Die dokumentierten Spannen
Die 2026 veröffentlichten Werte reichen von etwa 600 bis 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Diese Spanne wird verständlich, sobald man sie nach der tatsächlichen Rückbautiefe ordnet.
| Rückbautiefe | Was erneuert wird | Größenordnung je m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Technik und Hülle | Heizung, Elektrik, Fenster, Dämmung, Dach, Innenausbau bleibt weitgehend | rund 600 bis 1.200 € |
| Vollständige Erneuerung | zusätzlich Bäder, Estriche, Oberflächen, Innentüren | rund 1.000 bis 1.800 € |
| Rückbau auf den Rohbau | nur Tragwerk und teilweise Fassade bleiben stehen | rund 1.500 bis 2.500 € und mehr |
Die einzelnen Quellen benennen ihre Rückbautiefe selten. Wer eine Zahl übernimmt, sollte deshalb zuerst prüfen, welcher dieser drei Zeilen sie zuzuordnen ist, und die Zuordnung im eigenen Ansatz dokumentieren.
Eine weitere Größe verschiebt die Zuordnung: das energetische Zielniveau. Eine Sanierung, die ein hohes Effizienzhausniveau erreichen soll, liegt systematisch über einer Sanierung mit gleichem baulichem Umfang ohne dieses Ziel, weil Hülle, Fenster, Luftdichtheit und Anlagentechnik aufeinander abgestimmt und nachgewiesen werden müssen.
Das Baujahr bestimmt die Unsicherheit
Nicht das Alter selbst treibt die Kosten, sondern das, was in einer Bauepoche typischerweise verbaut wurde. Das Baujahr ist deshalb ein Indikator und keine Ursache.
Gebäude vor 1970 tragen die größte Unsicherheit. Fehlende oder unwirksame Abdichtungen, Holzbalkendecken unbekannten Zustands, veraltete Elektroinstallationen ohne Schutzleiter und in bestimmten Bauteilen Schadstoffe sind hier zu erwarten. Für Altbauten dieser Epoche mit versteckten Mängeln werden entsprechend hohe Größenordnungen genannt.
Gebäude der 1970er und 1980er Jahre sind konstruktiv besser dokumentiert, tragen aber die energetisch schwächsten Hüllen und häufig Bauteile aus einer Zeit vor heutigen Schadstoffverboten.
Gebäude ab den 1990er Jahren benötigen in der Regel keine Kernsanierung im engeren Sinn, sondern gezielte Einzelmaßnahmen an Technik und Hülle.
Für die Kostenermittlung ist das Baujahr deshalb kein Kostenfaktor, sondern ein Indikator für den Untersuchungsbedarf. Je älter das Gebäude, desto mehr verlagert sich der Aufwand vor die Kostenschätzung.
Die Faustregel Sanierung oder Neubau trägt so nicht
Verbreitet ist die Regel, dass sich ein Ersatzneubau lohnt, sobald die Sanierungskosten 70 bis 80 Prozent der Neubaukosten übersteigen. Als Orientierung ist sie brauchbar, in ihrer üblichen Anwendung aber falsch, weil die beiden verglichenen Zahlen unterschiedliche Dinge umfassen.
Die kursierenden Neubauwerte für diesen Vergleich schwanken erheblich, je nach Quelle zwischen etwa 2.500 und 5.500 Euro je Quadratmeter. Je nachdem, welcher Wert eingesetzt wird, kippt die Regel in die eine oder die andere Richtung, ohne dass sich am Projekt etwas geändert hätte.
Ein tragfähiger Vergleich verlangt vier Korrekturen. Sie sind in dieser Reihenfolge anzubringen.
- Dieselbe Bezugsfläche. Beide Seiten in Quadratmetern Wohnfläche oder beide in Brutto-Grundfläche, nicht gemischt.
- Derselbe Kostenumfang. Beim Neubau kommen Abriss, Entsorgung, Baugrube und Gründung hinzu, die bei der Sanierung entfallen. Beide gehören auf die Neubauseite.
- Der Zeitfaktor. Ein Neubau nach Abriss dauert länger, was Finanzierungskosten und bei vermieteten Objekten Mietausfall erzeugt.
- Die nicht monetären Größen. Erhalt des Grundrisses, der Lage und der Kubatur auf der einen Seite, Gewährleistung, aktueller Standard und optimierter Grundriss auf der anderen.
Erst nach diesen Korrekturen ist die Prozentregel anwendbar. Vorher vergleicht sie zwei Zahlen, die nur die Einheit gemeinsam haben. Die Systematik der Kostenumfänge steht im Beitrag zum Kostenumfang eines Kennwerts.
Die Reserve gehört in die Kostenermittlung
Im Neubau ist eine pauschale Reserve ein Zeichen unfertiger Planung. Im Bestand ist sie fachlich geboten, weil ein Teil des Leistungsumfangs zum Zeitpunkt der Ermittlung nachweislich nicht bekannt sein kann.
Der Unterschied liegt in der Behandlung. Eine verdeckte Reserve, die in überhöhte Einheitspreise eingerechnet wird, ist wertlos: Sie ist gegenüber dem Bauherrn nicht erklärbar und wird bei Angebotsvergleichen aufgelöst. Eine ausgewiesene Reserve dagegen ist eine eigene Zeile mit Begründung und Höhe.
Sinnvoll ist eine Staffelung nach Kenntnisstand. Für Gewerke, deren Umfang nach Bauteilöffnung feststeht, genügt eine geringe Reserve. Für Gewerke, deren Umfang erst während der Ausführung sichtbar wird, insbesondere Tragwerk, Leitungsführung und Schadstoffe, ist sie deutlich höher anzusetzen.
Der zweite Vorteil der ausgewiesenen Reserve ist die Fortschreibbarkeit. Sie sinkt im Projektverlauf, sobald Öffnungen erfolgt sind, und diese Absenkung ist ein belastbarer Fortschrittsindikator, den eine verdeckte Reserve nicht liefert.
Was in den Sanierungskennwerten fehlt
Die veröffentlichten Werte beschreiben die Bauleistung. Mehrere Positionen sind darin regelmäßig nicht enthalten.
- die Baunebenkosten, also Planung, Statik, Energieberatung und Baubegleitung
- die Entsorgung von Rückbaumaterial und gegebenenfalls von Schadstoffen
- die Ausweichunterkunft während der Bauzeit, die bei tiefen Eingriffen fast immer erforderlich wird
- Einlagerung und Umzüge
- Außenanlagen, die nach einer Kernsanierung häufig ebenfalls betroffen sind
Der dritte Punkt wird am häufigsten übersehen. Eine Kernsanierung macht das Gebäude über Monate unbewohnbar. Bei einer typischen Dauer von etwa vier bis vierzehn Monaten entsteht ein Kostenblock, der in keiner Bauleistungskalkulation steht und der bei selbstgenutzten Objekten doppelt wirkt, weil Miete und Finanzierung parallel laufen.
Der Genehmigungsstatus
Solange die Kubatur des Gebäudes unverändert bleibt, ist für eine Kernsanierung in der Regel keine Baugenehmigung erforderlich. Genehmigungspflichtig wird das Vorhaben, sobald angebaut oder aufgestockt wird oder die Nutzung wechselt. Denkmalgeschützte Gebäude bedürfen in jedem Fall der Zustimmung der Denkmalbehörde.
Diese Unterscheidung wirkt unmittelbar auf die Kosten. Ein genehmigungsfreies Vorhaben spart Verfahrensdauer und Gebühren, unterliegt aber trotzdem den materiellen Anforderungen des Bauordnungs- und Energierechts. Genehmigungsfreiheit bedeutet nicht Anforderungsfreiheit, und diese Verwechslung ist eine der teureren im Bestand.
Bei Vorhaben, die die Nutzung ändern, verschiebt sich die Betrachtung grundlegend. Sie ist im Beitrag zu Umbau und Umnutzung behandelt.
Die Gewerkefolge ist das eigentliche Kostenrisiko
Im Bestand entstehen Mehrkosten seltener durch zu niedrige Einheitspreise als durch Reihenfolgeprobleme. Wenn Leitungen freigelegt, Wände aufgestemmt und anschließend wieder geschlossen werden müssen, fällt dieselbe Fläche zweimal an.
Solche Abläufe sind bei Altbauten der Regelfall. Sie lassen sich nicht vollständig vermeiden, aber durch eine Bestandsaufnahme vor der Ausführungsplanung erheblich reduzieren. Der Aufwand für Bauteilöffnungen, Leitungsortung und Tragwerksbegutachtung vor Planungsbeginn ist die wirksamste Einzelmaßnahme zur Kostensicherheit im Bestand.
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Die genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken erheblich nach Baujahr, Bausubstanz, Eingriffstiefe und Region.