Die Spanne in den Quellen
Die im Jahr 2026 veröffentlichten Werte für den Neubau eines Mehrfamilienhauses reichen von rund 2.000 bis über 5.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Spannweite überschreitet damit den Faktor zwei.
| Angegebene Spanne | Angegebener Umfang |
|---|---|
| rund 2.070 €/m² | schlüsselfertig, Standardausstattung, mit Nebenkosten nach DIN 276 |
| 2.000 bis 2.500 €/m² | Massivbauweise, individuell gestaltet |
| 2.800 bis 5.000 €/m² | reine Baukosten, Mittel rund 3.200 ab Oberkante Bodenplatte |
| 2.500 bis 4.500 €/m² | grobe Orientierung ohne Umfangsangabe |
Der niedrigste und der höchste Wert unterscheiden sich um das Zweieinhalbfache. Bemerkenswert ist dabei ein logischer Widerspruch: Der niedrigste Wert wird als „inklusive aller Nebenkosten nach DIN 276“ ausgewiesen, während einer der höheren Werte ausdrücklich als reine Baukosten ohne Nebenkosten und ohne Gründung firmiert. Ein Wert mit größerem Leistungsumfang liegt hier also erheblich unter einem Wert mit kleinerem Umfang. Mindestens eine der beiden Angaben kann nicht stimmen.
Für die eigene Kostenplanung folgt daraus dieselbe Regel wie im gesamten Zweig: Werte ohne vollständige Rahmenangabe sind nicht rechenbar. Der Rechenweg zur Umrechnung eines gefundenen Werts steht im Beitrag zu den Baukosten Einfamilienhaus und gilt hier unverändert.
Warum der Quadratmeter günstiger ist
Der Geschosswohnungsbau ist je Quadratmeter regelmäßig günstiger als das freistehende Einfamilienhaus. Dafür gibt es drei belastbare Gründe.
Fixkostendegression. Heizzentrale, Hausanschlüsse, Baustelleneinrichtung, Erschließung und Planungsgrundleistungen fallen weitgehend unabhängig von der Zahl der Wohneinheiten an und verteilen sich auf ein Vielfaches der Fläche.
Günstigeres Hüllflächenverhältnis. Ein mehrgeschossiger Baukörper mit übereinanderliegenden Wohnungen kommt je Quadratmeter Nutzfläche mit deutlich weniger Außenwand-, Dach- und Gründungsfläche aus. Dasselbe Prinzip erklärt, warum ein Reihenhaus günstiger ist als ein freistehendes Haus: Zwei teure Außenwände entfallen und werden durch günstigere Trennwände ersetzt.
Wiederholung. Gleichartige Grundrisse übereinander senken Planungsaufwand, Rüstzeiten und Materialverschnitt und verbessern die Position in der Ausschreibung, weil größere Mengen je Position ausgeschrieben werden.
Diese Effekte sind der Grund, warum die Bauweise beim Mehrfamilienhaus eine geringere Rolle spielt als beim Einfamilienhaus. Massivbau und vorgefertigte Systeme bewegen sich hier in einem ähnlichen Preisspektrum, weil der Vorfertigungsvorteil gegenüber den Skaleneffekten des Geschossbaus zurücktritt.
Was beim Mehrfamilienhaus hinzukommt
Den Einsparungen stehen Positionen gegenüber, die im Einfamilienhaus entfallen oder deutlich geringer ausfallen. Sie zehren einen erheblichen Teil des Größenvorteils wieder auf.
| Position | Wirkung |
|---|---|
| Treppenhaus und Erschließung | vergrößert die Verkehrsfläche und damit die Brutto-Grundfläche ohne Wohnfläche |
| Aufzug | ab bestimmten Geschosszahlen erforderlich, mit Schacht Triebwerk und Wartungsanforderungen |
| Brandschutz | Rettungswege, Feuerwiderstandsklassen, Brandabschnitte je nach Gebäudeklasse |
| Schallschutz | erhöhte Anforderungen an Trenndecken und Wohnungstrennwände |
| Barrierefreiheit | Anforderungen aus den Landesbauordnungen je nach Geschosszahl |
| Stellplätze | Stellplatzsatzung der Gemeinde, Tiefgarage als eigener Kostenblock |
| Zähler und Messtechnik | getrennte Erfassung je Wohneinheit für Wärme Wasser und Strom |
Die Tiefgarage ist dabei der größte Einzelposten und der am häufigsten unterschätzte. Sie kann die Bauwerkskosten des gesamten Vorhabens spürbar verschieben und geht vollständig in die Brutto-Grundfläche ein, ohne zur Wohnfläche beizutragen.
Welche dieser Anforderungen ab welcher Schwelle greifen, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und den dort definierten Gebäudeklassen. Die Schwellen unterscheiden sich zwischen den Bundesländern, was im Beitrag zum Baurecht behandelt wird.
Der Effekt der Bezugsgröße ist hier größer
Beim Mehrfamilienhaus fällt die Umrechnung zwischen Wohnfläche und Brutto-Grundfläche stärker ins Gewicht als beim Einfamilienhaus. Eine Auswertung von 223 Wohngebäuden weist einen Wohnflächenanteil von durchschnittlich rund 53 bis 56 Prozent der Brutto-Grundfläche aus, entsprechend einem Umrechnungsfaktor von etwa 1,80 bis 1,90.
Zum Vergleich: Beim Einfamilienhaus ohne Keller liegt der Faktor bei etwa 1,40. Der Unterschied erklärt sich aus Treppenhäusern, Aufzugsschächten, Kellerabteilen, Technikräumen, Fahrradräumen und Tiefgaragen, die alle vollständig in die Brutto-Grundfläche eingehen.
Praktisch heißt das: Ein Wert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegt beim Mehrfamilienhaus rechnerisch fast doppelt so hoch wie derselbe Sachverhalt in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Wer einen Kennwert aus einer Fachdatensammlung, die in Brutto-Grundfläche rechnet, neben einen Marktwert stellt, der in Wohnfläche rechnet, liest einen Unterschied von rund 80 Prozent ab, der ausschließlich aus der Bezugsgröße stammt. Die Systematik steht im Beitrag zu den Bezugsgrößen.
Verschiebung nach Geschosszahl und Wohnungsgröße
Geschosszahl. Mit steigender Geschosszahl sinken die Kosten je Quadratmeter zunächst, weil sich Gründung, Dach und Erschließungskern auf mehr Fläche verteilen. Ab bestimmten Schwellen kehrt sich der Effekt teilweise um: Höhere Gebäudeklassen ziehen strengere Anforderungen an Feuerwiderstand, Rettungswege und Aufzüge nach sich, und ab der Hochhausgrenze gelten grundlegend andere Regeln. Das wirtschaftliche Optimum liegt für den klassischen Geschosswohnungsbau in mittleren Geschosszahlen.
Wohnungsgröße. Kleine Wohnungen sind je Quadratmeter teurer, weil Bad, Küche, Wohnungseingangstür, Zähler und Anschlüsse je Wohneinheit anfallen und nicht je Quadratmeter. Ein Gebäude mit vielen kleinen Einheiten trägt deshalb einen spürbar höheren Kennwert als ein Gebäude gleicher Fläche mit wenigen großen Wohnungen. Bei Vorhaben mit Mikroapartments ist dieser Effekt der dominierende Kostentreiber.
Der Kennwert je Wohneinheit als zweite Größe
Im Geschosswohnungsbau reicht der Flächenkennwert allein nicht aus. Ein zweiter Kennwert, die Kosten je Wohneinheit, bildet ab, was der Flächenkennwert gerade nicht zeigt.
Der Grund ist die Kostenstruktur: Ein erheblicher Teil der Bauwerkskosten fällt je Wohnung an und nicht je Quadratmeter. Dazu zählen Bad, Küchenanschlüsse, Wohnungseingangstür, Elektroverteilung, Zähler, Klingel- und Sprechanlage sowie die anteilige Erschließung. Zwei Gebäude mit identischer Fläche, von denen eines zwölf und das andere zwanzig Wohnungen enthält, unterscheiden sich in diesen Positionen erheblich.
Für die Praxis empfiehlt sich deshalb, in frühen Phasen beide Kennwerte parallel zu führen. Der eine dient der Vermarktung, der andere der Kostenkontrolle.
| Kennwert | Erfasst | Blind für |
|---|---|---|
| Euro je m² BGF | Kubatur Konstruktion Ausbaustandard | Zuschnitt und Anzahl der Wohneinheiten |
| Euro je Wohneinheit | wohnungsbezogene Fixkosten | Größenunterschiede zwischen den Wohnungen |
Weichen die beiden Ergebnisse stark voneinander ab, liegt das in aller Regel an einem ungewöhnlichen Wohnungszuschnitt. Das ist keine Fehlerquelle, sondern ein Hinweis, den die Kostenermittlung sichtbar machen sollte.
Aufstockung und Nachverdichtung
Ein wachsender Teil der Wohnungsbauvorhaben entsteht nicht auf freiem Grundstück, sondern durch Aufstockung bestehender Gebäude oder Nachverdichtung im Bestand. Die Kennwerte des Neubaus sind darauf nicht übertragbar.
Nach unten weichen die Kosten ab, weil Grundstück, Erschließung und teilweise die Gründung entfallen. Nach oben, weil die vorhandene Tragstruktur zu prüfen und häufig zu verstärken ist, weil im bewohnten Zustand gearbeitet wird, weil Baustelleneinrichtung und Materialtransport aufwendiger sind und weil der Brandschutz für das Gesamtgebäude neu zu bewerten ist. Hinzu kommt regelmäßig die Nachrüstung eines Aufzugs, sobald durch die Aufstockung eine Schwelle der Landesbauordnung überschritten wird.
Die Streuung ist bei solchen Vorhaben deutlich größer als im Neubau, weil ein erheblicher Teil der Kosten erst nach Öffnung der Bausubstanz bekannt wird. Die Systematik für Vorhaben im Bestand steht im Zweig zu den Sanierungskosten pro m².
Das Preisniveau in den Großstädten
Eine Untersuchung zu den Herstellungskosten im Wohnungsneubau weist für deutsche Großstädte im vierten Quartal 2024 einen Durchschnitt von rund 4.473 Euro je Quadratmeter aus, gegenüber rund 3.028 Euro im Jahr 2020. Das entspricht einem Anstieg von knapp 50 Prozent in fünf Jahren.
Diese Zahlen sind für die Einordnung des Marktes wertvoll, aber vor der Verwendung ist ihr Umfang zu prüfen: Herstellungskosten in dieser Systematik sind nicht deckungsgleich mit den Bauwerkskosten der Kostengruppen 300 und 400. Sie belegen vor allem eines, nämlich dass Kennwerte aus der Zeit vor 2021 ohne Fortschreibung unbrauchbar geworden sind.
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Die genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken erheblich nach Region, Geschosszahl, Wohnungsgröße und Ausstattungsstandard.