Was die Kostengruppe 700 umfasst
Die DIN 276 fasst in der Kostengruppe 700 die Leistungen zusammen, die neben den eigentlichen Bauleistungen und Lieferungen für das Projekt erforderlich sind. Die Gliederung der zweiten Ebene: Ihr Anteil wird in frühen Betrachtungen regelmäßig zu niedrig angesetzt.
| Kostengruppe | Bezeichnung | Typische Positionen |
|---|---|---|
| KG 710 | Bauherrenaufgaben | Projektleitung, Bedarfsplanung, Projektsteuerung, Koordination für Sicherheit und Gesundheitsschutz, Vergabeverfahren |
| KG 720 | Vorbereitung der Objektplanung | Untersuchungen, Wertermittlungen, städtebauliche und landschaftsplanerische Leistungen, Wettbewerbe |
| KG 730 | Objektplanung | Planung für Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen |
| KG 740 | Fachplanung | Tragwerksplanung, technische Ausrüstung, Bauphysik, Brandschutz, Vermessung |
| KG 750 | Künstlerische Leistungen | Wettbewerbe und Honorare für Kunst am Bau |
| KG 760 | Allgemeine Baunebenkosten | Gutachten, Prüfungen, Gebühren, Bewirtschaftung, Versicherungen |
| KG 790 | Sonstige Baunebenkosten | nicht anderweitig zugeordnete Leistungen |
Den größten Block bilden in aller Regel die Kostengruppen 730 und 740, also die Honorare für Objekt- und Fachplanung. Ihre Höhe hängt von den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und dem vereinbarten Honorarsatz ab. Die Grundlagen dafür regelt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, deren Systematik im Beitrag zu den HOAI-Leistungsphasen behandelt wird.
Die Ausgliederung der Finanzierungskosten
Mit der Ausgabe von Dezember 2018 wurden die Finanzierungskosten aus der Kostengruppe 700 herausgelöst und in einer eigenen Kostengruppe 800 geführt. Dort sitzen die Finanzierungsnebenkosten, Fremd- und Eigenkapitalzinsen, Bürgschaften und sonstige Finanzierungskosten.
Für die Praxis hat das eine unangenehme Nebenwirkung. Wer nach älteren Faustregeln kalkuliert oder eine Prozentangabe aus einer älteren Quelle übernimmt, erwartet die Finanzierung möglicherweise innerhalb der Baunebenkosten und lässt sie dadurch unbemerkt aus. Je nach Zinsniveau und Bauzeit ist das ein erheblicher Betrag, insbesondere bei langen Bauzeiten im Bestand.
Prüfregel: Bei jeder übernommenen Prozentangabe zur Kostengruppe 700 ist zu klären, aus welcher Fassung der DIN 276 sie stammt. Die Fassungen von 2008 und 2018 grenzen die Gruppe unterschiedlich ab.
Das eigentliche Problem: die Bezugsbasis
Die Angabe „Baunebenkosten liegen bei 15 bis 20 Prozent“ findet sich in praktisch jeder Quelle. Was in den seltensten Fällen dabeisteht: 15 bis 20 Prozent wovon.
In Umlauf sind mindestens drei Bezugsbasen. Ein Prozentsatz ohne Angabe seiner Basis ist deshalb nicht verwertbar.
| Bezugsbasis | Bedeutung | Wirkung |
|---|---|---|
| Bauwerkskosten KG 300+400 | die üblichere fachliche Basis | ergibt den höheren Prozentsatz bei gleichem Betrag |
| Gesamtbaukosten KG 200 bis 700 | Baukosten einschließlich Nebenkosten, ohne Grundstück | ergibt einen niedrigeren Prozentsatz |
| Gesamtkosten KG 100 bis 800 | einschließlich Grundstück und Finanzierung | ergibt den niedrigsten Prozentsatz, stark grundstücksabhängig |
Ein Zahlenbeispiel macht die Größenordnung sichtbar. Bei Bauwerkskosten von 3.600.000 Euro ergeben 18 Prozent auf diese Basis Baunebenkosten von 648.000 Euro. Dieselben 18 Prozent auf Gesamtbaukosten von 4.700.000 Euro ergeben 846.000 Euro. Der Unterschied beträgt fast 200.000 Euro, ohne dass sich am Projekt oder an der Faustregel etwas geändert hätte.
Wer eine Prozentangabe übernimmt, muss deshalb zwingend die Bezugsbasis mit übernehmen. Steht sie in der Quelle nicht, ist die Angabe nicht verwendbar.
Größenordnungen mit ausgewiesener Basis
Für den öffentlichen Hochbau existieren Kostenrichtwerte, in denen die Kostengruppen 200, 500, 600 und 700 zusammen als Zuschlag in der Größenordnung eines Drittels auf die Bauwerkskosten angesetzt werden. Die Baunebenkosten allein sind darin der größte Einzelposten, aber eben nicht der ganze Zuschlag.
Für private Vorhaben gelten zwei Regelmäßigkeiten, die sich quer durch die Quellen bestätigen. Sie ersetzen keine Ermittlung, geben aber die Größenordnung.
Der prozentuale Anteil steigt, je kleiner das Vorhaben ist. Feste Positionen wie Vermessung, Bodengutachten, Genehmigungsgebühren und Hausanschluss verteilen sich auf eine kleinere Bausumme. Bei einem Einfamilienhaus ist deshalb eher mit dem oberen Rand der Spanne zu rechnen als mit dem unteren.
Der prozentuale Anteil an den Bauwerkskosten unterscheidet sich zwischen den Gebäudearten weniger stark als häufig angenommen. Auch bei aufwendigen Sonderbauten mit sehr hohen absoluten Baunebenkosten bleibt das Verhältnis zu den Bauwerkskosten in einem vergleichbaren Rahmen. Die Ausnahmen liegen bei Projekten mit außergewöhnlichem Planungsaufwand im Verhältnis zur Bausumme, etwa bei denkmalgeschützten Bauten oder bei Vorhaben mit langwierigen Genehmigungsverfahren.
Was nicht in die Kostengruppe 700 gehört
Fast ebenso häufig wie die Unterschätzung ist die Fehlzuordnung. Drei Abgrenzungen bereiten regelmäßig Schwierigkeiten.
Kaufnebenkosten des Grundstücks. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage sind keine Baunebenkosten. Sie gehören zum Grundstück und damit in die Kostengruppe 100. Die sprachliche Nähe der beiden Begriffe führt in Ratgebern für private Bauherren zu einer Vermischung, die im Ergebnis eine Doppelzählung oder eine Lücke erzeugt.
Erschließung und Hausanschluss. Das Herrichten des Grundstücks, der Abbruch vorhandener Bausubstanz und die öffentliche Erschließung gehören in die Kostengruppe 200. Die eigentlichen Hausanschlusskosten für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation sind dagegen in der Kostengruppe 400 bei den jeweiligen technischen Anlagen zu führen. Gebühren und Beiträge, die die Gemeinde erhebt, sitzen wiederum je nach Art in der Kostengruppe 200 oder in der Kostengruppe 760.
Baustelleneinrichtung. Kran, Gerüst, Bauzaun, Container, Baustrom und Bauwasser sind Bauleistungen und gehören in die Kostengruppe 300, üblicherweise in die Baustellengemeinkosten der ausführenden Unternehmen. Sie sind keine Nebenkosten, auch wenn sie im allgemeinen Sprachgebrauch häufig so bezeichnet werden.
Die Regel dahinter ist einfach: In die Kostengruppe 700 gehören Planungs-, Beratungs-, Prüf- und Verwaltungsleistungen. Alles, was am Bauwerk selbst ausgeführt oder eingebaut wird, gehört in die Kostengruppen 300 oder 400.
Die Honorare als größter Einzelblock
Da die Kostengruppen 730 und 740 den Hauptanteil ausmachen, entscheidet ihre Ermittlung über die Qualität des gesamten Ansatzes. Drei Größen bestimmen die Höhe.
| Größe | Bedeutung | Wirkung |
|---|---|---|
| Anrechenbare Kosten | die Bemessungsgrundlage des Honorars | steigt mit dem Bauvolumen |
| Honorarzone | Einstufung nach Planungsanforderungen | fünf Zonen von sehr geringen bis sehr hohen Anforderungen |
| Beauftragte Leistungsphasen | Umfang der übertragenen Leistungen | die Phasen tragen unterschiedliche Prozentanteile |
Für einen frühen Ansatz genügt es, die anrechenbaren Kosten aus den geschätzten Bauwerkskosten abzuleiten, die Honorarzone einzuschätzen und die vorgesehenen Leistungsphasen zu benennen. Das Ergebnis ist deutlich belastbarer als ein pauschaler Prozentsatz auf die Bausumme, weil es die drei tatsächlichen Treiber abbildet.
Zu beachten ist dabei, dass die anrechenbaren Kosten nicht mit den Bauwerkskosten identisch sind. Sie werden nach eigenen Regeln gebildet, die bestimmte Kostenanteile ganz, teilweise oder gar nicht berücksichtigen. Wer die Bauwerkskosten unbesehen als anrechenbare Kosten einsetzt, erhält einen Ansatz, der in die richtige Größenordnung fällt, aber nicht die Grundlage einer Honorarvereinbarung sein kann.
Was in einer frühen Phase konkret zu tun ist
Im Kostenrahmen werden die Baunebenkosten als Summe in der ersten Ebene ausgewiesen. In der Kostenschätzung folgt die zweite Ebene, in der Kostenberechnung die dritte. Diese Staffelung ist keine Formalität, sondern beschreibt, wie sich die Genauigkeit aufbaut.
Für den Kostenrahmen empfiehlt sich ein abgestuftes Vorgehen. Es trennt die belegbaren Positionen von den geschätzten.
- Honorare gesondert ermitteln. Die Kostengruppen 730 und 740 lassen sich früh überschlägig rechnen, sobald die anrechenbaren Kosten und die Honorarzone abgeschätzt sind. Das ist genauer als jede Pauschale.
- Feste Positionen einzeln ansetzen. Bodengutachten, Vermessung, Genehmigungsgebühren, Prüfstatik und Hausanschluss sind früh und mit vertretbarer Unsicherheit bezifferbar.
- Nur den Rest pauschalieren. Für die verbleibenden Positionen der Kostengruppen 710, 760 und 790 genügt ein Prozentsatz, dessen Basis in derselben Zeile steht.
- Die Kostengruppe 800 nicht vergessen. Sie ist seit 2018 kein Bestandteil der Baunebenkosten mehr und braucht eine eigene Zeile.
Dieses Vorgehen dauert kaum länger als eine Pauschale, ist aber gegenüber dem Bauherrn nachvollziehbar und übersteht eine Rückfrage. Es macht die Annahme zudem prüfbar.
Die Baunebenkosten und der Kennwert
Damit schließt sich der Kreis zur Ausgangsfrage jedes Kennwerts. Ein veröffentlichter Wert in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche bezieht sich in aller Regel auf die Bauwerkskosten und enthält die Baunebenkosten nicht. Es gibt Ausnahmen: Kennwerte aus der Immobilienwertermittlung enthalten die Baunebenkosten mit einem festen Prozentsatz bereits, tragen aber dieselbe Einheit.
Zwei Werte mit identischer Einheit können also einmal mit und einmal ohne Nebenkosten gemeint sein. Die Prüfung des Kostenumfangs ist deshalb keine akademische Übung, sondern entscheidet über einen Unterschied im zweistelligen Prozentbereich.
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Die genannten Prozentsätze sind Orientierungswerte für Deutschland und schwanken erheblich nach Projektgröße, Planungstiefe und Genehmigungssituation. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung.