Die Eingriffstiefen
Sinnvoll unterscheiden lassen sich vier Stufen, wobei die Übergänge fließend sind. Die Zuordnung eines Vorhabens entscheidet über die Größenordnung des Kennwerts.
| Stufe | Umfang | Größenordnung je m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Einzelmaßnahme | ein Gewerk, etwa Fenstertausch oder Heizungserneuerung | rund 50 bis 300 € |
| Teilsanierung | mehrere Gewerke, Gebäude bleibt weitgehend nutzbar | rund 600 bis 1.200 € |
| Kernsanierung | Rückbau bis auf tragende Struktur, Erneuerung von Hülle und Technik | rund 800 bis 2.500 € |
| Entkernung mit Neuaufbau | nur Tragwerk und Fassade bleiben, Grundriss wird neu gebildet | oberhalb der Kernsanierung, projektspezifisch |
Diese Stufen sind keine normierten Begriffe. Sie beschreiben, wie tief in das Gebäude eingegriffen wird, und genau das ist die Größe, die die Kosten bestimmt.
Die veröffentlichten Spannen widersprechen sich offen
Ein Vergleich der 2026 veröffentlichten Werte für eine Kernsanierung zeigt das Ausmaß der Streuung. Sie ist größer als im Neubau.
| Angegebene Spanne | Bezeichnung in der Quelle |
|---|---|
| 600 bis 1.800 €/m² | umfassende Kernsanierung |
| 800 bis 1.600 €/m² | Kernsanierung |
| 900 bis 2.000 €/m² | Kernsanierung nach Umfang |
| 1.000 bis 1.500 €/m² | umfassende Kernsanierung |
| 1.000 bis 1.800 €/m² | Kernsanierung auf Effizienzhaus-40-Niveau |
| 1.500 bis 2.500 €/m² | Kernsanierung |
Die Werte stammen alle aus demselben Jahr und beschreiben dieselbe Maßnahme. Der untere Rand der einen Quelle liegt bei 600 Euro, der untere Rand einer anderen bei 1.500 Euro. Bemerkenswert ist zudem, dass ein und derselbe Anbieter auf zwei Seiten zwei verschiedene Spannen führt.
Der Begriff Kernsanierung ist nicht definiert
Der Grund für den Widerspruch ist sprachlich und nicht rechnerisch. Es gibt keine verbindliche Definition der Kernsanierung. Der Begriff beschreibt in der einen Quelle den Austausch von Dach, Fenstern, Heizung, Dämmung und Elektrik bei erhaltenem Innenausbau, in der anderen den Rückbau bis auf den Rohbau.
Zwischen beiden Auslegungen liegt der gesamte Innenausbau, also der Kostenblock mit der größten Spannweite im gesamten Vorhaben. Dass die veröffentlichten Werte um den Faktor vier auseinanderliegen, ist damit keine Ungenauigkeit, sondern die logische Folge eines unscharfen Begriffs.
Regel für die Kostenermittlung: Im Bestand wird nie mit einem Begriff gerechnet, sondern immer mit einer Gewerkeliste. Die Frage lautet nicht, was eine Kernsanierung kostet, sondern welche Gewerke in welchem Umfang angefasst werden.
Warum Bestandskennwerte schlechter funktionieren
Im Neubau beschreibt ein Kennwert ein Gebäude, das noch nicht existiert, aber vollständig definiert werden kann. Im Bestand beschreibt er einen Eingriff in ein Gebäude, dessen Zustand nur teilweise bekannt ist. Vier Effekte folgen daraus.
Der Ausgangszustand streut stärker als das Ziel. Zwei Gebäude gleichen Baujahrs und gleicher Größe können sich in Substanz, Vorschäden und früheren Eingriffen erheblich unterscheiden. Der Zielzustand ist dagegen relativ einheitlich beschreibbar.
Ein Teil des Leistungsumfangs wird erst nach Öffnung sichtbar. Leitungsführungen, Tragwerkszustand, Feuchteschäden und Schadstoffe treten während der Ausführung zutage, nicht davor. Das ist bei Altbauten der Normalfall und nicht die Ausnahme.
Der Aufwand je Leistungseinheit ist höher. Arbeiten im Bestand bedeuten beengte Verhältnisse, Handarbeit statt Maschineneinsatz, Schutzmaßnahmen für erhaltene Bauteile und häufig Arbeiten im bewohnten Zustand.
Die Gewerkefolge ist störanfälliger. Wenn Leitungen freigelegt, Wände aufgestemmt und anschließend wieder geschlossen werden müssen, steigen die Kosten sprunghaft und nicht linear.
Praktisch heißt das: Die Bandbreite der Angebote fällt im Bestand deutlich größer aus als im Neubau. Zwischen Angeboten für dasselbe Sanierungsvorhaben werden Unterschiede von 20 bis 40 Prozent berichtet. Ein solcher Unterschied ist im Bestand kein Verhandlungsspielraum, sondern in der Regel ein Hinweis auf abweichende Annahmen zum Ausgangszustand.
Der Bezugsflächenfehler ist im Bestand größer
Wie im gesamten Cocon beziehen sich die veröffentlichten Sanierungswerte fast durchgängig auf die Wohnfläche. Im Bestand kommt jedoch ein zweiter, schwerwiegenderer Fehler hinzu: Die Bezugsfläche ist nicht identisch mit der Eingriffsfläche.
Eine Sanierung erfasst nie das ganze Gebäude gleichmäßig. Eine Dachsanierung betrifft die Dachfläche, eine Fassadendämmung die Hüllfläche, ein Heizungstausch weder das eine noch das andere. Wird der Aufwand trotzdem auf die Wohnfläche umgelegt, entsteht eine Zahl, die weder die Menge noch den Preis der Leistung abbildet.
Am deutlichsten wird das bei der Gebäudegeometrie. Ein kompaktes Mehrfamilienhaus und ein freistehendes Einfamilienhaus derselben Wohnfläche unterscheiden sich in der zu dämmenden Hüllfläche erheblich. Ein Kennwert je Quadratmeter Wohnfläche für eine Fassadendämmung ist deshalb zwischen beiden nicht übertragbar, obwohl er dieselbe Einheit trägt.
Praktische Regel: Bei bauteilbezogenen Maßnahmen wird je Bauteilfläche gerechnet, also je Quadratmeter Dach, Fassade oder Fenster, und erst am Ende auf die Wohnfläche zurückgerechnet, wenn ein Vergleichswert gebraucht wird. Die Systematik der Bezugsgrößen steht im Beitrag zu den Bezugsgrößen.
Die Bestandsaufnahme geht der Kostenermittlung voraus
Aus alldem folgt eine Reihenfolge, die im Bestand strenger gilt als im Neubau. Vor jeder Kostenaussage steht eine Zustandsanalyse des konkreten Gebäudes: Tragwerk, Feuchte, Schadstoffe, Leitungszustand, Bauteilaufbauten.
Der Aufwand dafür erscheint in der Kostengruppe 700 und wirkt zunächst wie ein zusätzlicher Posten. Er reduziert jedoch die Unsicherheit in den Kostengruppen 300 und 400 in einer Größenordnung, die den Untersuchungsaufwand regelmäßig übersteigt. Die Systematik der Kostengruppen steht im Beitrag zu den Baunebenkosten nach KG 700.
Die drei Vertiefungen dieses Zweigs
Zur Kernsanierung gehören die Frage der Eingriffstiefe, der Einfluss des Baujahrs und der Vergleich mit einem Ersatzneubau. Der Beitrag zu den Kosten der Kernsanierung behandelt diese Punkte.
Die energetische Sanierung folgt einer eigenen Logik, weil sie bauteilweise geplant, gefördert und nachgewiesen wird. Der Beitrag zu den Kosten der energetischen Sanierung behandelt die Kosten je Bauteil.
Umbau und Umnutzung unterscheiden sich von der Sanierung dadurch, dass die Nutzung selbst wechselt, was Genehmigungsfragen und Anforderungssprünge auslöst. Der Beitrag zu den Kostenrisiken bei Umbau und Umnutzung behandelt diese Risiken.
Verwandte Beiträge
Die genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken im Bestand erheblich nach Baujahr, Zustand, Eingriffstiefe und Region.