Die vier Größen
| Größe | Was sie bestimmt | Wo sie geregelt ist |
|---|---|---|
| Anrechenbare Kosten | die Bemessungsgrundlage | § 4 HOAI, ermittelt nach DIN 276 |
| Honorarzone | den Schwierigkeitsgrad | § 5 und § 35 HOAI |
| Honorartafel | die Honorarspanne | § 35 Absatz 1 HOAI |
| Leistungsphasen | den abrechenbaren Anteil | § 34 Absatz 3 HOAI |
Die Reihenfolge ist zwingend, weil jede Größe die nächste voraussetzt. Ohne anrechenbare Kosten kein Tafelwert, ohne Honorarzone keine Spanne, ohne beauftragte Phasen kein Anteil.
Schritt eins: die anrechenbaren Kosten
Die anrechenbaren Kosten sind die Bemessungsgrundlage. Sie stammen aus der Kostenberechnung nach DIN 276, sind aber nicht mit den Baukosten identisch: Ein Teil der Kostengruppen zählt vollständig, ein Teil nur unter Bedingungen, ein Teil gar nicht.
Zwei Besonderheiten sind zu beachten, und beide verändern das Ergebnis erheblich. Sie werden beim Übertragen einer Bausumme in die Tafel regelmäßig übersehen.
| Besonderheit | Regel |
|---|---|
| Technische Anlagen | bis zu einer Schwelle vollständig anrechenbar, darüber hinaus zur Hälfte |
| Umsatzsteuer | ausdrücklich nicht Bestandteil der anrechenbaren Kosten |
Bei Vorhaben im Bestand tritt die mitzuverarbeitende Bausubstanz hinzu, die angemessen zu berücksichtigen ist und die Bemessungsgrundlage erhöht. Ihr Umfang und ihr Wert sind zu vereinbaren.
Die vollständige Systematik behandelt der Zweig zu den anrechenbaren Kosten im Themenfeld Kostenplanung. Dort steht auch, welche Kostengruppen vollständig, bedingt oder gar nicht eingehen.
Schritt zwei: die Honorarzone
Die Honorarzone bildet den Schwierigkeitsgrad der Aufgabe ab. Für Gebäude und Innenräume gibt es fünf Zonen, von sehr geringen bis zu sehr hohen Planungsanforderungen.
Für Gebäude richtet sich die Zuordnung nach sechs Bewertungsmerkmalen: Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, Anzahl der Funktionsbereiche, gestalterische Anforderungen, konstruktive Anforderungen, technische Ausrüstung und Ausbau. Für Innenräume gilt ein eigener Katalog.
Ein weit verbreitetes Missverständnis betrifft das Punktverfahren. Es ist nicht die Regelmethode, sondern greift erst, wenn Bewertungsmerkmale aus mehreren Zonen anwendbar sind und deswegen Zweifel bestehen. Im Regelfall erfolgt die Zuordnung unmittelbar anhand der Merkmale und der Objektliste.
Die Systematik behandelt der Beitrag zu den Honorarzonen. Dort steht auch, wann das Punktverfahren überhaupt zur Anwendung kommt.
Schritt drei: die Honorartafel
Die Honorartafel ordnet jeder Kombination aus anrechenbaren Kosten und Honorarzone eine Honorarspanne zu. Seit 2021 sind diese Spannen Orientierungswerte und keine verbindlichen Sätze mehr.
Der jeweils untere Wert einer Spanne ist der Basishonorarsatz. Er entspricht dem früheren Mindestsatz der Höhe nach, hat aber eine andere Funktion: Er gilt als vereinbart, wenn keine Vereinbarung über die Höhe in Textform getroffen wurde.
Liegen die anrechenbaren Kosten zwischen zwei Tafelwerten, ist zwischen ihnen zu interpolieren. Die Systematik behandelt der Beitrag zu Honorartafeln und Basishonorarsatz, einschließlich der Frage, was außerhalb des Tafelbereichs gilt.
Schritt vier: die beauftragten Leistungsphasen
Der Tafelwert entspricht dem Honorar für sämtliche neun Leistungsphasen. Sind nicht alle beauftragt, dürfen nur die Prozentsätze der übertragenen Phasen berechnet werden.
Die Prozentsätze unterscheiden sich dabei zwischen Gebäuden und Innenräumen, was bei gemischten Aufträgen zu trennen ist. Die vollständige Übersicht steht im Zweig zu den neun Leistungsphasen.
Werden innerhalb einer Phase nicht alle Grundleistungen übertragen, ist nur der entsprechende Anteil abrechenbar. Da die HOAI die einzelnen Grundleistungen nicht bewertet, ist dieser Anteil zu vereinbaren. Der Beitrag zur Teilbeauftragung behandelt das Vorgehen.
Was danach hinzutritt
Nach dem Grundrechenweg wirken mehrere Zuschläge und Minderungen, und sie greifen an verschiedenen Stellen an. Die Stelle entscheidet über das Ergebnis, weil ein Zuschlag auf die Bemessungsgrundlage anders wirkt als einer auf das ermittelte Honorar.
| Instrument | Wirkt auf | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Mitzuverarbeitende Bausubstanz | die anrechenbaren Kosten | angemessene Berücksichtigung, Umfang und Wert zu vereinbaren |
| Umbauzuschlag | das ermittelte Honorar | Umbau oder Modernisierung, Vereinbarung in Textform |
| Erhöhung bei Instandsetzungen | den Prozentsatz der Objektüberwachung | Vereinbarung in Textform, bis zu 50 Prozent dieser Phase |
| Wiederholungsminderung | die Prozentsätze der Phasen 1 bis 6 | mehrere im Wesentlichen gleiche Objekte |
| Nebenkosten | gesondert neben dem Honorar | Vereinbarung, sonst Erstattung nach Einzelnachweis |
Die Reihenfolge ist nicht beliebig: Die Bausubstanz wirkt vor der Ablesung aus der Tafel, der Umbauzuschlag danach. Der Beitrag zum Umbauzuschlag behandelt das Zusammenwirken beider Instrumente.
Was seit 2021 verbindlich geblieben ist
Die Frage wird häufig gestellt, und die Antwort ist eindeutig: Von der Honorarermittlung ist nichts mehr verbindlich, was die Höhe betrifft. Die Honorare sind frei vereinbar.
Verbindlich geblieben sind zwei Formanforderungen, und ihre Missachtung führt in beiden Fällen zum Basishonorarsatz. Beide betreffen die Form und nicht die Höhe.
| Anforderung | Gilt gegenüber |
|---|---|
| Die Vereinbarung über die Höhe in Textform | allen Auftraggebern |
| Der Hinweis vor der verbindlichen Vertragserklärung, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar vereinbart werden kann | nur Verbrauchern |
Beide Mechanismen behandelt der Zweig zur Honorarvereinbarung. Dort steht auch, warum die Rechtsfolge des ersten nicht widerlegbar ist.
Die Alternativen zum Tafelhonorar
Da die Höhe frei vereinbar ist, sind auch andere Vergütungsmodelle zulässig, insbesondere Stundensätze und Pauschalhonorare. Sie haben Vor- und Nachteile, die vom Projekttyp abhängen, und sie ändern nichts an der Hinweispflicht gegenüber Verbrauchern.
Der Beitrag zu Stundensätzen und Pauschalhonoraren behandelt die Abwägung. Ein durchgerechnetes Beispiel zeigt den vollständigen Rechenweg an einem konkreten Fall.
Wann welche Kostenermittlung gilt
Ein Punkt betrifft die Ermittlung im Projektverlauf: Aus welcher Kostenermittlung stammen die anrechenbaren Kosten. Die Antwort hat sich 2009 grundlegend geändert.
Seit der Novelle von 2009 gilt das Kostenberechnungsmodell. Das Honorar für sämtliche Grundleistungen wird aus den Ergebnissen der Kostenberechnung abgeleitet, ausnahmsweise aus denen der Kostenschätzung. Die frühere stufenweise Abrechnung, bei der jede Phase auf ihrer eigenen Kostenermittlung beruhte, ist entfallen.
Daraus folgen drei praktische Konsequenzen. Die zweite ist diejenige, die Bauherren am häufigsten überrascht.
| Konsequenz | Was daraus folgt |
|---|---|
| Die Bemessungsgrundlage steht früh fest | sie entsteht in der Leistungsphase 3, bevor ein erheblicher Teil der Leistung erbracht ist |
| Spätere Kostensteigerungen wirken nicht | wird das Projekt teurer, ohne dass sich der Umfang ändert, bleibt das Honorar unverändert; die Kostenfeststellung ist Grundleistung, aber nicht Grundlage der Honorarermittlung |
| Änderungen des Leistungsumfangs wirken sehr wohl | ändert sich der Umfang einvernehmlich und dadurch die anrechenbaren Kosten, ist eine Anpassung in Textform vorgesehen |
Die Abgrenzung zwischen beidem behandelt der Beitrag zur Leistungsänderung. Dort steht auch, welche zwei Voraussetzungen kumulativ vorliegen müssen.
Die Systematik der Kostenberechnung behandelt der Beitrag zur Kostenberechnung in der dritten Ebene. Dort steht auch, welche Grundlagen die Norm dafür verlangt.
Der häufigste Fehler
Er betrifft nicht die Rechnung, sondern ihre Grundlage: die Verwechslung von Baukosten und anrechenbaren Kosten. Er ist zugleich derjenige, der in beide Richtungen wirkt.
Ein Bauherr, der die Bausumme nennt, meint in aller Regel die Gesamtkosten oder die Bauwerkskosten. Die anrechenbaren Kosten sind etwas anderes. Wer den falschen Wert in die Tafel einsetzt, erhält ein Ergebnis, das entweder deutlich zu hoch oder deutlich zu niedrig ausfällt, und das in beide Richtungen angreifbar ist.
Die Systematik der Kostengruppen und ihrer Anrechenbarkeit behandelt der Zweig zu den anrechenbaren Kosten. Dort steht auch die Schwellenregel für die technischen Anlagen.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.