Die sechs Bewertungsmerkmale für Gebäude
| Nr. | Merkmal | Gewichtung im Punktverfahren |
|---|---|---|
| 1 | Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung | bis zu 6 Punkte |
| 2 | Anzahl der Funktionsbereiche | bis zu 9 Punkte |
| 3 | Gestalterische Anforderungen | bis zu 9 Punkte |
| 4 | Konstruktive Anforderungen | bis zu 6 Punkte |
| 5 | Technische Ausrüstung | bis zu 6 Punkte |
| 6 | Ausbau | bis zu 6 Punkte |
Die höchste erreichbare Punktzahl beträgt damit 42, und die Honorarzone V beginnt bei 35 Punkten. Die Abgrenzung der übrigen Zonen ist im Verordnungstext geregelt und dort abzulesen.
Zwei Merkmale wiegen anderthalbmal so schwer wie die übrigen: die Anzahl der Funktionsbereiche und die gestalterischen Anforderungen. Sie tragen zusammen 18 der 42 möglichen Punkte, also mehr als vier Zehntel.
Das ist für die Argumentation wesentlich, weil es die Reihenfolge der Begründung vorgibt. Ein Gebäude mit vielen unterschiedlichen Nutzungsbereichen unter einem Dach oder mit erhöhtem gestalterischem Anspruch erreicht eine höhere Zone leichter als eines mit anspruchsvoller Technik oder Konstruktion.
Für Innenräume gilt ein eigener Merkmalskatalog, der unter anderem die Anzahl der Funktionsbereiche und die Anforderungen an die Lichtgestaltung umfasst. Er ist nicht mit dem für Gebäude identisch, und die Gewichtung weicht ebenfalls ab. Bei gemischten Aufträgen sind beide Kataloge getrennt anzuwenden.
Das Punktverfahren greift nur im Zweifelsfall
Dies ist der am häufigsten missverstandene Punkt dieses Themas. Zahlreiche Darstellungen präsentieren das Punktverfahren als die Methode der Zonenbestimmung. Der Verordnungstext sieht das anders.
Das Verfahren greift erst dann, wenn für ein Gebäude Bewertungsmerkmale aus mehreren Honorarzonen anwendbar sind und deswegen Zweifel bestehen, welcher Zone es zuzuordnen ist. Der Zweifel ist damit die Voraussetzung des Verfahrens und nicht sein Ergebnis.
Im Regelfall erfolgt die Zuordnung also unmittelbar: anhand der Merkmale und ihrer Beschreibung in den Zonen sowie anhand der Objektliste. Erst wenn diese Prüfung kein eindeutiges Ergebnis liefert, wird gerechnet.
Praktisch bedeutet das eine Reihenfolge, die in der Argumentation zu beachten ist. Sie beginnt beim Verordnungstext und endet beim Rechenverfahren, nicht umgekehrt.
- Die Merkmale den Zonenbeschreibungen zuordnen und prüfen, ob sich ein einheitliches Bild ergibt.
- Die Objektliste heranziehen, um die Einordnung zu stützen oder zu hinterfragen.
- Nur bei verbleibenden Zweifeln die Bewertungspunkte ermitteln und die Zone daraus ableiten.
Wer sofort rechnet, verschenkt das erste Argument und lädt zur Diskussion über einzelne Punktvergaben ein. Jeder einzelne Punkt wird dann verhandelbar, obwohl die Zuordnung möglicherweise gar nicht zweifelhaft war.
Die Objektliste ist zu berücksichtigen, nicht zwingend
Die Anlage 10 enthält Objektlisten, in denen typische Gebäude und Innenräume den Zonen zugeordnet sind. Der Verordnungstext bestimmt, dass diese Listen für die Zuordnung zu berücksichtigen sind.
Die Formulierung ist bewusst gewählt und in der Praxis folgenreich, weil sie den Listen ihre bindende Wirkung nimmt. Sie sind eine Auslegungshilfe und keine bindende Katalogisierung, und sie ordnen die Objekte ausdrücklich nur der Regel nach zu.
Daraus ergeben sich zwei Konsequenzen, und beide erweitern den Spielraum der Zuordnung. Sie wirken in entgegengesetzte Richtungen, betreffen aber denselben Grundsatz.
| Fall | Folge |
|---|---|
| Ein gelistetes Objekt kann abweichend eingeordnet werden | wenn die konkrete Bewertung der Merkmale ein anderes Bild ergibt; ein Wohngebäude mit außergewöhnlichen gestalterischen Anforderungen ist nicht auf die Regelzone festgelegt |
| Ein nicht gelistetes Objekt ist nicht zonenlos | es wird anhand der Merkmale eingeordnet, gegebenenfalls unter Heranziehung vergleichbarer gelisteter Objekte |
Der konkreten Bewertung der Merkmale kommt damit Vorrang vor der bloßen Katalognennung zu. Wer die Liste allein anführt, hat seine Zuordnung noch nicht begründet.
Warum die Zone unterschätzt wird
Die Zonenzuordnung wirkt auf das gesamte Honorar, und sie wirkt vor allen anderen Größen. Dennoch wird sie in der Praxis häufig beiläufig festgelegt, aus drei Gründen.
| Grund | Was daraus folgt |
|---|---|
| Sie erscheint als Formalie | ein Eintrag im Vertrag, eine Zahl zwischen I und V; ihre Wirkung auf die Honorarspanne ist jedoch erheblich |
| Sie wird aus Gewohnheit übernommen | Büros mit wiederkehrenden Aufgabentypen ordnen neue Projekte reflexhaft der gewohnten Zone zu, ohne die Merkmale zu prüfen |
| Sie wird nicht begründet | steht im Vertrag nur die Zone ohne Herleitung, ist sie im Streitfall schwer zu verteidigen; steht die Bewertung der sechs Merkmale daneben, ist sie es sehr wohl |
Für die Praxis folgt daraus eine einfache Empfehlung: die Zonenzuordnung mit einer Merkmalsbewertung dokumentieren, auch wenn kein Zweifelsfall vorliegt und das Punktverfahren nicht erforderlich ist. Der Aufwand beträgt wenige Minuten, und die Dokumentation trägt bis in die Schlussrechnung.
Die Zone im Bestand
Für Umbauten und Modernisierungen ist die Zone gesondert zu bestimmen, nämlich diejenige, welcher das Vorhaben in sinngemäßer Anwendung der Bewertungsmerkmale zuzuordnen ist. Die Zone des Bestandsgebäudes ist dafür ohne Belang.
Das ist keine Formalie, sondern ein eigener Bewertungsvorgang. Vorhaben im Bestand weisen bei mehreren Merkmalen typischerweise höhere Anforderungen auf als vergleichbare Neubauten: bei der Einbindung in die Umgebung, bei den konstruktiven Anforderungen und häufig beim Ausbau. Die Zone eines Umbaus liegt deshalb regelmäßig über der des vergleichbaren Neubaus.
Die Zone wirkt dabei vor dem Umbauzuschlag. Beide sind eigenständige Instrumente, und keines ersetzt das andere. Die Systematik behandelt der Beitrag zum Umbauzuschlag.
Was bei falscher Zuordnung droht
Eine fehlerhafte Zonenzuordnung wirkt in beide Richtungen und hat Folgen, die über die Differenz hinausgehen. Die beiden Richtungen sind dabei nicht gleich gut korrigierbar.
| Richtung des Fehlers | Folge |
|---|---|
| Zu hohe Zuordnung | überhöhtes Honorar, das der Auftraggeber zurückfordern kann |
| Zu niedrige Zuordnung | zu geringes Honorar, dessen nachträgliche Korrektur an der getroffenen Vereinbarung scheitern kann |
Die zweite Richtung ist die häufigere, weil eine Zone im Zweifel nach unten gewählt wird. Sie ist zugleich die schwerer korrigierbare.
Seit dem Wegfall des verbindlichen Preisrechts ist die Lage dabei nicht einfacher geworden, sondern anders: Da die Höhe frei vereinbar ist, entscheidet die Vereinbarung, und die Zone dient nur noch ihrer Herleitung. Eine sauber dokumentierte Zuordnung ist damit vor allem ein Argument in der Verhandlung und eine Absicherung in der Schlussrechnung.
Verwandte Beiträge
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.