Die vier Angaben, ohne die ein Kennwert nicht verwendbar ist
| Angabe | Frage | Typische Fehlerquelle |
|---|---|---|
| Bezugsgröße | Auf welche Fläche bezieht sich der Wert | Wohnfläche statt Brutto-Grundfläche |
| Kostenumfang | Welche Kostengruppen sind enthalten | Bauwerkskosten werden als Gesamtkosten gelesen |
| Preisstand | Aus welchem Quartal stammt der Wert | Kennwert aus einer Datensammlung ohne Fortschreibung |
| Steuerangabe | Netto oder brutto | Annahme statt Prüfung, beide Formen kommen in allen Quellenarten vor |
Diese vier Prüfungen dauern zusammen weniger als eine Minute und entscheiden darüber, ob eine Kostenschätzung belastbar ist oder nicht. Sie ersetzen keine Kostenberechnung, verhindern aber die gröbsten Fehlschlüsse.
Bezugsgröße: die Brutto-Grundfläche ist der Standard
In der Kostenplanung ist die Brutto-Grundfläche nach DIN 277 die übliche Bezugsgröße. Sie umfasst sämtliche Grundflächen aller Grundrissebenen einschließlich der Konstruktion, also auch Wände, Treppenhäuser und Technikräume.
Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung folgt einer völlig anderen Logik und liegt deutlich niedriger. Ein Kennwert je Quadratmeter Wohnfläche ist daher rechnerisch immer höher als derselbe Sachverhalt je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, ohne dass das Gebäude teurer wäre. Verbraucherportale und Hausanbieter rechnen fast durchgängig in Wohnfläche, Fachdatensammlungen in Brutto-Grundfläche. Wer beide Quellen nebeneinanderlegt, vergleicht zwei verschiedene Dinge.
Welche Flächenarten die DIN 277 unterscheidet und mit welchen Umrechnungsfaktoren sich beide Welten ineinander überführen lassen, behandelt der Beitrag zu den Bezugsgrößen BGF NRF und Wohnfläche. Dort stehen auch die Bandbreiten, in denen sich diese Faktoren bewegen.
Kostenumfang: Bauwerkskosten sind nicht die Gesamtkosten
Die DIN 276 gliedert die Kosten eines Bauprojekts in acht Kostengruppen. Die Kostengruppen 300 und 400 bilden zusammen die Bauwerkskosten, also Baukonstruktion und technische Anlagen. Die weit überwiegende Zahl der veröffentlichten Fachkennwerte bezieht sich genau auf diesen Ausschnitt.
Nicht enthalten sind damit unter anderem das Grundstück, das Herrichten und Erschließen, die Außenanlagen, die Ausstattung, die Baunebenkosten und seit der Fassung von Dezember 2018 auch die Finanzierung, die eine eigene Kostengruppe erhalten hat. Wer einen Bauwerkskennwert mit der Bausumme verwechselt, unterschätzt das Projektbudget systematisch, und zwar nicht um wenige Prozent.
Wie sich die Kostengruppen abgrenzen, welche Zuschläge zwischen Bauwerkskosten und Gesamtkosten liegen und wie sich die Steuerfrage sauber behandeln lässt, zeigt der Beitrag Was ein Baukostenkennwert enthält. Dort steht auch, warum die Umsatzsteuer gesondert auszuweisen ist.
Regionale Einordnung: der Bundesdurchschnitt gilt nirgendwo
Veröffentlichte Kennwerte sind in aller Regel bundesweite Mittelwerte. Der tatsächliche Preis desselben Gebäudes unterscheidet sich zwischen einem süddeutschen Ballungsraum und einer ländlichen Region in erheblichem Umfang, getrieben von Lohnniveau, Auslastung der ausführenden Betriebe und Wettbewerbsintensität in der Ausschreibung.
Ein Mittelwert ist daher ein Ausgangspunkt und kein Ergebnis. Wie sich die regionale Spreizung strukturiert und wie ein bundesweiter Wert auf einen Standort übertragen wird, behandelt der Beitrag zu den regionalen Baukostenunterschieden.
Zeitliche Fortschreibung: jeder Kennwert hat ein Verfallsdatum
Kostenkennwerte stammen aus abgerechneten Projekten und bilden damit immer einen zurückliegenden Preisstand ab. Zwischen dem Abrechnungszeitraum einer Datensammlung und dem Stichtag der eigenen Kostenermittlung liegen häufig mehrere Jahre.
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Baupreisindex vierteljährlich und stellt damit das Werkzeug bereit, mit dem sich ein datierter Kennwert auf den Stichtag umrechnen lässt. Wichtig ist dabei, Netto- und Bruttoreihe nicht zu vermischen. Der Rechenweg ist im Beitrag zur Fortschreibung mit dem Baupreisindex beschrieben.
Eine Faustregel von etwa drei Prozent jährlich, wie sie in vielen Ratgebern zu finden ist, trägt nicht. Die tatsächlichen Veränderungsraten schwanken quartalsweise und haben in den zurückliegenden Jahren sowohl deutlich darüber als auch darunter gelegen. Wer eine Pauschale verwendet, statt den veröffentlichten Index heranzuziehen, baut einen vermeidbaren Fehler in seine Kostenermittlung ein.
Baunebenkosten: die Prozentangabe ohne Bezugsbasis
Für die Baunebenkosten der Kostengruppe 700 kursiert die Angabe von 15 bis 20 Prozent. Sie findet sich in praktisch jeder Quelle, allerdings mit unterschiedlicher Bezugsbasis: mal auf die Bauwerkskosten, mal auf die Gesamtkosten. Beides ergibt für dasselbe Projekt sehr verschiedene Beträge.
Die Positionen der Kostengruppe 700 und die Frage, auf welche Basis sich welcher Prozentsatz sinnvollerweise bezieht, behandelt der Beitrag zu den Baunebenkosten nach KG 700. Dort steht auch, welche Positionen dieser Gruppe regelmäßig vergessen werden.
Was das für die Kostenermittlung bedeutet
Ein Kennwert ersetzt keine Kostenermittlung am eigenen Projekt. Er dient dazu, ein Ergebnis auf Plausibilität zu prüfen, eine frühe Größenordnung abzustecken und Varianten gegeneinanderzustellen. In dieser Rolle ist er wertvoll, sofern seine vier Rahmenangaben bekannt sind und dokumentiert werden.
Wer einen Kennwert in eine Kostenschätzung übernimmt, sollte deshalb Bezugsgröße, Kostenumfang, Preisstand, Steuerangabe und Quelle unmittelbar neben dem Wert festhalten. Diese fünf Zeilen sind später der Unterschied zwischen einer nachvollziehbaren und einer angreifbaren Kostenermittlung.
Die in diesem Beitrag genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken erheblich nach Region, Gebäudetyp, Ausstattungsstandard und Marktlage.