Was ein Baukostenkennwert enthält: den Kostenumfang prüfen

Maßgeblich ist die DIN 276 in der Ausgabe Dezember 2018. Sie gliedert die Kosten eines Bauprojekts in acht Kostengruppen erster Ebene, die jeweils dreistufig weiter untergliedert werden.

Die Fassung von 2018 hat gegenüber den Vorgängerausgaben drei Änderungen gebracht, die für das Lesen von Kennwerten unmittelbar relevant sind. Die Kostengruppen 300 und 400 dürfen ausdrücklich als Bauwerkskosten zusammengefasst werden. Die Kostengruppe 500 erfasst nun sowohl Außenanlagen von Bauwerken als auch eigenständige Freiflächen. Und die Finanzierungskosten wurden aus der Kostengruppe 700 herausgelöst und in einer neuen Kostengruppe 800 eigenständig geführt.

Der letzte Punkt ist eine verbreitete Fehlerquelle: Wer die Baunebenkosten nach der alten Systematik kalkuliert und dabei aus Gewohnheit erwartet, dass die Finanzierung darin enthalten ist, lässt diese Position unbemerkt aus. Die Prozentsätze beider Fassungen sind nicht austauschbar.

Die weit überwiegende Zahl der veröffentlichten Fachkennwerte bezieht sich auf die Bauwerkskosten, also auf die Kostengruppen 300 und 400 zusammen. Die Angabe lautet dann in der Regel „€/m² BGF, KG 300+400“.

Mehrere Positionen sind in diesem Wert damit nicht enthalten. Sie fallen gleichwohl an.

• das Grundstück und seine Erwerbsnebenkosten (KG 100)
• Abbruch, Altlastenbeseitigung, Herrichten und Erschließen (KG 200)
• Außenanlagen, Zufahrten, Stellplätze, Bepflanzung (KG 500)
• lose Ausstattung und Kunstwerke (KG 600)
• Planungshonorare, Gutachten, Gebühren, Versicherungen (KG 700)
• Zinsen, Bürgschaften, Finanzierungsnebenkosten (KG 800)

Der Abstand zwischen Bauwerkskosten und Gesamtkosten ist erheblich. Für den öffentlichen Hochbau werden die Kostengruppen 200, 500, 600 und 700 zusammen mit einem Zuschlag in der Größenordnung von einem Drittel auf die Bauwerkskosten angesetzt. Bei privaten Vorhaben liegt die Größenordnung je nach Grundstückssituation, Umfang der Außenanlagen und Planungstiefe niedriger oder höher, aber der Zuschlag ist nie vernachlässigbar.

Praktisch heißt das: Ein Bauwerkskennwert von 2.400 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche entspricht Gesamtbaukosten ohne Grundstück, die deutlich oberhalb von 3.000 Euro je Quadratmeter liegen. Wer mit dem Bauwerkskennwert gegenüber einem Bauherrn ein Budget benennt, benennt nicht das Budget.

Die beiden Kostengruppen, aus denen sich der übliche Kennwert zusammensetzt, sind ihrerseits gegliedert. Die zweite Ebene zeigt, worüber gesprochen wird, wenn von Bauwerkskosten die Rede ist.

Der Anteil der Kostengruppe 400 an den Bauwerkskosten ist über die vergangenen Jahrzehnte kontinuierlich gestiegen und liegt bei technisch anspruchsvollen Nichtwohngebäuden regelmäßig oberhalb von 30 Prozent, bei einfachen Wohngebäuden deutlich darunter. Ein Kennwert, der aus einer Grundgesamtheit mit hohem Technikanteil stammt, ist deshalb nicht auf ein einfaches Vorhaben übertragbar, auch wenn beide dieselbe Gebäudeart tragen. Datensammlungen weisen den Anteil der Kostengruppe 400 aus genau diesem Grund gesondert aus.

Der Weg von der einen zur anderen Zahl folgt einem festen Schema. Am Beispiel eines Vorhabens mit 1.500 Quadratmetern Brutto-Grundfläche und einem Bauwerkskennwert von 2.400 Euro je Quadratmeter: Jeder Schritt ist einzeln zu dokumentieren.

Die Zeilen bleiben hier bewusst offen, weil die Zuschläge nicht pauschalierbar sind: Ein Vorhaben auf freiem Feld mit umfangreicher Erschließung und ein Lückenschluss im Bestand mit minimalen Außenanlagen liegen bei identischen Bauwerkskosten in der Bausumme weit auseinander. Wer in einer frühen Phase pauschaliert, sollte den Prozentsatz und seine Bezugsbasis in derselben Zeile mitführen, damit die Annahme später überprüfbar bleibt.

Sichtbar wird an dieser Aufstellung vor allem eines. Der Bauwerkskennwert, also die Zahl, die im Netz gesucht und gefunden wird, deckt bei diesem Vorhaben rund vier Fünftel der Baukosten ohne Grundstück ab und einen erheblich kleineren Anteil der Gesamtinvestition.

Im deutschen Bauwesen zirkulieren Kostenangaben in beiden Formen, und zwar quer durch alle Quellenarten. Die verbreitete Annahme, Fachquellen seien immer netto und Verbraucherquellen immer brutto, trifft nicht zu.

Positionspreise und Angebotssummen im gewerblichen Bereich werden üblicherweise netto angegeben. Das ist folgerichtig, weil der vorsteuerabzugsberechtigte Bauherr die Steuer nicht als Kostenbestandteil trägt.

Die großen statistischen Datensammlungen und der Baupreisindex arbeiten dagegen mit Bruttowerten. Die veröffentlichten Kostenkennwerte für Bauwerkskosten werden ausdrücklich einschließlich Mehrwertsteuer ausgewiesen, mit Angabe des Kostenstandes nach Quartal. Ebenso weist das Statistische Bundesamt darauf hin, dass sich seine Preisangaben auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Mehrwertsteuer beziehen.

Daraus folgt die eigentliche Prüfregel: Die Steuerangabe ist bei jeder Quelle einzeln zu klären und niemals aus ihrem Charakter zu erschließen. Ein Fachkennwert kann brutto sein, ein Angebot netto, und beide tragen dieselbe Einheit.

Bei einem Regelsteuersatz von 19 Prozent macht die Verwechslung fast ein Fünftel des Betrags aus. Das ist größer als die meisten regionalen Unterschiede und größer als die üblichen Genauigkeitsspannen einer Kostenschätzung.

Empfehlung für die eigene Kostenermittlung: durchgängig netto rechnen, die Umsatzsteuer als eigene Zeile am Ende ausweisen und in jeder Tabelle vermerken, welche Form gilt. Bei privaten Bauherren im Wohnungsbau, die nicht vorsteuerabzugsberechtigt sind, ist der Bruttobetrag die für sie maßgebliche Zahl, aber er sollte aus dem Nettobetrag abgeleitet und nicht mit ihm vermischt werden.

Bemerkenswert ist, dass die Normalherstellungskosten aus der Immobilienwertermittlung Kennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche liefern und dabei die Baunebenkosten bereits mit einem festen Prozentsatz enthalten. Sie sind damit nicht mit reinen Bauwerkskennwerten vergleichbar, auch wenn beide dieselbe Einheit tragen.

Bevor ein fremder Wert in eine eigene Kostenermittlung eingeht, sind fünf Angaben zu klären und zu dokumentieren. Fehlt eine von ihnen, ist der Wert nicht verwendbar.

1. Bezugsfläche: Brutto-Grundfläche, Nutzungsfläche oder Wohnfläche
2. Kostengruppen: welche der acht Gruppen sind enthalten
3. Steuer: netto oder brutto, und bei welchem Satz
4. Preisstand: Quartal und Jahr der zugrunde liegenden Abrechnungen
5. Grundgesamtheit: aus wie vielen Objekten welcher Art und welchen Standards der Wert gebildet wurde

Fehlt eine dieser Angaben in der Quelle, ist der Wert nicht unbrauchbar, aber er darf nur als grobe Einordnung dienen und nicht als Rechengröße. Der Unterschied sollte in der Kostenermittlung sichtbar bleiben.

Ist der Kostenumfang geklärt, bleibt die zeitliche Dimension. Ein Kennwert aus abgerechneten Projekten bildet einen zurückliegenden Preisstand ab und muss auf den Stichtag der eigenen Ermittlung umgerechnet werden. Der Rechenweg dafür ist im Beitrag zur Fortschreibung mit dem Baupreisindex beschrieben.