Die Grundflächen nach DIN 277
Maßgeblich ist die DIN 277 in der Ausgabe August 2021, die die Fassung DIN 277-1 von Januar 2016 ersetzt hat und ausschließlich für den Hochbau gilt. Sie ordnet die Grundflächen eines Bauwerks in einer klaren Hierarchie.
Die Brutto-Grundfläche (BGF) ist die Summe aller Grundflächen sämtlicher Grundrissebenen, gemessen an den äußeren Begrenzungen des Bauwerks einschließlich der Umfassungswände. Sie setzt sich aus zwei Anteilen zusammen: Sie ist die Bezugsgröße der meisten veröffentlichten Kennwerte.
BGF = NRF + KGF
Die Konstruktions-Grundfläche (KGF) umfasst die Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen, also Außen- und Innenwände, Stützen sowie Installations- und Aufzugsschächte bis zu einem lichten Querschnitt von 1,0 Quadratmetern. Schächte oberhalb dieses Querschnitts zählen zur Netto-Raumfläche.
Die Netto-Raumfläche (NRF) umfasst die nutzbaren Grundflächen und gliedert sich ihrerseits in drei Teile. Die Unterscheidung ist für die Umrechnung wesentlich.
| Kürzel | Bezeichnung | Inhalt |
|---|---|---|
| NUF | Nutzungsfläche | Flächen für die eigentliche Zweckbestimmung, etwa Wohnen Büro Lager |
| TF | Technikfläche | Flächen für betriebstechnische Anlagen, etwa Heizung und Lüftung |
| VF | Verkehrsfläche | Erschließung, also Flure Treppen Eingangsbereiche Aufzüge |
Die Nutzungsflächenarten sind von NUF 1 bis NUF 7 durchnummeriert. Die Ausgabe 2021 hat unter NUF 7 die Räume ergänzt, deren Zweckbestimmung noch nicht festgelegt ist, was in frühen Planungsphasen praktisch relevant ist.
Regelfall und Sonderfall
Zusätzlich unterscheidet die Norm nach der Art der Raumumschließung. Der Regelfall (R) betrifft Räume, die an allen Begrenzungsflächen vollständig umschlossen sind. Der Sonderfall (S) betrifft Flächen, die konstruktiv mit dem Bauwerk verbunden, aber nicht an allen Seiten umschlossen sind, also insbesondere Loggien, Balkone, Dachterrassen, Höfe und Außentreppen. Der Zusatz wird in Klammern hinter die Flächenart gesetzt, etwa NUF (R) oder NRF (S). Beim Sonderfall wird bis zur Begrenzung der senkrechten Projektion der Überdeckung gemessen.
Für Kostenkennwerte ist die vollständige Brutto-Grundfläche einschließlich Regel- und Sonderfall die sinnvolle Bezugsgröße, und diese Festlegung sollte in jeder Kostenermittlung ausdrücklich dokumentiert werden. Vereinzelt wird eine oberirdische Brutto-Grundfläche verwendet, etwa um die Bebaubarkeit eines Grundstücks im Verhältnis zur Geschossflächenzahl einzuschätzen. Der Unterschied zur vollständigen Brutto-Grundfläche kann bei mehrgeschossigen Gebäuden 20 Prozent und mehr betragen.
Die Wohnfläche folgt einer anderen Systematik
Die Wohnfläche wird nicht nach DIN 277 ermittelt, sondern nach der Wohnflächenverordnung. Das ist keine Detailabweichung, sondern eine andere Zählweise mit anderem Zweck: Die Wohnflächenverordnung dient dem Mietrecht und dem geförderten Wohnungsbau, die DIN 277 der Planung und der Kostenermittlung.
Zwei Unterschiede fallen praktisch am stärksten ins Gewicht. Erstens wird die Wohnfläche im Lichten gemessen, also ohne Wandquerschnitte, während die Brutto-Grundfläche die Außenmaße einschließlich sämtlicher Wandstärken erfasst. Zweitens bleiben ganze Raumkategorien außen vor, insbesondere Kellerräume, nicht ausgebaute Dachbereiche, Heizungsräume und Garagen, während Flächen unter Dachschrägen nur anteilig angerechnet werden. Balkone und Terrassen werden nach Wohnflächenverordnung anteilig berücksichtigt, nach DIN 277 dagegen als Sonderfall gesondert geführt.
Die Folge ist eindeutig. Wer Wohnflächen addiert und daraus auf die Gebäudegröße schließt, liegt regelmäßig deutlich zu niedrig.
Umrechnung zwischen Wohnfläche und Brutto-Grundfläche
Die Umrechnung erfolgt über einen Faktor, der angibt, wie viele Quadratmeter Brutto-Grundfläche auf einen Quadratmeter Wohnfläche entfallen. Die folgenden Größenordnungen sind belegt und für eine Plausibilitätsprüfung brauchbar, ersetzen aber im Zweifelsfall keine Ermittlung am Objekt.
| Gebäudetyp | Wohnflächenanteil an der BGF | Faktor BGF je m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus | rund 53 bis 56 Prozent | etwa 1,80 bis 1,90 |
| Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus | rund 65 Prozent | 1,55 nach Anlage 24 BewG |
| Einfamilienhaus mit Keller und ausgebautem Dach | je nach Ausbauzustand niedriger | in der Regel deutlich über 1,3 |
| Einfamilienhaus ohne Keller | rund 70 Prozent | etwa 1,4 |
Der Wert für Mehrfamilienhäuser stammt aus einer Auswertung von 223 Wohngebäuden und ist damit statistisch belastbar. Der Faktor 1,55 ist für Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern normiert und wird in der steuerlichen Bewertung verwendet.
Die häufig zitierte Angabe, die Wohnfläche mache 70 bis 73 Prozent der Brutto-Grundfläche aus, gilt für den günstigen Fall eines Einfamilienhauses ohne Keller und ohne aufwendige Erschließung. Bei einem unterkellerten Haus mit ausgebautem Dachgeschoss liegt der Anteil klar darunter, weil Kellerflächen vollständig in die Brutto-Grundfläche eingehen, in die Wohnfläche jedoch nicht.
Rechenbeispiel
Ein Kennwert liegt bei 2.100 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche vor. Das Gebäude hat 220 Quadratmeter Brutto-Grundfläche und 150 Quadratmeter Wohnfläche, der Faktor beträgt also rund 1,47.
- Bezogen auf die BGF: 220 × 2.100 = 462.000 Euro
- Derselbe Betrag bezogen auf die Wohnfläche: 462.000 ÷ 150 = 3.080 Euro je m² Wohnfläche
Die beiden Zahlen 2.100 und 3.080 beschreiben dasselbe Gebäude zum selben Preis. Wer sie unbesehen nebeneinanderstellt, liest daraus einen Kostenunterschied von 47 Prozent heraus, den es nicht gibt.
Der Brutto-Rauminhalt als zweite Bezugsgröße
Neben der Fläche führt die DIN 277 den Brutto-Rauminhalt (BRI), also das umbaute Volumen des Bauwerks. Kostenkennwerte werden in der Praxis parallel in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche und in Euro je Kubikmeter Brutto-Rauminhalt geführt, und beide Angaben stehen in Datensammlungen häufig nebeneinander.
Die Volumenangabe ist überall dort aussagekräftiger, wo die Geschosshöhe stark vom Üblichen abweicht. Eine Produktionshalle mit zwölf Metern lichter Höhe und ein Bürogeschoss mit drei Metern haben bei gleicher Grundfläche völlig unterschiedliche Bauwerkskosten, und der Flächenkennwert bildet diesen Unterschied nicht ab, der Volumenkennwert schon. Umgekehrt ist im Wohnungsbau mit weitgehend einheitlichen Geschosshöhen der Flächenkennwert der stabilere Maßstab.
Praktische Regel: Bei Gebäuden mit Regelgeschosshöhen den Flächenkennwert verwenden, bei Hallen und Sonderbauten zusätzlich über den Volumenkennwert gegenrechnen. Weichen beide Ergebnisse stark voneinander ab, stimmt eine der beiden Mengenangaben nicht.
Planungskennwerte: das Verhältnis der Flächen zueinander
Die Flächenarten stehen nicht nur nebeneinander, ihr Verhältnis ist selbst eine Planungsgröße. Es beschreibt, wie effizient ein Entwurf die gebaute Fläche in nutzbare Fläche umsetzt.
| Kennwert | Aussage | Wirkung auf die Kosten |
|---|---|---|
| NUF je BGF | Anteil der zweckbestimmten Fläche an der Gesamtfläche | Je niedriger, desto teurer wird der nutzbare Quadratmeter |
| VF je BGF | Anteil der Erschließung | Steigt bei kleinteiliger Nutzung und langen Fluren |
| KGF je BGF | Anteil der Konstruktion | Steigt bei kleinen Räumen und massiven Bauweisen |
| TF je BGF | Anteil der Technikflächen | Steigt mit dem Anlagenumfang, besonders im Nichtwohnbau |
Für die Kostenplanung ist das relevant, weil zwei Entwürfe mit identischem Kennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche sehr unterschiedlich wirtschaftlich sein können. Der Entwurf mit dem höheren Nutzungsflächenanteil liefert für dasselbe Geld mehr verwertbare Fläche. Ein Kostenvergleich, der nur auf den Bauwerkskennwert schaut, übersieht diesen Unterschied vollständig.
Deshalb gehört zu einer belastbaren Variantenuntersuchung neben dem Kostenkennwert immer auch die Flächenbilanz. Wer nur Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche vergleicht, optimiert die Bauweise und nicht das Projekt.
Welche Fläche in welcher Phase
| Zweck | Maßgebliche Bezugsgröße |
|---|---|
| Kostenrahmen und Kostenschätzung | Brutto-Grundfläche, ergänzend Brutto-Rauminhalt |
| Vergleich von Entwurfsvarianten | Brutto-Grundfläche zusammen mit der Flächenbilanz |
| Nachweise nach Gebäudeenergiegesetz | Nutzungsfläche |
| Bebaubarkeit und Geschossflächenzahl | Geschossfläche nach Baunutzungsverordnung |
| Vermietung und Vermarktung | Wohnfläche oder Mietfläche |
| Förderanträge im Wohnungsbau | Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung |
Die Zeile zum Gebäudeenergiegesetz wird regelmäßig übersehen: Die energetischen Nachweise stellen auf die Nutzungsfläche ab, nicht auf die Brutto-Grundfläche und nicht auf die Wohnfläche. Wer energetische Kennwerte und Baukostenkennwerte in derselben Tabelle führt, hat damit bereits zwei verschiedene Nenner im Blatt.
Die drei häufigsten Fehler
Kennwerte aus unterschiedlichen Quellen mischen. Fachdatensammlungen arbeiten in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, Hausanbieter und Finanzierungsportale in Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Eine Tabelle, die beide Quellen ohne Umrechnung zusammenführt, ist wertlos.
Die Nutzfläche mit der Nutzungsfläche gleichsetzen. Die frühere Bezeichnung Nutzfläche wurde durch Nutzungsfläche ersetzt, die Netto-Grundfläche durch die Netto-Raumfläche. Ältere Unterlagen und ältere Software führen die alten Begriffe teils weiter, mit teils abweichenden Abgrenzungen.
Die Bezugsgröße nicht dokumentieren. Wenn in einer Kostenschätzung nur die Zahl steht, ist sie ein halbes Jahr später nicht mehr überprüfbar, weder durch Dritte noch durch den Verfasser selbst.
Was für die Kostenermittlung gilt
Für eine belastbare Kostenaussage gilt die vollständige Brutto-Grundfläche nach DIN 277 als Bezugsgröße, ausdrücklich benannt und mit dem Hinweis, ob Regel- und Sonderfall zusammengefasst wurden. Die Wohnfläche bleibt für die Vermarktung, die Vermietung und den Förderantrag maßgeblich, taugt aber nicht als Grundlage eines Kostenvergleichs zwischen Projekten.
Die Bezugsgröße ist die erste von vier Angaben, die einen Kennwert überhaupt verwendbar machen. Die zweite betrifft die Frage, welche Kostengruppen in dem Wert stecken.
Die genannten Umrechnungsfaktoren sind statistische Durchschnittswerte für Deutschland und können im Einzelfall erheblich abweichen. Sie ersetzen keine Flächenermittlung am konkreten Objekt.