Die neun Phasen und ihre Bewertung
Für das Leistungsbild Gebäude und Innenräume gelten die folgenden Prozentsätze. Sie summieren sich in beiden Spalten auf 100 Prozent, verteilen die Summe aber unterschiedlich.
| Phase | Bezeichnung | Gebäude | Innenräume |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | 2 % | 2 % |
| 2 | Vorplanung | 7 % | 7 % |
| 3 | Entwurfsplanung | 15 % | 15 % |
| 4 | Genehmigungsplanung | 3 % | 2 % |
| 5 | Ausführungsplanung | 25 % | 30 % |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % | 7 % |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % | 3 % |
| 8 | Objektüberwachung und Dokumentation | 32 % | 32 % |
| 9 | Objektbetreuung | 2 % | 2 % |
Die Sätze für Gebäude und Innenräume fallen bei vier Phasen auseinander, und das wird in den meisten Übersichten nicht abgebildet. Wer die Gebäudewerte auf eine reine Innenraumleistung anwendet, verteilt rund ein Zehntel des Honorars falsch.
Die Verschiebung ist sachlich einleuchtend: Bei Innenräumen wiegt die Ausführungsplanung schwerer, während Genehmigung und Vergabe weniger Aufwand erzeugen. Der Unterschied beträgt bei der Ausführungsplanung fünf Prozentpunkte und ist damit der größte der vier.
Wo das Gewicht liegt
Drei Beobachtungen zur Verteilung sind für die Vertragsgestaltung wesentlich. Sie erklären zusammen, warum der Zuschnitt des Auftrags wirtschaftlich mehr wiegt als die Höhe des Tafelwerts.
| Beobachtung | Anteil | Was daraus folgt |
|---|---|---|
| Die Objektüberwachung trägt fast ein Drittel | 32 % | die Leistungsphase 8 ist die mit Abstand gewichtigste; ein Vertrag ohne sie halbiert das Honorar nahezu |
| Die Planung bis zur Genehmigung trägt nur gut ein Viertel | 27 % (Phasen 1 bis 4, Gebäude) | der Entwurf, den der Bauherr als die eigentliche Architektenleistung wahrnimmt, ist honorarseitig der kleinere Teil |
| Die Genehmigungsplanung ist auffällig gering bewertet | 3 % | ihr tatsächlicher Aufwand hängt von Bundesland, Verfahren und Gebäudeklasse ab und kann diesen Anteil deutlich übersteigen |
Die dritte Beobachtung erklärt, warum gerade diese Phase in Verträgen gesondert geregelt wird. Die zweite erklärt, warum eine Beauftragung, die nach der Genehmigung endet, wirtschaftlich weniger trägt als sie wirkt.
Was eine Grundleistung ist
Die Verordnung definiert Grundleistungen als diejenigen Leistungen, die im Allgemeinen zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags erforderlich sind. Sie sind in den Leistungsbildern der Anlagen den einzelnen Phasen zugeordnet; für Gebäude und Innenräume steht der Katalog in Anlage 10.
Davon zu unterscheiden sind die besonderen Leistungen. Sie werden vom Bewertungssystem der HOAI nicht erfasst, ihre Aufzählung in den Anlagen ist nicht abschließend, und ihr Honorar ist frei vereinbar. Der Beitrag zu den besonderen Leistungen behandelt die Abgrenzung.
Die Phase ist die kleinste bewertete Einheit
Dieser Punkt wird häufig missverstanden und hat unmittelbare Folgen für die Abrechnung. Er entscheidet insbesondere darüber, was bei einer unvollständigen Beauftragung abgerechnet werden darf.
Die HOAI bewertet Leistungsphasen, nicht einzelne Grundleistungen. Innerhalb einer Phase gibt es keine amtlichen Prozentsätze für die einzelnen Positionen des Katalogs.
Werden nicht alle Grundleistungen einer Phase übertragen, darf nur ein Honorar berechnet werden, das dem Anteil der übertragenen Leistungen an der gesamten Phase entspricht. Die Bewertung dieses Anteils ist jedoch nicht normiert, sondern zu vereinbaren, und zwar in Textform. Entsprechend ist zu verfahren, wenn wesentliche Teile von Grundleistungen nicht übertragen werden.
In der Praxis behelfen sich Büros mit veröffentlichten Bewertungstabellen aus der Fachliteratur. Diese sind brauchbar, aber sie sind keine Vorgaben der Verordnung, und ihre Anwendung sollte im Vertrag benannt werden. Die Systematik behandelt der Beitrag zur Teilbeauftragung.
Die vier Vertiefungen dieses Zweigs
| Phasen | Anteil Gebäude | Inhalt | Beitrag |
|---|---|---|---|
| 1 bis 3 | 24 % | von der Klärung der Aufgabe zum genehmigungsfähigen Entwurf, einschließlich Kostenschätzung und Kostenberechnung | Leistungsphasen 1 bis 3 |
| 4 und 5 | 28 % | Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung, der Übergang vom Entwurf zur baubaren Unterlage | Leistungsphasen 4 und 5 |
| 6 und 7 | 14 % | Vergabe, von der Aufstellung der Leistungsverzeichnisse bis zur Mitwirkung bei der Auftragserteilung | Leistungsphasen 6 und 7 |
| 8 und 9 | 34 % | Objektüberwachung mit Dokumentation und Objektbetreuung nach der Abnahme | Leistungsphasen 8 und 9 |
Die Phasen 1 bis 3 sind zugleich diejenigen, aus denen das Honorar abgeleitet wird, weil die Kostenberechnung dort entsteht. Die Phasen 8 und 9 tragen den größten Anteil, obwohl sie planerisch nichts mehr hervorbringen.
Andere Leistungsbilder rechnen anders
Die Prozentsätze gelten für Gebäude und Innenräume. Andere Leistungsbilder verteilen das Honorar deutlich abweichend.
Bei Verkehrsanlagen etwa entfallen 20 Prozent auf die Vorplanung und 25 Prozent auf die Entwurfsplanung, während die Objektüberwachung mit 15 Prozent bewertet wird. Das Gewicht liegt dort also in der Planung und nicht in der Überwachung.
Wer mit mehreren Leistungsbildern arbeitet, kann die Sätze deshalb nicht übertragen. Die Übersicht behandelt der Beitrag zu den weiteren Leistungsbildern.
Was bei mehreren Objekten und im Bestand gilt
Zwei Regelungen verändern die Bewertung, ohne die Phasen selbst zu berühren. Beide wirken auf die Prozentsätze und setzen eine Vereinbarung oder tatsächliche Voraussetzungen voraus.
Bei mehreren im Wesentlichen gleichen Objekten sind die Prozentsätze der Leistungsphasen 1 bis 6 zu mindern, sofern die Objekte im zeitlichen oder örtlichen Zusammenhang unter gleichen baulichen Verhältnissen geplant und errichtet werden. Die Minderung ist gestaffelt, und die Phasen 7 bis 9 bleiben unberührt, weil die Bauüberwachung je Objekt anfällt.
| Wiederholung | Minderung | Betroffene Phasen |
|---|---|---|
| erste bis vierte | 50 % | 1 bis 6 |
| fünfte bis siebte | 60 % | 1 bis 6 |
| ab der achten | 90 % | 1 bis 6 |
| n/a | keine | 7 bis 9 |
| Der Beitrag zur Wiederholungsminderung behandelt die Voraussetzungen. |
Bei Instandsetzungen und Instandhaltungen kann in Textform vereinbart werden, dass der Prozentsatz für die Objektüberwachung um bis zu 50 Prozent der Bewertung dieser Leistungsphase erhöht wird. Das trägt dem Umstand Rechnung, dass der Überwachungsaufwand bei solchen Maßnahmen überproportional ausfällt.
Beide Regelungen wirken auf die Prozentsätze, nicht auf die anrechenbaren Kosten. Sie sind damit von den Instrumenten des Bauens im Bestand zu unterscheiden, die im Beitrag zum Umbauzuschlag behandelt werden.
Was die Phasen nicht leisten
Zwei Grenzen sind zu beachten, damit die Leistungsphasen nicht überinterpretiert werden. Sie betreffen die Reichweite der Verordnung und die Aussagekraft ihrer Prozentsätze.
| Grenze | Was daraus folgt |
|---|---|
| Sie sind kein Leistungsverzeichnis für den Vertrag | die aufgeführten Leistungen sind nicht bei jedem Objekt erforderlich, und der geschuldete Erfolg kann Leistungen verlangen, die dort nicht stehen; was geschuldet ist, folgt aus dem Vertrag |
| Sie bilden den Aufwand nur im Durchschnitt ab | die Prozentsätze beruhen auf typisierten Annahmen; bei aufwendigem Genehmigungsverfahren oder langer Bauzeit weicht der tatsächliche Aufwand je Phase erheblich ab, ohne dass sich die Bewertung ändert |
Beide Grenzen wirken in dieselbe Richtung: Sie führen dazu, dass die Verordnung für die Vertragsgestaltung weniger hergibt, als ihre Detailtiefe vermuten lässt. Der Vertrag muss die Lücke schließen.
Seit dem Wegfall des verbindlichen Preisrechts lässt sich diese Abweichung vertraglich abbilden, indem die Verteilung abweichend vereinbart wird. Die Voraussetzungen behandelt der Zweig zur Honorarvereinbarung.
Verwandte Beiträge
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.