Der Ausgangsfall
Ein Bürogebäude aus den 1980er Jahren soll umgebaut und modernisiert werden. Der Planer wird mit den Leistungsphasen 1 bis 8 beauftragt.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Bauwerkskosten KG 300 aus der Kostenberechnung | 2.400.000 € netto |
| Bauwerkskosten KG 400 aus der Kostenberechnung | 900.000 € netto |
| Mitzuverarbeitende Bausubstanz der Baukonstruktion | 400.000 € netto |
| Leistungsbild | Gebäude |
| Beauftragte Phasen | 1 bis 8 |
Schritt 1: die anrechenbaren Kosten ermitteln
Zunächst sind die sonstigen anrechenbaren Kosten zu bilden. Sie umfassen im Wesentlichen die Baukonstruktion zuzüglich der mitzuverarbeitenden Bausubstanz.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Baukonstruktion KG 300 | 2.400.000 € |
| zuzüglich mitzuverarbeitende Bausubstanz | 400.000 € |
| Sonstige anrechenbare Kosten | 2.800.000 € |
Anschließend ist die Schwellenregel für die technischen Anlagen anzuwenden. Sie sind bis zu 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten vollständig anrechenbar, darüber hinaus zur Hälfte.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Schwelle | 2.800.000 × 0,25 | 700.000 € |
| KG 400 bis zur Schwelle | vollständig anrechenbar | 700.000 € |
| KG 400 über der Schwelle | (900.000 − 700.000) × 0,50 | 100.000 € |
| Anrechenbarer Anteil der KG 400 | Summe | 800.000 € |
| Anrechenbare Kosten insgesamt | 2.800.000 + 800.000 | 3.600.000 € |
Bemerkenswert ist die Wirkung der Bausubstanz. Ohne ihren Ansatz läge die Schwelle bei 600.000 Euro, der anrechenbare Anteil der KG 400 bei 750.000 Euro und die anrechenbaren Kosten insgesamt bei 3.150.000 Euro. Der Ansatz von 400.000 Euro erhöht die Bemessungsgrundlage also um 450.000 Euro, weil er zusätzlich die Schwelle verschiebt.
Die Systematik behandelt der Zweig zu den anrechenbaren Kosten. Dort steht auch die Schwellenregel für die technischen Anlagen im Einzelnen.
Schritt 2: die Honorarzone bestimmen
Die sechs Bewertungsmerkmale sind zu prüfen. Bei einem Umbau erfolgt die Zuordnung in sinngemäßer Anwendung.
| Merkmal | Einschätzung im Beispiel |
|---|---|
| Einbindung in die Umgebung | Bestandsgebäude im Stadtgefüge, erhöhte Anforderung |
| Anzahl der Funktionsbereiche | Büro mit Nebenbereichen, mittlere Anforderung |
| Gestalterische Anforderungen | Fassade bleibt, Innenbereich neu, mittlere Anforderung |
| Konstruktive Anforderungen | Eingriffe in die Tragstruktur, erhöhte Anforderung |
| Technische Ausrüstung | vollständige Erneuerung, erhöhte Anforderung |
| Ausbau | mittlere bis erhöhte Anforderung |
Ergibt die Prüfung ein einheitliches Bild, wird die Zone unmittelbar zugeordnet. Nur wenn Merkmale aus mehreren Zonen anwendbar sind und deswegen Zweifel bestehen, wird das Punktverfahren angewendet.
Die Objektliste ist dabei zu berücksichtigen, aber die konkrete Bewertung geht vor. Die Systematik behandelt der Beitrag zu den Honorarzonen.
Schritt 3: den Tafelwert ablesen und interpolieren
Mit den anrechenbaren Kosten von 3.600.000 Euro und der ermittelten Honorarzone wird die Spanne aus der Honorartafel abgelesen. Der Wert liegt zwischen zwei Kostenstufen, sodass zu interpolieren ist.
Liegen die anrechenbaren Kosten zwischen zwei Kostenstufen, ist zwischen ihnen zu interpolieren. Der Rechenweg ist linear und in vier Schritten nachvollziehbar.
Honorar = unterer Tafelwert + (oberer − unterer Tafelwert) × (anrechenbare Kosten − untere Kostenstufe) ÷ (obere − untere Kostenstufe)
Interpoliert wird innerhalb derselben Honorarzone, nicht zwischen Zonen. Das Ergebnis ist das Honorar für alle neun Leistungsphasen.
An dieser Stelle ist zugleich die Entscheidung zu treffen, an welcher Position innerhalb der Spanne das Honorar vereinbart wird. Der untere Wert ist der Basishonorarsatz; seit 2021 ist jede Position innerhalb, oberhalb und unterhalb der Spanne frei vereinbar. Die Systematik behandelt der Beitrag zu Honorartafeln und Basishonorarsatz.
Schritt 4: die beauftragten Phasen berechnen
Beauftragt sind die Phasen 1 bis 8, also alle außer der Objektbetreuung. Für Gebäude ergibt das die folgende Aufstellung.
| Phase | Prozentsatz |
|---|---|
| 1 Grundlagenermittlung | 2 % |
| 2 Vorplanung | 7 % |
| 3 Entwurfsplanung | 15 % |
| 4 Genehmigungsplanung | 3 % |
| 5 Ausführungsplanung | 25 % |
| 6 Vorbereitung der Vergabe | 10 % |
| 7 Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % |
| 8 Objektüberwachung | 32 % |
| Summe | 98 % |
Die nicht beauftragte Phase 9 trägt 2 Prozent. Abgerechnet werden also 98 Prozent des Tafelwerts.
Schritt 5: den Umbauzuschlag aufschlagen
Da es sich um einen Umbau handelt, kommt der Umbauzuschlag hinzu. Er wirkt auf das ermittelte Honorar, also auf das Ergebnis aus Schritt 4.
| Fall | Zuschlag |
|---|---|
| In Textform vereinbart | bis 33 Prozent für Gebäude |
| Ohne Vereinbarung, ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad | 20 Prozent |
| Ohne Vereinbarung, unterhalb dieses Grades | kein Zuschlag |
Die dritte Zeile wird häufig übersehen. Der Auffangsatz greift nicht automatisch. Die Systematik behandelt der Beitrag zum Umbauzuschlag.
Schritt 6: den Rechenweg abschließen
| Schritt | Ergebnis |
|---|---|
| Anrechenbare Kosten | 3.600.000 € |
| Honorarzone | aus der Merkmalsbewertung |
| Tafelwert für alle Phasen | aus der Honorartafel, gegebenenfalls interpoliert |
| Anteil der Phasen 1 bis 8 | 98 Prozent |
| zuzüglich Umbauzuschlag | nach Vereinbarung |
| zuzüglich besondere Leistungen | nach gesonderter Vereinbarung |
| zuzüglich Nebenkosten | nach Vereinbarung oder Einzelnachweis |
| zuzüglich Umsatzsteuer | auf die Gesamtsumme |
Die letzten drei Zeilen werden in Angeboten häufig weggelassen und in Rechnungen dann nachgeschoben. Sie gehören in dieselbe Vereinbarung wie das Honorar.
Was an diesem Beispiel zu lernen ist
Drei Beobachtungen gelten über den Einzelfall hinaus. Sie betreffen die Größen, die das Ergebnis am stärksten bewegen.
Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Die Bausubstanz wirkt vor der Tafel, der Umbauzuschlag danach. Wer beides vertauscht, rechnet falsch.
Die Bausubstanz wirkt doppelt. Sie erhöht die Bemessungsgrundlage unmittelbar und verschiebt zusätzlich die Schwelle der Sonderregel für technische Anlagen.
Die Entscheidungen liegen in den Schritten 2 und 3. Zone und Position innerhalb der Spanne sind Wertungen, keine Rechenoperationen. Sie gehören begründet und dokumentiert.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Die verwendeten Beträge sind Rechenbeispiele. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.