Mida lepingu hind katab ja mida mitte

Võlaõigusseadus (VÕS) määratleb töövõtulepingu tulemuse kaudu. Töövõtja kohustub valmistama või muutma asja või saavutama muu kokkulepitud tulemuse (töö) ning tellija kohustub maksma selle eest tasu (§ 635 lg 1). Tasu on seega seotud kokkulepitud tööga. Kõik, mis jääb kokkuleppest välja, vajab eraldi kokkulepet või jääb vaidlusse.

Kokkulepe loetakse VÕS § 29 järgi. Esmalt otsitakse poolte tegelikku ühist tahet (lg 1). Kui seda ei saa tuvastada, tõlgendatakse lepingut nii, nagu mõistlik isik samadel asjaoludel aru saaks (lg 4). Arvesse võetakse muu hulgas eelläbirääkimisi, poolte käitumist pärast lepingu sõlmimist, väljendite tavapärast tähendust vastaval tegevusalal ja tavasid (lg 5), ning lepingutingimusi tõlgendatakse üksteisega seoses (lg 6).

Tellija jaoks on sellel kaks praktilist tagajärge. Hinna ulatus ei ole kirjas ühes lauses, vaid kõigis dokumentides koos. Ja see, mida pooled ehitusel teevad või koosolekul ütlevad, võib hiljem mõjutada lepingu tõlgendamist, mistõttu peavad kokkulepped olema kirjas.

Riigikohtu praktika ülevaates kirjeldatud lahendite suund on tellija jaoks ebamugav: üksnes see, et töö oleks pidanud pakkumuses olema või oli tehniliselt vajalik, ei tõenda, et see oli hinnas (RKTKo 19.12.2017, 2-15-15662/55, p 13; RKTKo 20.09.2017, 2-13-40856/124, p 14). Tellija ei saa seega lõpparve vaidluses tugineda pelgalt sellele, et professionaalne töövõtja oleks pidanud töö ette nägema.

Sama ülevaate järgi on lisatööd tööd, mis jäävad lepingu esemest välja ja nõuavad kokkulepet; kokkuleppe puudumisel ei teki lepingulist alust tasu nõudmiseks. Kaitse toimib seega mõlemas suunas. Töövõtja ei saa lepingu alusel nõuda tasu töö eest, milles ei lepitud kokku, kuid kui töö jääb tõepoolest lepingu esemest välja, ei saa ka tellija nõuda, et see tehtaks kokkulepitud hinna eest. Ilma selge lepinguta ei võida keegi: tulemuseks on vaidlus, mis lahendatakse dokumentide ja tõlgendamise põhjal. Lisatöö ja muudatustöö eristust käsitleb artikkel Lisatöö või muudatustöö: miks vahe loeb.

Kolmas suund puudutab tellija enda panust. Riigikohtu praktika ülevaate järgi vastutab tellija selle projekti vastavuse eest, mille ta töövõtjale annab (2-15-15662/55, p 19). Kui hinna aluseks olnud projekt on puudulik, ei ole lünga täitmine töövõtja kulul iseenesestmõistetav. Tellija pöördub sellisel juhul oma projekteerija poole vastavalt nende omavahelisele lepingule.

Mida täpsem on dokument, mille alusel hind antakse, seda vähem on lõpparves tõlgendamist. Ehitusprojekti nõuete määrus (nr 97) jaotab projekteerimise kolme staadiumi: eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt (§ 5 lg 1). Iga staadiumi sisu on määruses kirjeldatud, ning see sisu ütleb ühtlasi, kui palju hinda saab selle alusel fikseerida.

Staadiumid on omavahel seotud ka õiguslikult. Tellija kooskõlastatud eelmine staadium muutub järgmise staadiumi siduvaks lähteülesandeks (§ 5 lg 3). Kui leping sõlmitakse põhiprojekti alusel ja tööprojekt koostatakse hiljem, tasub lepingus öelda, kas tööprojekti täpsustused kuuluvad hinda, või millisel juhul neid käsitletakse muudatusena. Milliseid uuringuid ja lubasid projekt eeldab ja kuidas need kulusid mõjutavad, käsitleb artikkel projektist, uuringutest ja lubadest; siin on oluline üksnes see, et uuringuta jäänud teadmatus jõuab hinda kas reservatsiooni või hilisema lisatöönõudena.

Ka täpne projekt võib olla sisemiselt vastuoluline, ja vastuolu on hinnaküsimus. Määruse nr 97 järgi peab projekt olema vastuoludeta (§ 2 lg 1), ja sama staadiumi dokumentide vastuolu korral lähtutakse kõigepealt seletuskirjast, seejärel joonistest ja seejärel muudest dokumentidest (§ 6 lg 2). Reeglit, selle piire ja seda, miks lepingus tasub järjekord ise kirja panna, käsitleb artikkel Kui joonis ja seletuskiri on vastuolus.

Tellija ei saa vaidlusi täielikult vältida, kuid ta saab vähendada seda osa lepingust, mida tuleb hiljem tõlgendada. Allpool on tingimused, mis seda teevad. Need on sõnastuse küsimused, mitte hinnastamise küsimused.

• Lepingudokumentide loetelu. Leping peaks nimetama kõik dokumendid, mis selle sisu määravad: lepingu põhitekst, eritingimused, projekt koos staadiumi, versiooni ja kuupäevaga, tehniline kirjeldus, hinnatabel, pakkumus, küsimuste ja vastuste protokoll. Dokument, mida loetelus ei ole, ei peaks olema lepingu osa; dokument, mis seal on, on üldjuhul lepingu osa koos oma märkustega.
• Dokumentide järjekord. Kui loetelus on mitu dokumenti, peab leping ütlema, milline neist vastuolu korral kehtib. Ilma selleta jääb lahendus VÕS § 29 tervikliku tõlgendamise hooleks.
• Pakkumuse reservatsioonid. Pakkumuse saatekirjas või hinnatabeli märkustes olevad eeldused ja välistused võivad saada lepingu osaks, kui pakkumus on lepingudokument. Tellija peaks need üle lugema ja kas aktsepteerima, kustutama või muutma enne allkirja, mitte avastama neid esimese lisatöönõude juures.
• Sõnaselged välistused ja kaasamised. Kõige sagedamini vaidlust tekitavad tööd on need, mis jäävad hoone ja krundi piiri peale: liitumised võrkudega, välisvõrgud, välisrajatised ja haljastus, lammutus ja olemasolevate konstruktsioonide avamine, ajutised ehitusaegsed rajatised, katsetused ja teostusdokumentatsioon. Iga sellise töö kohta peaks lepingust olema näha, kas see on hinnas, väljaspool hinda või tellija enda korraldada.
• Tellija tarned ja kohustused. Kui tellija annab ise materjali, seadmeid või tööde eeldusi, peab leping ütlema, mida töövõtja nendega seoses teeb ja mis on hinnas, näiteks paigaldus, vastuvõtt objektil ja ühendamine.
• Muudatuste kord. Kuna ese ei saa olla täielik, peab leping ütlema, kuidas käsitletakse tööd, mis selgub vajalikuna hiljem: kes võib selle tellida, mis kujul kokkulepe tehakse ja millal võib tööga alustada. Selle haru põhimõtteid kirjeldab artikkel lisatöö ja muudatustöö kohta, ning hinnastamise poolt artikkel sellest, kuidas eelarvest saab pakkumus.

Enne mitme pakkumuse võrdlemist tasub kontrollida, et need hindavad sama eset; sellest, miks kaks pakkumust ei ole sageli võrreldavad, räägib eraldi artikkel. Kõik ülaltoodud punktid on koondatud Ehituslepingu kontrollnimekiri enne allkirjastamist küsimusteks.

Kui töövõtja teatab, et mingi töö ei ole hinnas, on tellija esimene samm lugeda dokumente, mitte vaielda vajalikkuse üle. Küsimus on, kas töö on lepingu esemes, ja vastus tuleb lepingudokumentidest, nende järjekorrast ja eelläbirääkimistest. Kasulik on paluda töövõtjal näidata, millisele dokumendile ta tugineb, ning võrrelda seda hinnatud projekti versiooniga.

Teine samm on hoida vaidlus ja töö teineteisest lahus. Kui töö on vajalik, võib tellija lasta selle teha, kuid kirjalikult märkida, et ta ei nõustu töö käsitlemisega lisatööna ja et tasu küsimus lahendatakse eraldi. Selline märge ehituspäevikus või töökoosoleku protokollis takistab hiljem väidet, et tellija nõustus vaikimisi lisatasuga.

Kolmas samm on otsustada õigel ajal. Vaidlus, mis lükatakse lõpparveni, lahendatakse siis, kui tellijal ei ole enam hoobasid ega valikuid. Otsus, mis tehakse enne töö algust, laseb tellijal vajaduse korral lahendust muuta või ulatust vähendada.

Järgnev näide on väljamõeldud ja mõeldud ainult loogika illustreerimiseks. Tellija sõlmib ladu ehitamiseks lepingu põhiprojekti alusel. Leping loetleb lepingudokumentidena lepingu, põhiprojekti ja hinnatabeli, kuid mitte pakkumuse saatekirja. Projektis on näidatud sademevee ühendus kinnistu piirini, kuid mitte edasi.

Ehituse ajal selgub, et ühendus tuleb viia avaliku võrguni. Töövõtja esitab selle lisatööna. Tellija vaidleb, et ühendus oli tehniliselt vajalik ja oleks pidanud olema pakkumuses. Kohtupraktika suuna järgi ei tõenda tehniline vajalikkus üksi, et töö oli hinnas; otsustav on see, mida dokumendid näitavad. Kuna projekt näitas ühendust ainult kinnistu piirini, on töövõtja seisukoht tugevam. Kui leping oleks sisaldanud lauset „hind sisaldab kõiki ühendusi avalike võrkudeni“, oleks olukord vastupidine.