Was § 4 HOAI festlegt
Der Wortlaut regelt vier Punkte, die für die Praxis unmittelbar bindend sind. Sie betreffen die Bemessungsgrundlage und ihre Grenzen.
Absatz 1 Satz 1 definiert die anrechenbaren Kosten als Teil der Kosten für Herstellung, Umbau, Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung von Objekten sowie für die damit zusammenhängenden Aufwendungen.
Absatz 1 Satz 2 verlangt die Ermittlung nach allgemein anerkannten Regeln der Technik oder nach Verwaltungsvorschriften auf der Grundlage ortsüblicher Preise.
Absatz 1 Satz 3 bestimmt, dass für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten die Fassung der DIN 276 vom Dezember 2008 zugrunde zu legen ist, wenn die Verordnung auf die DIN 276 Bezug nimmt.
Absatz 1 Satz 4 stellt klar, dass die Umsatzsteuer auf die Kosten von Objekten nicht Bestandteil der anrechenbaren Kosten ist. Sie werden also durchgängig netto ermittelt.
Der dritte Satz ist der folgenreichste. Die für die Kostenplanung geltende Fassung der DIN 276 stammt von Dezember 2018, die für die Honorarermittlung maßgebliche von Dezember 2008. Beide gelten nebeneinander, jede für ihren Zweck. Der Beitrag zum Versionsproblem behandelt diese Konstellation und ihre praktischen Folgen.
Welche Kostengruppen zählen
Für das Leistungsbild Gebäude und Innenräume gilt folgende Systematik. Zu beachten ist dabei, dass die HOAI die Bezeichnungen der Kostengruppen selbst nicht verwendet, sondern von Baukonstruktion und technischen Anlagen spricht. Die Zuordnung zu den Kostengruppen dient der Veranschaulichung.
| Kostengruppe | Anrechenbarkeit |
|---|---|
| KG 100 Grundstück | nicht anrechenbar |
| KG 200 Vorbereitende Maßnahmen | nur soweit der Planer hierfür Leistungen erbringt |
| KG 300 Baukonstruktionen | vollständig anrechenbar |
| KG 400 Technische Anlagen | anrechenbar nach der Sonderregel unten |
| KG 500 Außenanlagen und Freiflächen | nur bei Objektplanung Freianlagen oder bei Mitplanung |
| KG 600 Ausstattung und Kunstwerke | nur soweit der Planer hierfür Planungsleistungen erbringt |
| KG 700 Baunebenkosten | nicht anrechenbar |
| KG 800 Finanzierung | nicht anrechenbar |
Die Logik dahinter ist konsistent: Anrechenbar ist, was der Planer plant. Das Grundstück plant er nicht, seine eigenen Honorare ebenso wenig, und die Finanzierung liegt außerhalb seines Leistungsbereichs.
Bei den bedingt anrechenbaren Gruppen entscheidet der Vertrag. Ob der Gebäudeplaner die Außenanlagen mitplant, ob er die Ausstattung plant, ob er Leistungen zum Herrichten und Erschließen erbringt: Das ist eine Frage des vereinbarten Leistungsumfangs und gehört deshalb in den Vertrag und nicht in die Kostenermittlung.
Die Sonderregel für technische Anlagen
Die Kosten der technischen Anlagen gehen nicht unbegrenzt vollständig in die anrechenbaren Kosten ein. Die Regel arbeitet mit einer Schwelle: Oberhalb der Schwelle gehen sie nur zur Hälfte ein.
- Bis zu einem Betrag, der 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten entspricht, sind sie vollständig anrechenbar.
- Der darüber hinausgehende Anteil ist zur Hälfte anrechenbar.
Die sonstigen anrechenbaren Kosten sind dabei im Wesentlichen die Baukonstruktion zuzüglich der mitzuverarbeitenden Bausubstanz. Ihr Ansatz hebt damit zugleich die Schwelle an.
Diese Regel wirkt auf jedes Projekt mit hohem Technikanteil, und sie wirkt stärker, seit der Anteil der technischen Anlagen an den Bauwerkskosten über die Jahre gestiegen ist. Praktisch bedeutet sie, dass ein technisch aufwendiges Gebäude eine unterproportional wachsende Bemessungsgrundlage trägt.
Die mitzuverarbeitende Bausubstanz
Absatz 3 des § 4 bestimmt, dass vorhandene Bausubstanz, die mitverarbeitet werden soll, bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen ist. Diese Regelung ist im Bestand die wirtschaftlich bedeutsamste des gesamten Paragrafen und zugleich diejenige, die am häufigsten übergangen wird.
Der Grund liegt in ihrer Unbestimmtheit: Der Begriff der Angemessenheit ist nicht beziffert. Wie der Umfang ermittelt, bewertet und dokumentiert wird, behandelt der Beitrag zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz.
Welche Kostenermittlung maßgeblich ist
Die anrechenbaren Kosten werden auf Grundlage der Kostenberechnung ermittelt, also der Stufe, die in der Entwurfsplanung aufgestellt wird. Nicht auf Grundlage der Kostenschätzung, und nicht auf Grundlage der später abgerechneten Kosten.
Damit hängt die Bemessungsgrundlage an einer Ermittlung, die zu einem Zeitpunkt entsteht, an dem ein erheblicher Teil des Projekts bereits festgelegt ist, aber noch nichts vergeben wurde. Die Systematik der Stufen und ihrer Bearbeitungstiefe behandelt der Zweig zu den Stufen der Kostenermittlung.
Nicht jede Stufe der Kostenermittlung ist dabei eine Grundleistung. Welche als besondere Leistung gesondert zu vergüten sind, behandelt der Beitrag Grundleistung oder besondere Leistung.
Der Rahmen hat sich 2021 geändert
Seit der Novelle von 2021 sind die Honorartafeln der HOAI keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr, sondern Orientierungswerte. Grundlage dafür ist das Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union von 2019.
Die anrechenbaren Kosten bleiben davon unberührt. Sie sind weiterhin die zentrale Bezugsgröße der Honorarermittlung, auch wenn der daraus abgeleitete Satz heute frei vereinbar ist. Wer die anrechenbaren Kosten nicht sauber ermittelt, hat deshalb auch für eine frei vereinbarte Vergütung keine belastbare Grundlage.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.