Die Nutzungsänderung ist der eigentliche Auslöser
Eine Sanierung, die die Kubatur und die Nutzung erhält, ist in der Regel genehmigungsfrei und unterliegt im Wesentlichen den Anforderungen an die geänderten Bauteile. Sobald die Nutzung wechselt, gilt eine andere Logik: Das Gebäude wird an den Anforderungen der neuen Nutzung gemessen, und zwar nicht nur dort, wo gebaut wird.
Das ist der wichtigste Satz dieses Beitrags. Eine Umnutzung löst eine Neubewertung des gesamten Gebäudes aus, auch für Bauteile, die unverändert bleiben sollen.
Typische Fälle mit erheblichem Anforderungssprung lassen sich benennen. Sie betreffen fast immer einen Wechsel der Nutzungsart.
| Von | Nach | Was neu greift |
|---|---|---|
| Büro | Wohnen | Schallschutz, Belichtung, zweiter Rettungsweg, Stellplätze |
| Wohnen | Gewerbe oder Praxis | Barrierefreiheit, Stellplätze, teils Sonderbauanforderungen |
| Lager | Aufenthaltsraum | Raumhöhen, Belichtung, Lüftung, Brandschutz, Fluchtwege |
| Dachboden | Wohnraum | Raumhöhe, Statik, Rettungsweg, Wärmeschutz |
| Landwirtschaft | Wohnen | praktisch der gesamte Anforderungskatalog |
Die Kosten der Umnutzung entstehen überwiegend nicht aus dem Umbau selbst, sondern aus diesen Anforderungssprüngen. Sie betreffen Brandschutz, Rettungswege, Schallschutz und Barrierefreiheit zugleich.
Die vier Risiken, die die Streuung bestimmen
Die vier Risiken wirken unterschiedlich und lösen sich zu unterschiedlichen Zeitpunkten auf, was für die Reservenbildung entscheidend ist. Wer sie in einer einzigen Position zusammenfasst, verliert die Information, welcher Teil des Risikos bereits ausgeräumt ist.
| Risiko | Was es auslöst | Wann es sich auflöst |
|---|---|---|
| Tragwerk | Verstärkung von Decken, Unterzügen, Fundamenten: der größte einzelne Kostensprung im Bestand | mit der Tragwerksbegutachtung samt Bauteilöffnungen |
| Brandschutz | Rettungswege, Feuerwiderstandsdauern, Brandabschnitte, Gebäudeklasse | erst mit der Genehmigung |
| Schadstoffe | Untersuchung, Beseitigung, Entsorgung, dazu Schutzmaßnahmen im Bauablauf | erst nach Öffnung der Bausubstanz |
| Haustechnik | Anschlusswerte, Leitungsführung, Lüftung, Sanitär; Schachtverlegung greift ins Tragwerk ein | mit der Bestandsaufnahme der Schächte |
Der zweite Rettungsweg ist dabei die Position, die am häufigsten zum Ausschlusskriterium wird, weil er sich in einem Bestandsgrundriss nicht immer herstellen lässt. Er gehört deshalb an den Anfang der Prüfung und nicht an ihr Ende.
Das Tragwerk. Eine neue Nutzung bedeutet in der Regel andere Nutzlasten. Bestandsdecken sind auf die ursprüngliche Nutzung bemessen, und Bestandsunterlagen fehlen bei älteren Gebäuden häufig ganz. Eine Tragwerksbegutachtung mit Bauteilöffnungen ist deshalb keine Option, sondern Voraussetzung. Erforderliche Verstärkungen von Decken, Unterzügen oder Fundamenten sind der größte einzelne Kostensprung im Bestand.
Der Brandschutz. Er wird bei einer Nutzungsänderung vollständig neu bewertet. Rettungswege, Feuerwiderstandsdauern, Brandabschnitte und die Einstufung in eine Gebäudeklasse folgen der neuen Nutzung. Der zweite Rettungsweg ist dabei die Position, die am häufigsten zum Ausschlusskriterium wird, weil er sich in einem Bestandsgrundriss nicht immer herstellen lässt.
Die Schadstoffe. Bei Gebäuden bestimmter Baujahre sind Untersuchung, Beseitigung und fachgerechte Entsorgung einzuplanen. Der Aufwand ist vor Öffnung der Bausubstanz nicht abschließend bezifferbar, und er wirkt nicht nur auf die Kosten, sondern auf den Bauablauf, weil bestimmte Arbeiten unter Schutzmaßnahmen und in abgeschotteten Bereichen erfolgen müssen.
Die Haustechnik. Eine geänderte Nutzung ändert Anschlusswerte, Leitungsführungen, Lüftungsbedarf und Sanitärausstattung. Bestandsschächte sind selten dort, wo die neue Nutzung sie braucht, und ihre Verlegung greift in Decken und damit ins Tragwerk ein.
Der Sonderfall Büro zu Wohnen
Die Umnutzung von Bürogebäuden zu Wohnraum ist der derzeit meistdiskutierte Fall und zugleich der, bei dem die Erwartungen am häufigsten enttäuscht werden. Der Grund ist, dass beide Nutzungen zwar Aufenthaltsräume sind, ihre Anforderungsprofile aber an entscheidenden Stellen auseinanderlaufen.
Vier Punkte entscheiden über die Machbarkeit, und jeder von ihnen kann das Vorhaben allein beenden. Sie sind deshalb vor jeder Kostenermittlung zu prüfen und nicht parallel zu ihr.
| Punkt | Woran es scheitert |
|---|---|
| Gebäudetiefe | Wohnräume brauchen natürliche Belichtung; innenliegende Zonen sind als Wohnfläche nicht nutzbar |
| Schallschutz | Anforderungen liegen deutlich über dem Bürostandard; nachträglicher Aufbau erhöht das Gewicht und wirkt auf das Tragwerk zurück |
| Sanitärschächte | wenige zentrale Kerne im Büro gegen Anschlüsse in jeder Wohneinheit; neue Schächte durchdringen Decken |
| Fassade | selten öffenbare Fenster in jedem Raum, Aufbau genügt dem Wärmeschutz für Wohnnutzung häufig nicht |
Gebäudetiefe. Bürogebäude sind häufig tiefer als Wohngebäude, weil künstlich belichtete und belüftete Zonen im Bürobau zulässig und üblich sind. Wohnräume brauchen natürliche Belichtung. Bei großen Gebäudetiefen entstehen innenliegende Zonen, die als Wohnfläche nicht nutzbar sind.
Schallschutz. Die Anforderungen an Trenndecken und Wohnungstrennwände liegen deutlich über dem, was ein Bürogebäude mitbringt. Nachträglicher Schallschutz auf Bestandsdecken erhöht das Gewicht und wirkt damit auf das Tragwerk zurück.
Sanitärschächte. Ein Bürogebäude hat wenige zentrale Sanitärkerne, ein Wohngebäude braucht Anschlüsse in jeder Einheit. Neue Schächte durchdringen Decken und lösen Tragwerksfragen aus.
Fassade. Bürofassaden sind selten auf öffenbare Fenster in jedem Raum ausgelegt und tragen häufig einen Aufbau, der den heutigen Wärmeschutzanforderungen für Wohnnutzung nicht genügt.
Diese vier Punkte sind vor jeder Kostenermittlung zu prüfen. Fällt einer davon negativ aus, ist die Umnutzung nicht teurer, sondern in dieser Form nicht darstellbar.
Warum Kennwerte hier am wenigsten taugen
Für Neubauten gibt es Kennwerte je Gebäudeart. Für Sanierungen gibt es Kennwerte je Eingriffstiefe. Für Umnutzungen gibt es beides nicht, weil die maßgebliche Größe weder die Fläche noch die Eingriffstiefe ist, sondern der Abstand zwischen dem Anforderungsniveau der alten und dem der neuen Nutzung.
Zwei Umbauten derselben Fläche im selben Gebäude können sich um ein Vielfaches unterscheiden, je nachdem, welcher Anforderungssprung ausgelöst wird. Ein Kennwert je Quadratmeter für eine Umnutzung ist deshalb bestenfalls ein Anhaltspunkt für die Größenordnung und niemals eine Rechengröße.
Was stattdessen funktioniert: eine Kostenermittlung, die von der Anforderungsliste ausgeht statt von der Fläche. Die Reihenfolge lautet: neue Nutzung festlegen, geltenden Anforderungskatalog ermitteln, Abgleich mit dem Bestand, Maßnahmenliste ableiten, erst dann rechnen.
Die Machbarkeitsprüfung geht der Kostenermittlung voraus
Bei Umnutzungen ist die erste Frage nicht, was es kostet, sondern ob es genehmigungsfähig ist. Vier Punkte sind dafür vorab zu klären.
| # | Punkt | Zu klären |
|---|---|---|
| 1 | Planungsrecht | Ist die neue Nutzung im festgesetzten Baugebiet zulässig, und reichen Grundflächen- und Geschossflächenzahl? |
| 2 | Stellplätze | Die neue Nutzung löst eine neue Pflicht nach kommunaler Satzung aus; auf einem bebauten Grundstück häufig nicht erfüllbar, daher Ablösebeträge |
| 3 | Rettungswege | Lässt sich der zweite Rettungsweg im Bestand herstellen? |
| 4 | Denkmalschutz | Steht Gebäude oder Ensemble unter Schutz, ist die Denkmalbehörde in jedem Fall einzubinden |
Scheitert einer dieser Punkte, ist die Kostenermittlung gegenstandslos. Der Aufwand für diese Vorprüfung fällt in die Kostengruppe 700 und ist die wirtschaftlichste Ausgabe des gesamten Vorhabens.
Was für die Reserve gilt
Die im Beitrag zur Kernsanierung beschriebene ausgewiesene Reserve gilt bei Umnutzungen verstärkt und mit einer zusätzlichen Unterscheidung. Sie deckt andere Risiken ab als die Reserve für die Umnutzung.
Neben der baulichen Unsicherheit tritt hier eine behördliche: Anforderungen können im Laufe des Verfahrens präzisiert oder verschärft werden, insbesondere beim Brandschutz und bei der Barrierefreiheit. Diese zweite Unsicherheit sinkt nicht durch Bauteilöffnungen, sondern erst mit der Genehmigung.
Sinnvoll ist deshalb, beide Reserven getrennt zu führen und ihre Auflösung an unterschiedliche Ereignisse zu knüpfen. Eine gemeinsame Reserve wird regelmäßig zu früh aufgezehrt.
| Reserve | Deckt | Löst sich auf mit |
|---|---|---|
| Bauliche Reserve | Tragwerk, Schadstoffe, verdeckte Substanz | Abschluss der Bestandsuntersuchung |
| Behördliche Reserve | Präzisierung oder Verschärfung von Brandschutz und Barrierefreiheit im Verfahren | Genehmigungsbescheid |
Eine einzige Sammelreserve verdeckt, welcher Teil des Risikos bereits ausgeräumt ist. Sie wird zudem regelmäßig zu früh aufgezehrt.
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Die genannten Zusammenhänge sind Orientierungen für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und keine rechtliche Prüfung der Genehmigungsfähigkeit im Einzelfall.