Kolm rolli, kolm alust
Rollide erinevus ei ole tiitlis, vaid õiguslikus aluses. Üks roll tuleneb seadusest, teine seadusest ja lepingust koos, kolmas ainult lepingust. Sellest sõltub, mida tellija saab nõuda ilma, et ta oleks midagi eraldi kokku leppinud.
| Roll | Õiguslik alus | Mida seadus või määrus nõuab | Mida see ei hõlma |
|---|---|---|---|
| Omanikujärelevalve | ehitusseadustiku § 20, määrus nr 80 | asjatundlik järelevalve ehitamise üle, sõltumatus, kontroll ehitusprojekti ja ehituslepingu vastavuse üle | arhitektuurse või tehnilise lahenduse sobivuse hindamist; hinda ja tööde eest esitatud arveid määrus ei maini |
| Projekteerija | leping; ehitusseadustiku § 13 ja § 14; määrus nr 97 | vastuoludeta projekt, mis võimaldab ehitada nõuetekohase ehitise; põhiprojekti täpsus, mis võimaldab määrata eelarvelise maksumuse | kohustust jääda kindla summa piiresse, kui leping seda ei sätesta |
| Projektijuht, tellija esindaja | ainult leping | seadus seda rolli ei nimeta | kõik, mida leping ei maini |
Omanikujärelevalve on omaniku seaduslik kohustus. Ehitusseadustiku § 20 lg 1 sõnastuses: „Omanikul on kohustus tagada ehitise ehitamise üle asjatundlik järelevalve (edaspidi omanikujärelevalve).“ Järelevalve tegija peab olema sõltumatu (lg 2) ning tema töö „ei välista ega piira töövõtja vastutust töövõtulepingu alusel“ (lg 4). Järelevalve miinimumsisu on määruses nr 80 ja see on tehniline: projektile ja lepingule vastavus, kaetud tööd, kvaliteet. Määrus ei maini hinda ega lisatöid.
Projekteerija vastutab projekti eest, mis on hinna alus. Määruse nr 97 § 9 lg 1 järgi peab põhiprojekt olema nii täpne, et selle põhjal saab määrata ehitise eelarvelise maksumuse, korraldada ehitushanke ja koostada hinnapakkumuse. Projekti viga võib seega ehituse ajal muutuda lisanõudeks. Kuidas tellija selle kulu projekteerijalt tagasi nõuab, sõltub tema projekteerimislepingust.
Projektijuhil ei ole seaduslikku staatust. Termin ei esine võlaõigusseaduses, ehitusseadustikus, riigihangete seaduses ega omanikujärelevalve ja ehitusprojekti määrustes. Tema volitused, kohustused ja vastutus on täpselt need, mis on lepingus kirjas, ning lepingu liigist sõltub, milliseid võlaõigusseaduse sätteid kohaldatakse.
Mida see tähendab lõppmaksumusele
Tellija huvide kaitse on lepingute summa, mitte ühe isiku ülesanne. Kui tellija eeldab, et omanikujärelevalve kontrollib ka lisatööde hinda, et projekteerija vastutab ka eelarvelise maksumuse eest või et projektijuht teatab õigel ajal lõppmaksumuse kasvust, peab iga eeldus olema vastavas lepingus. Vaikimisi kehtib vaid see, mida seadus nõuab.
Iga lepingu puhul tasub esitada kolm küsimust. Kes kinnitab, et tehtud töö vastab lepingule ja et selle eest esitatud summa on õige? Kes otsustab, kas muudatus on lisatöö või muudatustöö, ja kes võib selle tellija nimel heaks kiita? Kes teatab tellijale, kui lõppmaksumuse prognoos kasvab, ja millise aja jooksul? Kui vastus on „keegi“ või „kõik“, ei ole vastus kirjas üheski lepingus.
Rollide piirid tuleb kirjutada ka omavahel. Määruse nr 80 § 2 lg 2 järgi peab omanik mitme järelevalve tegija korral kirjalikult määrama igaühe valdkonna ja ulatuse. Sama distsipliin sobib kogu tellija meeskonnale: kui järelevalve, projekteerija ja projektijuht ei tea, kus ühe vastutus lõpeb ja teise oma algab, jääb vahepealne ala katmata ning sageli just seal sünnib lõppmaksumuse kasv.
Ükski neist rollidest ei vähenda töövõtja vastutust. Seda ütleb omanikujärelevalve kohta otse ehitusseadustiku § 20 lg 4. Tellija meeskonna olemasolu ei ole töövõtjale põhjus öelda, et puudust oleks pidanud märkama keegi teine.
Selle haru artiklid
- Artikkel omanikujärelevalve seaduslikust sisust käsitleb ehitusseadustiku § 20 kohustust, määruse nr 80 kohustuslikke kontrolle ja tähtaegu ning seda, miks maksumuse kontroll tuleb järelevalvelepingusse eraldi kirjutada.
- Artikkel projekteerija vastutusest ja projekti vigadest käsitleb projektile kehtivaid nõudeid, projekteerimise staadiumeid kui hinna alust ja seda, kuidas projekti viga jõuab tellija arvele.
- Artikkel projektijuhist ja tellija esindajast käsitleb rolli, millel puudub seaduslik staatus: volitusi, otsustuspiire, aruandlust lõppmaksumusest ja seost omanikujärelevalvega.
Kui ehitus on korterelamu või muu hoone renoveerimine, käsitleb projekteerija ja järelevalve valimist renoveerimisel eraldi juhend. Renoveerimise erijooni siin ei korrata, sest selle haru artiklid käsitlevad rolle, mis on samad iga ehituse puhul.
Artikkel kirjeldab õigusnormide seisu kontrollimise kuupäeval ja annab erialast orientatsiooni. See ei asenda õigusnõustamist ega konkreetse juhtumi hindamist.