Leistungsphase 8: Objektüberwachung und Dokumentation
Bewertung: 32 Prozent für Gebäude und Innenräume.
Diese Phase umfasst die Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit der Genehmigung, den Verträgen und den anerkannten Regeln der Technik, die Koordination der am Bau Beteiligten, die Aufstellung und Überwachung eines Terminplans, die Dokumentation des Bauablaufs, das gemeinsame Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen, die Rechnungsprüfung, die Kostenfeststellung, die Mitwirkung bei der Abnahme sowie das Zusammenstellen der Dokumentation. Der Katalog ist der längste des gesamten Leistungsbilds.
Drei Punkte sind für die Vertragsgestaltung wesentlich. Der dritte ist der einzige, den die Verordnung nicht auffängt.
| Vertragspunkt | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Die Dokumentation ist Teil der Bezeichnung geworden | seit der Fassung von 2013 heißt die Phase Objektüberwachung und Dokumentation; Dokumentation des Bauablaufs, Organisation der Abnahme und Abnahmeempfehlung wurden in die Grundleistungen aufgenommen |
| Die Kostenfeststellung ist Grundleistung | sie schließt die Kostenplanung ab und ist die einzige Quelle eigener Kennwerte für künftige Projekte |
| Die Bewertung hängt an der Dauer, die Vergütung nicht | der Aufwand wächst mit der Bauzeit, die Bemessungsgrundlage nicht; verzögert sich die Ausführung, sinkt der Stundenertrag ohne Ausgleichsmechanismus |
Die Systematik der Kostenfeststellung behandelt der Beitrag zur Kostenfeststellung. Dort steht auch, warum sie den Ausgangspunkt des nächsten Projekts bildet.
Die Erhöhung bei Instandsetzungen
Für Grundleistungen bei Instandsetzungen und Instandhaltungen kann in Textform vereinbart werden, dass der Prozentsatz für die Objektüberwachung um bis zu 50 Prozent der Bewertung dieser Leistungsphase erhöht wird. Aus 32 Prozent können damit bis zu 48 Prozent werden.
Bei einer Bewertung von 32 Prozent bedeutet das eine mögliche Erhöhung um bis zu 16 Prozentpunkte. Die Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass der Überwachungsaufwand bei Maßnahmen im laufenden Betrieb und an vorhandener Substanz überproportional ausfällt.
Sie ist von den Instrumenten des Bauens im Bestand zu unterscheiden: Sie wirkt auf den Prozentsatz einer einzelnen Phase, während der Umbauzuschlag auf das gesamte ermittelte Honorar wirkt und die mitzuverarbeitende Bausubstanz auf die Bemessungsgrundlage. Die Abgrenzung behandelt der Beitrag zum Umbauzuschlag.
Leistungsphase 9: Objektbetreuung
Bewertung: 2 Prozent für Gebäude und Innenräume.
Diese Phase umfasst die fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, die Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen sowie die Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen. Drei Leistungen, verteilt über mehrere Jahre.
Zwei Prozent für eine Leistung, die sich über Jahre erstreckt. Die Verjährungsfristen für Mängelansprüche bei Bauwerken betragen üblicherweise mehrere Jahre, und die Objektbegehung fällt an deren Ende an. Zwischen Honorierung und Verpflichtungsdauer besteht damit das ungünstigste Verhältnis des gesamten Leistungsbilds.
Daraus ergeben sich drei praktische Schwierigkeiten. Alle drei betreffen die Büroorganisation und nicht die Fachfrage.
| Schwierigkeit | Worin sie besteht |
|---|---|
| Die zeitliche Streckung | der Vertrag bleibt über Jahre offen, ohne nennenswerte Umsätze; für die Büroorganisation eine Verpflichtung ohne Deckungsbeitrag |
| Der Erinnerungsaufwand | die Begehung ist rechtzeitig vor Fristablauf durchzuführen; wird sie versäumt, übersteigt das Haftungsrisiko den Honoraranteil um ein Vielfaches |
| Die Bewertung von Mängeln | die fachliche Bewertung ist eine besondere Leistung, während Begehung und Mitwirkung bei der Feststellung Grundleistungen sind |
Für die Vertragsgestaltung folgt daraus eine klare Empfehlung: Diese Phase gehört gesondert betrachtet, mit einer eigenen Vereinbarung über Umfang, Zeitpunkte und Vergütung. Seit dem Wegfall des verbindlichen Preisrechts ist eine abweichende Bewertung vereinbar.
Was Objektüberwachung nicht ist
Drei Abgrenzungen führen regelmäßig zu Missverständnissen, und alle drei betreffen die Haftung. Sie sind vor Vertragsschluss zu klären, weil sie über den Umfang der Verantwortung entscheiden.
| Was sie nicht ist | Was tatsächlich gilt |
|---|---|
| Keine ständige Anwesenheit | geschuldet ist die Überwachung auf Übereinstimmung mit Genehmigung, Verträgen und anerkannten Regeln der Technik; der Umfang richtet sich nach Schwierigkeit und Fehleranfälligkeit der Arbeiten |
| Keine Bauleitung im Sinne des Landesrechts | jene ist eine öffentlich-rechtliche Funktion mit eigenen Pflichten gegenüber der Bauaufsicht; personenidentisch möglich, rechtlich etwas anderes |
| Keine Projektsteuerung | Bauherrenaufgabe, Kostengruppe 710; wird sie übernommen, ist das gesondert zu vereinbaren |
Warum die Bewertung der Phase 8 diskutiert wird
Mit 32 % ist die Objektüberwachung die gewichtigste Phase, und sie ist zugleich diejenige, deren Bewertung in der Fachdiskussion am häufigsten hinterfragt wird. Der Grund liegt in ihrer Bindung an die Bauzeit.
Das Argument lautet in beide Richtungen. Für eine höhere Bewertung spricht, dass der Aufwand mit der Bauzeit und der Zahl der Beteiligten wächst, während die Bemessungsgrundlage feststeht. Für eine niedrigere spricht, dass Teile der Überwachung von Projektsteuerern oder von den Unternehmen selbst übernommen werden.
Praktisch relevant ist die Frage, weil die Phase 8 diejenige ist, die am häufigsten aus dem Vertrag herausgenommen wird. Ein Vertrag ohne sie halbiert das Honorar nahezu und verändert zugleich die Risikoverteilung erheblich: Die Verantwortung für die Übereinstimmung von Ausführung und Planung wandert dann zu einem anderen Beteiligten.
Der Übergang zur Nutzung
Mit der Kostenfeststellung und der Dokumentation endet die Kostenplanung des Projekts. Was danach entsteht, sind Nutzungskosten, die einer eigenen Norm folgen und außerhalb der DIN 276 stehen.
Die Dokumentation aus der Leistungsphase 8 ist dabei der Übergabepunkt: Sie liefert die Bauteilinformationen, auf denen die spätere Instandhaltungsplanung aufsetzt. Die Abgrenzung der Normen behandelt der Beitrag zu DIN 276 DIN 277 und DIN 18960.
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Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelungen und der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.