Rohbau und Ausbau sind keine Kostengruppen
Das ist der Kern der Verwirrung. Die DIN 276 gliedert nach Kostengruppen, also danach, welchem Bauteil oder welcher Anlage eine Kosten zuzuordnen ist. Rohbau und Ausbau dagegen sind Leistungsbereiche, also eine Gliederung danach, welches Gewerk die Leistung ausführt und wie sie ausgeschrieben wird.
Die beiden Systematiken laufen nicht deckungsgleich. Fachdatensammlungen weisen ausdrücklich darauf hin, dass die unter Rohbau und Ausbau zusammengefassten Leistungsbereiche der Kostengruppe 300 nur näherungsweise entsprechen. Erdarbeiten etwa können je nach Zuordnung in die Kostengruppe 500 fallen, wenn sie den Außenanlagen dienen.
Daraus folgt eine praktische Regel: Eine Prozentangabe zum Rohbau lässt sich nur dann mit einer Kostengruppenaufstellung vergleichen, wenn beide auf dieselbe Grundgesamtheit bezogen sind. Ein Rohbauanteil an den Bauwerkskosten, ein Rohbauanteil an den Gesamtbaukosten und ein Rohbauanteil an der Bausumme einschließlich Grundstück sind drei verschiedene Zahlen.
Was zum Rohbau gehört
Der Rohbau umfasst alles, was das Gebäude standsicher und wetterfest macht. Die Abgrenzung ist nicht normiert und wird in Angeboten unterschiedlich gezogen.
- Erdarbeiten, Baugrube und Verbau
- Gründung, Bodenplatte oder Kellergeschoss mit Abdichtung
- tragende Wände und Stützen
- Geschossdecken und Treppen als Rohbauteile
- Dachtragwerk und Dacheindeckung
- Schornstein und Installationsschächte
- Leerrohre und Grundleitungen, soweit sie in der Rohbauphase eingelegt werden
Nicht zum Rohbau zählen üblicherweise Fenster und Außentüren als fertige Bauteile, die Fassadendämmung, sofern sie separat vergeben wird, Estrich, Putz, Trockenbau, sämtliche Oberflächen und die gesamte Haustechnik. Wer zwei Angebote vergleicht, prüft deshalb zuerst, wo die Grenze gezogen wurde.
Genau an dieser Grenze entstehen die abweichenden Prozentangaben. Ein Anbieter, der Fenster und Dämmung in seine Rohbaustufe einrechnet, gelangt zu einem deutlich höheren Anteil als einer, der beim wetterfesten Rohbau im engeren Sinn aufhört.
Die Verschiebung von 46 auf 54 Prozent
Die belastbarste Aussage zur Entwicklung des Verhältnisses stammt aus einer Untersuchung des Wohnungsneubaus: Der Anteil der Ausbaugewerke einschließlich der haustechnischen Gewerke an den Kostengruppen 300 und 400 stieg von 46 Prozent im Jahr 2000 auf 54 Prozent im Jahr 2014. Der Rohbauanteil ist im selben Zeitraum entsprechend von 54 auf 46 Prozent gefallen.
Entscheidend ist die richtige Lesart dieser Zahl. Die Rohbaukosten sind nicht gesunken. Sie sind lediglich langsamer gestiegen als die Ausbaukosten, und innerhalb des Ausbaus haben sich die haustechnischen Gewerke überproportional entwickelt.
Die Ursachen sind bekannt und wirken bis heute fort: verschärfte energetische Anforderungen, gestiegene Anforderungen an Schall- und Brandschutz, komplexere Anlagentechnik, Lüftung mit Wärmerückgewinnung, Wärmeerzeuger auf Basis erneuerbarer Energien, Ladeinfrastruktur, Photovoltaik und Gebäudeautomation. Sie erklären die Verschiebung der Anteile über die letzten Jahrzehnte.
Eine bemerkenswerte Nebenwirkung betrifft die Honorare: Die Verschiebung erhöht die anrechenbaren Kosten der Planer für technische Ausrüstung und senkt sie tendenziell bei der Tragwerksplanung. Wer Baunebenkosten aus älteren Erfahrungswerten ansetzt, trifft diese Verlagerung nicht. Die Systematik dazu steht im Beitrag zu den Baunebenkosten nach KG 700.
Warum die kursierenden Anteile so weit auseinanderliegen
| Angegebener Rohbauanteil | Bezugsbasis laut Quelle |
|---|---|
| 30 bis 40 Prozent | Gesamtprojekt einschließlich Haustechnik Innenausbau Außenanlagen Planung und Nebenkosten |
| 40 bis 50 Prozent | reine Hausbaukosten |
| rund 46 Prozent | Kostengruppen 300 und 400, Untersuchung Wohnungsneubau |
Die drei Angaben widersprechen sich nicht. Sie beziehen sich auf drei verschiedene Nenner. Je größer die Bezugsbasis, desto kleiner der prozentuale Anteil des Rohbaus, obwohl der absolute Betrag identisch bleibt.
Dieselbe Mechanik gilt für die Rohbaukennwerte je Quadratmeter, die zwischen etwa 600 und 2.000 Euro angegeben werden. Die niedrigen Werte beschreiben den Rohbau im engeren Sinn, die hohen Werte eine Ausbaustufe, die Fassade, Dämmung, Estrich und erste Haustechnik bereits enthält. Ohne die Leistungsbeschreibung ist keiner dieser Werte einordenbar.
Wo der Kostenhebel tatsächlich sitzt
Aus der Verteilung ergeben sich drei praktische Schlussfolgerungen. Alle drei betreffen die Wahl des Ansatzpunkts für Einsparungen.
Der Rohbau ist weitgehend festgelegt, sobald der Entwurf steht. Kubatur, Geschosszahl, Spannweiten, Unterkellerung und Dachform bestimmen die Rohbaumenge. Nach Abschluss des Entwurfs sind nur noch Material- und Ausführungsentscheidungen offen, deren Spielraum begrenzt ist. Der wirksame Zeitpunkt für Rohbaueinsparungen liegt in der Vorentwurfsphase.
Der Ausbau bleibt länger beeinflussbar, aber auch länger gefährdet. Oberflächen, Sanitärausstattung und Ausstattungsniveau lassen sich spät noch anpassen. Genau deshalb wandern Ausbaukosten während der Ausführung häufig nach oben: Entscheidungen fallen zu einem Zeitpunkt, an dem das Budget bereits gebunden ist.
Die Haustechnik ist der am schnellsten wachsende Block und der am seltensten früh durchgeplante. Sie wird in frühen Kostenermittlungen regelmäßig zu niedrig angesetzt, weil ältere Erfahrungswerte herangezogen werden. Ein Zuschlag auf einen alten Kennwert korrigiert das Preisniveau, nicht den gestiegenen Leistungsumfang.
Die Verteilung innerhalb des Rohbaus
Innerhalb des Rohbaus verteilen sich die Kosten auf wenige große und viele kleine Gewerke. Die Reihenfolge ist über die Objekte hinweg bemerkenswert stabil, die absoluten Anteile schwanken mit Bauweise und Gründung.
| Block | Umfang | Kostentreiber |
|---|---|---|
| Beton- und Mauerarbeiten | Gründung Wände Decken Stützen | Spannweiten Geschosszahl Bauweise |
| Erdarbeiten und Baugrube | Aushub Verbau Abtransport Entsorgung | Baugrund Grundwasser Hanglage Bodenklasse |
| Dachtragwerk und Eindeckung | Zimmer- Dachdeckungs- und Klempnerarbeiten | Dachform Neigung Eindeckungsmaterial |
| Abdichtung | erdberührte Bauteile Dachabdichtung | Wasserbeanspruchung Ausführungsklasse |
Beton- und Mauerarbeiten stellen den größten Einzelanteil innerhalb der Rohbauarbeiten und zugleich einen der größten Posten des gesamten Neubauindex. Die Erdarbeiten sind dagegen der Block mit der größten Unsicherheit im Vorfeld, weil sie unmittelbar vom Baugrund abhängen und Nachträge dort besonders häufig entstehen.
Für die Kostenermittlung folgt daraus: Ein Bodengutachten vor der Kostenschätzung ist wirtschaftlich sinnvoll, auch wenn es in der Kostengruppe 700 zunächst als zusätzlicher Aufwand erscheint. Es reduziert die Unsicherheit in der Kostengruppe 300 in einer Größenordnung, die den Gutachtenaufwand regelmäßig übersteigt.
Die Anteile im eigenen Projekt prüfen
Die veröffentlichten Prozentsätze eignen sich nicht dazu, eine Kostenermittlung zu ersetzen, wohl aber dazu, sie zu kontrollieren. Das Vorgehen ist einfach.
- Die eigene Kostenberechnung nach Leistungsbereichen zusammenfassen und die Anteile bilden, jeweils bezogen auf die Bauwerkskosten der Kostengruppen 300 und 400.
- Mit den bekannten Größenordnungen vergleichen, also einem Rohbauanteil um 45 Prozent für einen üblichen Wohnungsbau.
- Abweichungen erklären, nicht korrigieren. Ein auffällig hoher Rohbauanteil kann auf eine aufwendige Gründung, große Spannweiten oder ein kompliziertes Dach hindeuten. Ein auffällig niedriger auf einen sehr hohen Anlagen- oder Ausstattungsstandard, oder auf eine Lücke in der Ermittlung.
Der dritte Schritt ist der entscheidende. Eine Abweichung vom Erfahrungswert ist kein Fehler, sondern ein Hinweis. Wer die Zahlen an den Erfahrungswert anpasst, statt die Ursache zu suchen, verliert genau die Information, um derer willen der Vergleich angestellt wurde.
Die Preisentwicklung verläuft getrennt
Das Statistische Bundesamt weist die Preisentwicklung für Rohbau- und Ausbauarbeiten getrennt aus, und die beiden Reihen laufen auseinander. Für November 2025 wurden Rohbauarbeiten mit 2,5 Prozent und Ausbauarbeiten mit 3,8 Prozent über dem Vorjahr ausgewiesen.
Auch innerhalb des Rohbaus streuen die Gewerke erheblich. In einem Vergleichszeitraum lagen Beton- und Mauerarbeiten im unteren einstelligen Bereich, während Dachdeckungsarbeiten, Erdarbeiten und Zimmerarbeiten deutlich stärker zulegten.
Für die Fortschreibung eines Kennwerts bedeutet das: Ein pauschaler Zuschlag auf den Gesamtwert bildet die interne Verschiebung nicht ab. Wer eine Kostenermittlung nach Leistungsbereichen aufgebaut hat, sollte die jeweiligen Teilindizes verwenden. Der Rechenweg steht im Beitrag zur Fortschreibung mit dem Baupreisindex.
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Die genannten Anteile und Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken erheblich nach Gebäudetyp, Bauweise, Anlagenstandard und Marktlage.