vertragliche Regelung | wie mit dem Mehraufwand aus Genehmigungsauflagen umgegangen wird |
Ohne beides trägt der Planer ein Risiko, das er nicht verursacht hat. Die Auflage stammt von der Behörde, der Mehraufwand bleibt beim Büro.
Die Ausführungsplanung ist der Hebel gegen Nachträge
Der wirtschaftliche Kern dieser Strecke liegt in einem Zusammenhang, den Bauherren selten früh genug sehen: Der Umfang der Ausführungsplanung bestimmt den Umfang der späteren Nachträge. Was hier nicht geplant wird, wird später verhandelt.
Eine Position, die im Leistungsverzeichnis fehlt oder unklar beschrieben ist, wird nicht ausgeschrieben, nicht bepreist und nicht beauftragt. Sie taucht während der Ausführung als Nachtrag auf, und zwar zu einem Zeitpunkt, an dem kein Wettbewerb mehr besteht.
Daraus folgt eine Argumentation, die in Honorarverhandlungen selten geführt wird und die tragfähig ist: Eine Kürzung der Ausführungsplanung senkt das Honorar um einen Bruchteil dessen, was sie an Nachtragspotenzial erzeugt. Die Verlagerung der Ausführungsplanung auf das ausführende Unternehmen ist wirtschaftlich betrachtet eine Verlagerung der Detailhoheit an denjenigen, der von Nachträgen profitiert.
Für die Kostenseite behandelt der Beitrag zur Kostensteuerung den Zusammenhang zwischen Planungstiefe und Kostensicherheit. Dort steht auch, warum der Steuerungsspielraum nach der Vergabe praktisch geschlossen ist.
Der Übergang zur Vergabe
Die Ausführungsplanung ist die Grundlage der Leistungsverzeichnisse und damit der Vergabe. Zwischen beiden liegt ein Wechsel der Ordnung, denn geplant wird nach Bauteilen und ausgeschrieben nach Gewerken.
Dieser Wechsel wirkt auch auf die Kostenplanung, weil ab dem Kostenvoranschlag zusätzlich nach Vergabeeinheiten geordnet wird. Die Systematik behandelt der Beitrag zur ausführungsorientierten Gliederung.
Die Phasen der Vergabe selbst behandelt der Beitrag zu den Leistungsphasen 6 und 7. Dort steht auch, wie sich die Bewertung dieser beiden Phasen zwischen Gebäuden und Innenräumen unterscheidet.
Was bei Teilbeauftragung zu beachten ist
Diese Strecke ist diejenige, bei der Teilbeauftragungen am häufigsten vorkommen. Zwei Konstellationen sind verbreitet, und beide verlagern Verantwortung.
| Konstellation | Was sie bedeutet | Abrechenbar |
|---|---|---|
| Beauftragung bis Leistungsphase 4 | der Bauherr lässt die Genehmigung erarbeiten und vergibt die weiteren Phasen an ein Bauunternehmen oder einen anderen Planer | 27 % für Gebäude |
| Beauftragung ohne Leistungsphase 5 | die Ausführungsplanung geht an den ausführenden Unternehmer; zulässig, verlagert aber die Verantwortung für die Detaillösung | die übrigen Phasen |
In beiden Fällen dürfen nur die Prozentsätze der übertragenen Phasen berechnet werden, und die Vereinbarung hat in Textform zu erfolgen. Die Systematik behandelt der Beitrag zur Teilbeauftragung.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.