Die drei Normen im Überblick
| Norm | Gegenstand | Frage |
|---|---|---|
| DIN 276 | Kosten im Bauwesen | Was kostet die Herstellung |
| DIN 277 | Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau | Wie groß ist das Bauwerk |
| DIN 18960 | Nutzungskosten im Hochbau | Was kostet der Betrieb |
Die Reihenfolge ist zugleich die Reihenfolge der Anwendung. Ohne Mengen keine Kosten, und ohne Herstellungskosten keine vollständige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
Wie DIN 276 und DIN 277 zusammenwirken
Die beiden Normen sind unmittelbar aufeinander angewiesen. Die DIN 276 ordnet Kosten, die DIN 277 liefert die Bezugsgrößen, auf die diese Kosten bezogen werden.
Jeder Kennwert je Quadratmeter oder je Kubikmeter setzt eine Flächen- oder Volumenermittlung nach DIN 277 voraus. In den frühen Stufen der Kostenermittlung, also im Kostenrahmen und in der Kostenschätzung, ist diese Verbindung sogar die eigentliche Rechenoperation: Menge nach DIN 277 multipliziert mit Kennwert.
Die maßgeblichen Größen sind die Brutto-Grundfläche, die Netto-Raumfläche mit ihren Teilflächen und der Brutto-Rauminhalt. Ihre Systematik behandelt der Beitrag zu den Bezugsgrößen nach DIN 277.
Bemerkenswert ist, dass die Neufassung der DIN 276 von 2018 Inhalte des früheren dritten Teils der DIN 277 aufgenommen hat. Die Trennlinie zwischen beiden Normen ist damit nicht historisch stabil, was beim Arbeiten mit älteren Unterlagen zu beachten ist.
Was die DIN 18960 erfasst
Die DIN 18960 regelt die Nutzungskosten im Hochbau. Erfasst werden alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten, vom Beginn der Nutzbarkeit bis zur Beseitigung.
Sie ist in Analogie zur DIN 276 aufgebaut, was das Verständnis erleichtert. Die Gliederungslogik ist dieselbe.
| Nutzungskostengruppe | Inhalt |
|---|---|
| 100 | Kapitalkosten |
| 200 | Objektmanagementkosten |
| 300 | Betriebskosten |
| 400 | Instandsetzungskosten |
Auch die weitere Systematik folgt dem bekannten Muster: dreistufige Gliederung, Nutzungskostenvorgabe als Maßstab, mehrere Arten der Nutzungskostenermittlung mit steigender Genauigkeit. Die Nutzungskostenschätzung wird ausdrücklich in Verbindung mit der Kostenschätzung nach DIN 276 als Entscheidungsgrundlage für die Vorplanung genannt.
Besonders aufschlussreich ist die Nutzungskostengruppe 400: Ihre Untergliederung folgt den Bauteilen, also Gründung, Außenwände, Innenwände, Decken und weitere. Sie spiegelt damit die Kostengruppe 300 der DIN 276 und erlaubt es, Herstellungs- und Instandsetzungskosten desselben Bauteils gegeneinanderzustellen.
Warum die Nutzungskosten außerhalb der DIN 276 stehen
Die Trennung ist ausdrücklich gewollt: Die Nutzungskosten nach DIN 18960 sind keine Kosten im Sinne der DIN 276, und die Nutzungskostenermittlung ist für die Ermittlung der Herstellungs-, Umbau- und Modernisierungskosten nicht maßgebend. Beide Normen betrachten verschiedene Phasen des Gebäudelebens.
Sachlich ist das richtig, weil beide Kostenarten verschiedenen Logiken folgen. Herstellungskosten fallen einmalig an und werden vergeben; Nutzungskosten fallen wiederkehrend an und hängen von Betrieb, Belegung und Energiepreisen ab.
Praktisch erzeugt die Trennung jedoch eine Entscheidungslücke, und zwar an der Stelle, an der die wichtigsten Entscheidungen fallen. Zahlreiche Festlegungen in frühen Planungsphasen verschieben Kosten zwischen Investition und Betrieb: Dämmstärke, Anlagenkonzept, Materialwahl, Wartungsfreundlichkeit, Nutzungsdauer der Bauteile.
Wer nur die DIN 276 anwendet, bewertet solche Entscheidungen einseitig. Die Größenordnung ist dabei nicht gering: Über eine übliche Gebäudelebensdauer übersteigen die Nutzungskosten die Herstellungskosten deutlich.
Eine Abgrenzung innerhalb der Nutzungskosten
Zu unterscheiden sind die Nutzungskosten nach DIN 18960 von den Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Die beiden Kataloge decken sich nur teilweise.
Die Verordnung regelt, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen. Die Norm erfasst sämtliche Kosten des Gebäudebetriebs, also auch nicht umlagefähige wie Verwaltung und Instandsetzung. Die Betriebskosten im mietrechtlichen Sinn sind damit nur ein Ausschnitt der Nutzungskosten.
Diese Unterscheidung ist bei Renditeobjekten entscheidend, weil sich nur der umlagefähige Teil auf den Mieter verlagern lässt. Der nicht umlagefähige Teil bleibt beim Eigentümer.
Ein wiederkehrendes Missverständnis
Zwei Verwechslungen treten bei diesen drei Normen besonders häufig auf. Beide betreffen die Bezugsgröße oder den Kostenbegriff.
Die Nutzungsfläche und die Nutzungskosten. Die Nutzungsfläche ist eine Flächenart der DIN 277 und beschreibt einen Teil der Netto-Raumfläche. Die Nutzungskosten sind Gegenstand der DIN 18960 und beschreiben laufende Kosten. Die sprachliche Nähe ist die einzige Gemeinsamkeit; die eine ist eine Menge, die andere ein Betrag.
Die Instandsetzung in beiden Normen. Instandsetzungsmaßnahmen erscheinen sowohl in der DIN 276 als auch in der DIN 18960, und das ist kein Widerspruch. Maßgeblich ist der Anlass: Eine Instandsetzung als Teil eines Bauprojekts, etwa im Rahmen einer Modernisierung, gehört in die Kostengruppen der DIN 276. Eine Instandsetzung im laufenden Betrieb gehört in die Nutzungskostengruppe 400.
Die Trennlinie verläuft damit nicht am Bauteil, sondern am Vorgang. Bei einer Sanierung im bewohnten Zustand können beide Fälle im selben Gebäude nebeneinander auftreten, und die Zuordnung gehört dann ausdrücklich festgelegt.
Was das für die Kostenplanung bedeutet
Drei praktische Folgerungen ergeben sich. Sie betreffen die Wahl der Norm je Fragestellung.
Die Bezugsgrößen werden einmal ermittelt und mehrfach verwendet. Eine saubere Flächenermittlung nach DIN 277 dient der Kostenermittlung, der Nutzungskostenermittlung und dem energetischen Nachweis zugleich, wobei jeweils andere Flächenarten maßgeblich sind.
Variantenvergleiche gehören über beide Kostenarten geführt. Eine Entscheidung, die die Kostengruppe 300 erhöht und die Betriebskosten senkt, ist mit der DIN 276 allein nicht bewertbar. Die Systematik solcher Verlagerungen behandelt der Beitrag zur Kostensteuerung.
Die Kostenfeststellung ist der Übergabepunkt. Sie schließt die Herstellungskosten ab und liefert zugleich die Ausgangsdaten für die Bewirtschaftung, insbesondere die Bauteilinformationen für die spätere Instandsetzungsplanung.
Dieser Beitrag gibt den Stand der Regelwerke zum Zeitpunkt der Prüfung wieder und dient der fachlichen Orientierung. Die genannten Normen werden in Neufassungen fortgeschrieben und sind vor jeder Anwendung in ihrer geltenden Ausgabe heranzuziehen. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keine Prüfung des Einzelfalls.