Projekt on hinna alus
Määrus nr 97 seob projekti täpsuse otse hinnaga. Paragrahvi 9 lg 1 järgi kirjeldab põhiprojekt lahendusi ja kvaliteeti „täpsusega, mis võimaldab määrata ehitise eelarvelist maksumust, korraldada ehitushanget ja koostada ehitamiseks hinnapakkumust“. Põhiprojekti põhjal antud hinnapakkumus on seega nii hea kui projekt, mille põhjal see koostati.
Staadiumid on üksteise siduvad lähteülesanded. Määruse § 5 lg 1 nimetab kolm staadiumi: eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt. Lõike 2 järgi esitatakse lahendused tellijale kooskõlastamiseks ning lõike 3 järgi saab tellija heaks kiidetud eelmine staadium järgmise staadiumi „siduvaks lähteülesandeks“. Kooskõlastus on seega tellija jaoks otsus, mitte formaalsus: mida ta eelprojektis heaks kiidab, seda põhiprojekt edasi arendab.
Majanduslikkus kuulub eelprojekti. Määruse § 8 lg 3 järgi analüüsitakse eelprojektis lahenduste sobivust ja „ökonoomsust“. Majanduslik valik tehakse seega juba eelprojektis, enne kui põhiprojekt selle põhjal eelarvelise maksumuse määramise võimaldab. Kuidas hinnangu täpsus projekti staadiumiga muutub, käsitleb hinnangu täpsuse juhend projekti staadiumite kaupa; siin seda ei korrata.
Tööprojekt annab ehitamiseks vajaliku täpsuse (§ 10 lg 1 ja 3). Kui leping sõlmitakse põhiprojekti alusel ja tööprojekti koostab töövõtja või keegi teine hiljem, tuleb lepingus öelda, kumb dokument on hinna alus ja mis juhtub, kui tööprojekt toob kaasa töid, mida põhiprojektis ei olnud. Mida lepingu hind hõlmab, käsitleb artikkel lepingu hinna ulatusest.
Mida seadus ja määrus projektilt nõuavad
Projekt peab võimaldama ehitada nõuetekohase ehitise. Ehitusseadustiku § 13 lg 1 ja 2 järgi peab ehitusprojekt võimaldama ehitada nõuetele vastava ehitise ja kontrollida selle vastavust; täpsemad nõuded on lg 3 alusel määruses nr 97. Paragrahv 14 lisab, mida projekteerimisel arvestada, ja nõuab vajaduse korral ehitusuuringut.
Projekt peab olema vastuoludeta. Määruse nr 97 § 2 lg 1 järgi peab projekt olema loetav, vastuoludeta, arusaadav ja spetsialistile ühemõtteline. Kui dokumendid on siiski vastuolus, annab § 6 lg 2 nende järjekorra; seda reeglit ja selle mõju hinnale käsitleb artikkel joonise ja seletuskirja vastuoludest.
Osade kokkusobivuse eest vastutab peaprojekteerija (§ 2 lg 3 kuni 5). Kui projekti koostavad mitu projekteerijat, näiteks arhitekt ja eriosade projekteerijad, tagab peaprojekteerija projekti terviklikkuse ja osade sobivuse. Tellija jaoks on see oluline aadress: arhitektuuri ja tehnosüsteemide kokkupõrge ei ole tema probleem, mida ta peaks ise lahendama, vaid projekti puudus.
Mõnel juhul on kohustuslik ekspertiis. Ehitusseadustiku § 14 lg 3 järgi tuleb ehitusprojektile teha ekspertiis, mille teeb projekti koostajast sõltumatu pädev isik, kui ehitis on tehniliselt keeruline või suure ohupotentsiaaliga, või kui ametil on põhjendatud kahtlus. Ekspertiis kontrollib projekti; seadus ei ütle, et see vabastaks projekteerija tema lepingulisest vastutusest, ja vastutuse jaotus tuleneb lepingutest.
Projekteerija peab olema pädev. Ehitusloakohustusliku ehitise projekteerimiseks on § 24 lg 2 p 2 järgi vaja tõendatud kvalifikatsiooni. Ettevõtja määrab § 21 järgi projekti eest vastutava pädeva isiku ja vastutab tema eest tegutsevate isikute eest (lg 2). Paragrahvi 21 lg 3 järgi ei mõjuta ehitusseadustiku kohustused lepingulisi kohustusi ning vastuolu korral on ülimuslik ehitusseadustiku kohustus.
Muudatused tuleb dokumenteerida. Määruse § 12 käsitleb projekti muutmist, mis ei nõua uut ehitusluba: kui projekti muudab teine autor, küsitakse algse autori arvamust (lg 4); muudatuste seletuskiri esitab põhjused ja võimalikud mõjud (lg 7); ning koostatakse kehtivate dokumentide loetelu, kus on näha lisatud, asendatud ja kehtetuks muutunud dokumendid (lg 8). Kehtivate dokumentide loetelu on ehituse ajal tellija parim kaitse küsimuse vastu, millise projekti versiooni järgi hind kokku lepiti.
| Nõue | Säte | Mida see tähendab lõppmaksumusele |
|---|---|---|
| Projekt võimaldab ehitada ja kontrollida | EhS § 13 lg 1 ja 2 | projekt, mis seda ei võimalda, võib tekitada lisatöid |
| Vastuoludeta ja ühemõtteline | määrus nr 97 § 2 lg 1 | vastuolu võib ehituse ajal muutuda lisanõudeks |
| Peaprojekteerija tagab terviklikkuse | § 2 lg 3 kuni 5 | osade kokkupõrge on projekti puudus |
| Heaks kiidetud staadium on siduv lähteülesanne | § 5 lg 3 | tellija kooskõlastus fikseerib järgmise staadiumi raamid |
| Ökonoomsuse analüüs eelprojektis | § 8 lg 3 | majanduslik valik tehakse varakult |
| Põhiprojekt võimaldab määrata eelarvelise maksumuse | § 9 lg 1 | põhiprojekt on hinnapakkumise alus |
| Ekspertiis keerukate ehitiste puhul | EhS § 14 lg 3 | sõltumatu kontroll enne ehitust |
| Muudatused ja kehtivate dokumentide loetelu | määrus nr 97 § 12 lg 7 ja 8 | tõend, millise versiooni järgi hind kokku lepiti |
Kuidas projekti viga jõuab tellija arvele
Töövõtja ees vastutab projekti eest tellija. Riigikohtu praktika ülevaate järgi vastutab tellija selle projekti vastavuse eest, mille ta töövõtjale annab (ülevaade lk 15, viitega lahendile RKTKo 19.12.2017, 2-15-15662/55, p 19). See on avaldatud lahendite suundumus, mitte seaduse sõnastus, kuid selle loogika on lihtne: töövõtja hindas ja ehitas seda, mida talle anti.
Võlaõigusseadus toetab sama tulemust. VÕS § 641 lg 3 järgi ei vastuta töövõtja lepingule mittevastavuse eest, mis tuleneb tellija juhistest, tellija antud materjali puudustest või kolmanda isiku eeltöödest, kui ta on neid piisavalt kontrollinud. Tellija antud projekt võib olla selline juhis; töövõtja kohustus seda piisavalt kontrollida jääb siiski alles ning selle ulatus on vaidluses sageli keskne küsimus.
Ahel on seega kaheastmeline. Esimeses astmes maksab tellija töövõtjale töö, mis projekti vea tõttu lisandus või tuli ümber teha. Teises astmes nõuab ta kulu projekteerijalt, kui projekteerimisleping seda võimaldab. Kumbki aste ei toimu automaatselt ning teine sõltub täielikult sellest, mis projekteerimislepingus kirjas on.
Lepingu hind ja projekti tehniline vajadus ei ole sama asi. Riigikohtu praktika ülevaate järgi ei tõenda üksnes see, et töö oleks pidanud pakkumuses olema või oli tehniliselt vajalik, et see kuulus hinna sisse (2-15-15662/55, p 13; RKTKo 20.09.2017, 2-13-40856/124, p 14). Kui projektist puudub tehniliselt vajalik töö, on oht, et tellija maksab selle eest eraldi, ja küsimus nihkub projekteerija vastutusele.
Mida projekteerimislepingusse kirjutada
Projekteerimislepingu liiki see artikkel ei kvalifitseeri. Sellest, kas leping on töövõtuleping või käsundusleping, sõltub, milliseid võlaõigusseaduse sätteid kohaldatakse. Kuna see küsimus ei ole siin kontrollitud allikatest lahendatud, on tellija jaoks kindlam kirjutada olulised kohustused lepingusse sõnaselgelt, selle asemel et loota seaduse vaikimisi reeglile.
Kirjutage, mille eest projekteerija vastutab ja millise mõõdupuuga. Kas ta vastutab ainult projekti tehnilise nõuetekohasuse eest või ka selle eest, et projekt vastab tellija kokkulepitud eelarvelisele maksumusele? Kui eelarveline maksumus on lähteülesande osa, tuleb kirjutada, kes selle arvutab, millises staadiumis ja mis juhtub, kui põhiprojekti järgi saadud pakkumused seda ületavad. Siinne eelarve tähendab tellija sihtsummat, mitte töövõtja eelarvet võlaõigusseaduse § 639 mõttes.
Kirjutage, mis juhtub projekti vea korral. Kas projekteerija parandab vea tasuta, kas ta hüvitab töövõtjale makstud lisatöö ja millise piirini, kas vastutus on piiratud ja kas see on kindlustatud? Need tingimused on tavapärased läbirääkimise objektid; seadus ei anna neile valmis vastust.
Kirjutage kehtivate dokumentide loetelu kohustus. Määruse nr 97 § 12 lg 8 nõuab seda muudatuste puhul; leping võib nõuda, et sama loetelu oleks ehituslepingu lisana olemas ka lepingu allkirjastamisel. Siis on hiljem selge, milline joonise versioon oli hinna alus.
Kirjutage, mis juhtub ehituse ajal. Projekteerija vastus töövõtja küsimustele, autorijärelevalve ja muudatuste koostamine on ülesanded, mille ulatus tuleb lepingus kokku leppida. Kui tellija neid vajab, peavad need olema lepingus koos vastamise tähtajaga, sest kui tellija peab töövõtjale andma juhise ja sellega viivitab, võib töövõtja VÕS § 652 lg 1 järgi nõuda viivitusest tekkinud kahju hüvitamist.
Renoveerimisel on risk suurem. Olemasoleva hoone andmed on ebatäiuslikud ja projekti viga on tõenäolisem; miks renoveerimist on raskem hinnata, käsitleb renoveerimise hindamise juhend.
Aegumine: ettevaatlik lugemine
Tsiviilseadustiku üldosa seadus annab kaks tähtaega, mida tuleb lugeda nii, nagu need on kirjutatud. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust, sealhulgas lepingust, tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat. Lõike 2 järgi: „Ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on viis aastat.“ Lõike 4 järgi on tähtaeg 10 aastat kohustuse tahtliku rikkumise korral.
Kas 5 aasta tähtaeg kehtib projekteerimislepingu kohta, sõltub lepingu liigist, mida see artikkel ei kvalifitseeri. Ehitustööde puuduste ja nende tähtaegade kohta töövõtja suhtes vaata artiklit puudustest ja olulisest rikkumisest. Projekteerija suhtes on tellija jaoks kindlam kokku leppida vastutuse kestus lepingus ja kontrollida see õigusnõustajaga.
Artikkel kirjeldab õigusnormide seisu kontrollimise kuupäeval ja annab erialast orientatsiooni. See ei asenda õigusnõustamist ega konkreetse juhtumi hindamist.