Was als mitzuverarbeitende Bausubstanz gilt
Die Begriffsbestimmung steht in § 2 Absatz 7 HOAI: Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird. Der Wortlaut ist knapp und wird weit ausgelegt.
Der Begriff wird weit ausgelegt. Drei Punkte sind dabei wesentlich und werden regelmäßig übersehen.
Eine körperliche Umgestaltung ist nicht erforderlich. Die vorhandene Substanz muss nicht verändert werden, damit sie mitverarbeitet ist. Es genügt, dass sich der Planer mit ihr technisch oder gestalterisch auseinandersetzt.
Die Grenze liegt bei der bloßen Darstellung. Wer vorhandene Bauteile lediglich zeichnerisch abbildet, ohne sich planerisch mit ihnen zu befassen, verarbeitet sie nicht mit. Dient die Darstellung dagegen einem Planungszweck, liegt ein Mitverarbeiten vor.
Die Abgrenzung bleibt eine Einzelfallbewertung. Zwischen Mitverarbeitung und bloßer Mitverwendung vorhandener Substanz verläuft keine scharfe Linie. Genau deshalb ist diese Regelung eine der streitanfälligsten der HOAI.
Ein anschauliches Beispiel: Muss das Tragwerk eines Bestandsgebäudes überprüft oder neu berechnet werden, um die Entscheidung zwischen Umbau und Abriss mit Neubau treffen zu können, sind die Kosten dieses Tragwerks bei einer Umbauentscheidung in aller Regel umfänglich zu berücksichtigen. Der Aufwand entsteht dann, ohne dass ein Bauteil erneuert wird.
Warum die Bewertung offen ist
Die Regelungsgeschichte erklärt die heutige Unschärfe. Eine vergleichbare Bestimmung existierte bereits in der HOAI von 1996. In der Fassung von 2009 wurde sie ersatzlos gestrichen und durch die Möglichkeit ersetzt, stattdessen einen erhöhten Umbauzuschlag zu vereinbaren.
Dieser Weg erwies sich als untauglich. Planer setzten den Zuschlag in Vertragsverhandlungen häufig nicht in angemessener Höhe durch, was zu unwirtschaftlichen Honoraren führte. Mit der Fassung von 2013 kehrte der Verordnungsgeber deshalb zur älteren Systematik zurück, und die Fassung von 2021 hat sie beibehalten.
Was nicht zurückkehrte, war eine Bewertungsvorschrift. Der Verordnungsgeber hat sich auf den unbestimmten Rechtsbegriff der Angemessenheit beschränkt.
Die Berechnungsformel aus der Praxis
Weil die Verordnung schweigt, hat sich in der Praxis eine Formel durchgesetzt. Sie ist keine Vorgabe, sondern eine Konvention.
AmvB = M × W × L
| Größe | Bedeutung |
|---|---|
| AmvB | anrechenbare Kosten aus der mitzuverarbeitenden Bausubstanz |
| M | Menge der mitzuverarbeitenden Bausubstanz |
| W | Wertfaktor der vorhandenen Bausubstanz |
| L | Leistungsfaktor für den Grad der Mitverarbeitung |
Der Wertfaktor bemisst sich nach dem objektiven Wert der vorhandenen Bausubstanz in ihrem tatsächlichen Erhaltungszustand. Nicht nach den historischen Herstellungskosten und nicht nach dem Verkehrswert der Immobilie.
Der Leistungsfaktor bildet ab, wie intensiv sich die Planung mit dem jeweiligen Bauteil befasst. Ein Bauteil, das vollständig neu bewertet und in die Planung integriert wird, trägt einen anderen Faktor als eines, das lediglich in seiner Lage berücksichtigt wird.
Entscheidend ist die Einschränkung: Wie die einzelnen Werte zu ermitteln sind, ist weiterhin umstritten und Gegenstand zahlreicher Gerichtsverfahren. Die Formel schafft eine Struktur für die Argumentation, keine Rechtssicherheit. Wer sie verwendet, sollte jede der drei Größen gesondert begründen und die Herleitung dokumentieren.
Zwei Ebenen sind zu trennen
Bei der Ermittlung ist zwischen der mitzuverarbeitenden Bausubstanz der Baukonstruktion und derjenigen der technischen Anlagen zu unterscheiden. Beide gehen in verschiedene Größen der Honorarermittlung ein.
Die mitzuverarbeitende Bausubstanz der Baukonstruktion wird vollständig angesetzt und geht damit in die sonstigen anrechenbaren Kosten ein. Das hat eine Nebenwirkung, die häufig übersehen wird: Sie erhöht damit zugleich die Schwelle, bis zu der die Kosten der technischen Anlagen vollständig anrechenbar sind.
Die Wirkung ist also doppelt. Ein sauber ermittelter Ansatz für die Bausubstanz erhöht die Bemessungsgrundlage unmittelbar und verschiebt zusätzlich die Schwelle der Sonderregel für technische Anlagen nach oben. Die Systematik dieser Schwelle behandelt der Beitrag zu den anrechenbaren Kosten.
Die Mengenermittlung in der Praxis
Der Faktor M der Formel setzt eine Bestandsaufnahme voraus, und zwar eine, die zwischen mitverarbeiteten und nicht mitverarbeiteten Bauteilen unterscheidet. Diese Unterscheidung ist keine Nebenaufgabe, sondern die eigentliche Arbeit.
Bewährt hat sich eine Aufstellung nach Bauteilgruppen, die jedes Bauteil mit drei Angaben führt: Menge, Zustand und Art der planerischen Befassung. Sie ist damit im Streitfall nachvollziehbar.
| Bauteilgruppe | Typische Befassung im Umbau |
|---|---|
| Tragwerk | Überprüfung Nachweis gegebenenfalls Verstärkung |
| Gründung | Bewertung der Tragfähigkeit bei geänderten Lasten |
| Fassade | gestalterische Integration Bewertung des Wärmeschutzes |
| Dach | Bewertung von Zustand Tragfähigkeit und Aufbau |
| Innenwände | Entscheidung über Erhalt Rückbau oder Durchbruch |
| Technische Anlagen | Bewertung der Weiternutzbarkeit und Anschlussfähigkeit |
Nicht in diese Aufstellung gehören Bauteile, die unverändert bleiben und mit denen sich die Planung nicht befasst. Sie werden zwar dargestellt, aber nicht mitverarbeitet, und ihr Ansatz wäre angreifbar.
Der Aufwand für diese Aufstellung fällt vor Vertragsschluss an, also zu einem Zeitpunkt, an dem noch kein Honoraranspruch besteht. Das ist der praktische Grund, warum die Regelung so häufig ungenutzt bleibt. Wirtschaftlich betrachtet ist es dennoch die rentabelste Stunde des Projekts, weil sie die Bemessungsgrundlage sämtlicher Leistungsphasen betrifft.
Der Umbauzuschlag ist kein Ersatz
Ein verbreiteter Irrtum besteht darin, den Mehraufwand im Bestand über einen höheren Umbauzuschlag abgelten zu wollen, statt die Bausubstanz anzusetzen. Der Zuschlag wirkt prozentual auf eine zu kleine Grundlage.
Beide Instrumente stehen nebeneinander und verfolgen verschiedene Zwecke. Der Umbauzuschlag kompensiert den erhöhten Schwierigkeitsgrad und den Mehraufwand von Leistungen im Bestand. Der Ansatz der mitzuverarbeitenden Bausubstanz korrigiert die Bemessungsgrundlage selbst.
Praktisch lässt sich ein fehlender Ansatz der Bausubstanz nicht zuverlässig durch einen um wenige Prozentpunkte erhöhten Zuschlag ausgleichen, weil der Zuschlag prozentual auf ein Honorar wirkt, das ohne die Bausubstanz bereits zu niedrig berechnet wurde. Eine pauschale Aussage ist allerdings nicht möglich, weil das Verhältnis vom Einzelfall abhängt.
Was in die Vereinbarung gehört
Die HOAI sieht für Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz eine schriftliche Vereinbarung vor. Kommt sie nicht zustande, bleibt der Weg über die sachverständige und notfalls gerichtliche Klärung des objektiven Werts.
Daraus folgt eine klare Rangfolge für die Praxis. Sie ist nicht umkehrbar.
- Umfang und Wert vor Vertragsschluss ermitteln, wenigstens überschlägig, und die Herleitung als Anlage beifügen.
- Die drei Faktoren der Formel getrennt ausweisen, damit die Argumentation im Streitfall nachvollziehbar bleibt.
- Den Zeitpunkt der Bewertung festhalten. Der Erhaltungszustand ändert sich, und mit ihm der Wertfaktor.
- Die Fortschreibung regeln. Zeigt die Bestandsuntersuchung nach Vertragsschluss einen abweichenden Umfang, ist die Anpassung einfacher, wenn ein Verfahren dafür vereinbart wurde.
Der erste Punkt ist der wirtschaftlich bedeutsamste. Wer sich bei Vertragsschluss keine Gedanken über die Bausubstanz macht, um den Auftrag nicht zu gefährden, erhält für die erbrachte Leistung regelmäßig nicht das angemessene Honorar.
Zum Verhältnis zur früheren Mindestsatzrechtsprechung
Ältere Entscheidungen haben festgestellt, dass die mitzuverarbeitende Bausubstanz mindestsatzrelevant ist, also die anrechenbaren Kosten und damit den Mindestsatz erhöht. Diese Einordnung stammt aus der Zeit des verbindlichen Preisrechts.
Diese Aussage ist im heutigen Rahmen mit Vorsicht zu lesen. Seit der Novelle von 2021 sind die Honorartafeln keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr, sondern Orientierungswerte. Der Mindestsatz als zwingende Untergrenze existiert in dieser Form nicht mehr.
Unberührt bleibt der materielle Kern: Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist Bestandteil der Honorarberechnungsgrundlage und erhöht die anrechenbaren Kosten. Der Anspruch auf angemessene Berücksichtigung folgt weiterhin aus § 4 Absatz 3. Was sich geändert hat, ist die Durchsetzungsmechanik, nicht der Ansatz.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.