Die Voraussetzung: Umbau oder Modernisierung
Der Zuschlag setzt voraus, dass das Vorhaben als Umbau oder Modernisierung im Sinne der Begriffsbestimmungen der HOAI einzuordnen ist. Die Bezeichnung im Vertrag entscheidet darüber nicht.
| Begriff | Definition | Abgrenzungsmerkmal |
|---|---|---|
| Umbauten | Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand | der wesentliche Eingriff |
| Modernisierungen | bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts | soweit nicht Erweiterungsbau, Umbau oder Instandsetzung |
| Instandsetzungen | nicht als Leistung im Bestand erfasst | eigene Regelung über die Objektüberwachung |
Die ersten beiden gelten als Leistungen im Bestand, die dritte nicht. Für reine Instandsetzungen und Instandhaltungen sieht die HOAI stattdessen vor, dass in Textform eine Erhöhung des Prozentsatzes für die Objektüberwachung um bis zu 50 Prozent der Bewertung dieser Leistungsphase vereinbart werden kann.
Die Höhe des Zuschlags
| Objektart | Maximal vereinbar in Textform |
|---|---|
| Gebäude | bis 33 Prozent |
| Innenräume in Gebäuden | bis 50 Prozent |
Die Sätze beziehen sich jeweils auf einen durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad und werden auf das ermittelte Honorar aufgeschlagen. Für Freianlagen gilt die Regelung entsprechend, und für Innenräume liegt der Rahmen deutlich höher als für Gebäude.
Ohne Vereinbarung in Textform gilt ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart, und zwar ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad. Der zweite Halbsatz begrenzt den ersten erheblich.
Dieser letzte Halbsatz ist entscheidend und wird häufig weggelassen. Der Auffangsatz greift nicht automatisch bei jedem Bestandsvorhaben, sondern erst ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad, was in der Praxis der Honorarzone III entspricht. Bei Vorhaben, die einer niedrigeren Honorarzone zuzuordnen sind, entsteht ohne Vereinbarung kein Zuschlag.
Für die Praxis folgt daraus: Der Zuschlag gehört in Textform vereinbart, und zwar auch dann, wenn man mit 20 Prozent zufrieden wäre. Der Auffangsatz ist eine Rückfallposition, keine Regel.
Der Zuschlag ersetzt die Bausubstanz nicht
Dies ist der wichtigste Punkt dieses Beitrags und zugleich ein verbreiteter Irrtum. Er kostet im Ergebnis mehr als jede Diskussion über die Höhe des Zuschlags.
Neben dem Umbauzuschlag steht die mitzuverarbeitende Bausubstanz, die bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen ist. Beide Instrumente wirken nebeneinander und schließen einander nicht aus. Die Zuschlagsregelung gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten berücksichtigt worden ist.
Sie wirken zudem an verschiedenen Stellen der Rechnung. Die Reihenfolge, in der sie greifen, entscheidet über das Ergebnis.
| Instrument | Wirkt auf | Zeitpunkt der Festlegung |
|---|---|---|
| Mitzuverarbeitende Bausubstanz | die anrechenbaren Kosten, also die Bemessungsgrundlage | vor Vertragsschluss, mit Umfang und Wert |
| Umbauzuschlag | das ermittelte Honorar, also das Ergebnis | in Textform, unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads |
| Honorarzone | die Einstufung in der Honorartafel | anhand der Bewertungsmerkmale |
Ein häufiger Fehler besteht darin, auf den Ansatz der Bausubstanz zu verzichten und den Mehraufwand allein über einen höheren Zuschlag abgelten zu wollen. Das funktioniert rechnerisch nicht zuverlässig, weil der Zuschlag prozentual auf ein Honorar wirkt, das ohne die Bausubstanz bereits auf einer zu kleinen Bemessungsgrundlage beruht.
Die Systematik der Bausubstanz behandelt der Beitrag zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz im Themenfeld Kostenplanung. Dort steht auch, wie ihr Umfang und ihr Wert hergeleitet werden.
Die Honorarzone im Bestand
Ein drittes Instrument wird regelmäßig übersehen. Für Umbauten und Modernisierungen ist die Honorarzone gesondert zu bestimmen, nämlich diejenige, welcher das Vorhaben in sinngemäßer Anwendung der Bewertungsmerkmale zuzuordnen ist.
Das ist keine Formalie, sondern ein eigener Bewertungsvorgang. Vorhaben im Bestand weisen häufig höhere Anforderungen an Einbindung, Gestaltung und technische Ausrüstung auf als vergleichbare Neubauten und sind deshalb einer höheren Honorarzone zuzuordnen.
Die Zone wirkt dabei vor dem Zuschlag: Sie bestimmt, welche Spanne der Honorartafel überhaupt einschlägig ist. Die Systematik behandelt der Beitrag zu den Honorarzonen.
Der Zuschlag ist kein Mindestsatz
Ein Punkt betrifft die Einordnung älterer Rechtsprechung. Ältere Entscheidungen haben festgestellt, dass dem Umbauzuschlag kein Mindestsatzcharakter zukommt.
Diese Aussage hatte unter dem früheren Preisrecht eine konkrete Bedeutung: Der Zuschlag konnte nicht mit dem Argument eingeklagt werden, er sei Bestandteil eines zwingenden Mindestsatzes. Seit dem Wegfall des verbindlichen Preisrechts ist die Frage in dieser Form gegenstandslos, weil es keine zwingenden Sätze mehr gibt.
Was praktisch bleibt, ist die Auffangregelung: Ohne Vereinbarung gelten 20 Prozent ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad als vereinbart. Diese Fiktion wirkt unabhängig davon, ob die Parteien über den Zuschlag gesprochen haben.
Ein Rechenbeispiel für das Zusammenwirken
Die drei Instrumente wirken nacheinander und an verschiedenen Stellen. Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Reihenfolge, in der sie auf das Ergebnis durchschlagen.
| Schritt | Wirkung |
|---|---|
| Anrechenbare Kosten aus der Kostenberechnung | Ausgangsgröße |
| zuzüglich mitzuverarbeitende Bausubstanz | erhöht die Bemessungsgrundlage |
| Einordnung in die Honorarzone | bestimmt die einschlägige Spanne der Tafel |
| Ablesen des Honorars aus der Tafel | ergibt das ermittelte Honorar |
| zuzüglich Umbauzuschlag | erhöht das Ergebnis prozentual |
Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Der Ansatz der Bausubstanz wirkt vor der Ablesung aus der Tafel, der Zuschlag danach. Beide erhöhen das Honorar, aber der eine über die Bemessungsgrundlage und der andere über das Ergebnis.
Daraus folgt auch, warum ein Verzicht auf den Ansatz der Bausubstanz nicht durch einen höheren Zuschlag ausgeglichen werden kann: Der Zuschlag wirkt prozentual, und ein Prozentsatz auf eine zu kleine Grundlage bleibt zu klein. Zudem ist der Zuschlag der Höhe nach begrenzt, der Ansatz der Bausubstanz nicht.
Ein weiterer Punkt betrifft die Sonderregel für technische Anlagen. Die mitzuverarbeitende Bausubstanz der Baukonstruktion geht in die sonstigen anrechenbaren Kosten ein und erhöht damit zugleich die Schwelle, bis zu der die Kosten der technischen Anlagen vollständig anrechenbar sind. Ihr Ansatz wirkt also doppelt, wie im Beitrag zu den anrechenbaren Kosten beschrieben.
Was in die Vereinbarung gehört
Vier Angaben gehören in die Vereinbarung, und alle vier vor Vertragsschluss geklärt. Nachträglich lässt sich keine von ihnen einseitig durchsetzen.
- Die Einordnung des Vorhabens als Umbau, Modernisierung, Instandsetzung oder Neubau, weil davon abhängt, welche Regelung überhaupt greift.
- Der Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz, wenigstens überschlägig, mit dokumentierter Herleitung.
- Die Honorarzone, in sinngemäßer Anwendung der Bewertungsmerkmale auf das Bestandsvorhaben.
- Der Zuschlag in Textform, mit Begründung über den Schwierigkeitsgrad.
Der erste Punkt entscheidet über die drei folgenden und wird am häufigsten übergangen. Ein Vorhaben, das der Auftraggeber als Sanierung bezeichnet, kann rechtlich ein Umbau, eine Modernisierung oder eine Instandsetzung sein, mit jeweils anderen Folgen für das Honorar.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.