Ehituslepingu kontrollnimekiri enne allkirjastamist

1. Kas lepingus on kindel tasu, siduv eelarve või mittesiduv eelarve, ja kes selle sõnastuse kirjutas? Kui eelarve siduvuse kohta ei ole kokku lepitud, eeldatakse VÕS § 639 lg 1 järgi, et see on siduv. Vaata Siduv või mittesiduv eelarve.

2. Kas mõnes lepingudokumendis on lause, mis muudab eelarve orienteeruvaks? Otsi väljendeid „orienteeruv“, „informatiivne“, „hind täpsustub tööde käigus“, „tegelike mahtude alusel“, ka pakkumuse saatekirjast ja hinnatabeli märkustest.

3. Kui eelarve on mittesiduv, kas leping kirjeldab, kuidas töövõtja teatab olulisest ületamisest ja et tööd ei jätkata enne tellija otsust? Seadus nõuab viivitamata teatamist (§ 639 lg 2), kuid ei määra vormi. Vaata Eelarve oluline ületamine ja teatamiskohustus.

4. Kas töövõtja nõuab tasu hinnapakkumise või eelarve koostamise eest? Seadus eeldab, et ta ei või seda nõuda (VÕS § 637 lg 2), kui ei ole teisiti kokku lepitud.

5. Millise projekti staadiumi alusel leping sõlmitakse, ja kas staadium, versioon ja kuupäev on lepingus nimetatud? Määrus nr 97 seob hinnapakkumuse koostamist võimaldava täpsuse põhiprojektiga (§ 9 lg 1). Vaata Mida lepingu hind katab ja mida mitte.

6. Kas leping loetleb kõik lepingudokumendid, ja kas pakkumus on nende hulgas koos oma reservatsioonidega? Dokument, mis on loetelus, on üldjuhul lepingu osa koos oma märkustega.

7. Kas leping ütleb, milline dokument kehtib vastuolu korral? Projekti sees annab järjekorra määrus nr 97 § 6 lg 2, lepingudokumentide vahel peab selle andma leping. Vaata Kui joonis ja seletuskiri on vastuolus.

8. Kas piiripealsed tööd on nimetatud kas hinnas olevatena või välistatutena? Liitumised, välisvõrgud, välisrajatised, lammutus ja avamine, ajutised rajatised, katsetused ja teostusdokumentatsioon.

9. Kes võib tellija nimel muudatuse või lisatöö tellida, ja kas see volitus on lepingus nimetatud? Kui seda ei ole, võib iga objektil antud korraldus hiljem olla vaidluse alus. Vaata Lisatöö või muudatustöö: miks vahe loeb.

10. Kas lisatöö ja muudatustöö kokkulepe nõuab kirjalikku vormi, mis sisaldab kirjeldust, hinda või hinna määramise viisi ja mõju tähtajale? Riigikohtu praktika ülevaate järgi ei teki lisatöö eest kokkuleppeta lepingulist alust tasuks; see kaitse on tõhus vaid siis, kui kokkulepped on tõendatavad.

11. Mis tähtajaks peab töövõtja muudatuse hinna esitama ja tellija sellele vastama? Tähtajata kord laseb tööl alata enne hinna kokkuleppimist.

12. Kuhu kantakse muudatusotsused? Ehituspäevik, kaetud tööde aktid ja töökoosolekute protokollid on ehitusseadustiku § 15 lg 3 järgi ehitusdokumendid. Vaata Ehitusdokumendid tõendina: päevik, aktid ja protokollid.

13. Kas lepingus on hinna indekseerimise tingimus, ja kui on, kas see nimetab indeksi, baaskuupäeva ja käivituskünnise? Ilma tingimuseta jääb hinnatõus kindla tasu või siduva eelarve korral põhimõtteliselt töövõtja riskiks; erandiks on asjaolude muutumine VÕS § 97 kumulatiivsetel tingimustel. Vaata Hinnatõus lepingu ajal: kes kannab riski.

14. Kas leping ütleb, et töövõtja on riski hinnanud ja võtnud? VÕS § 97 lg 2 järgi on lepingu muutmise üks tingimus, et kahjustatud pool ei kandnud riski seaduse või lepingu järgi; see lause mõjutab seega hilisemat hinnamuutmise nõuet.

15. Kas leping muudab tellija õigust leping igal ajal üles öelda? VÕS § 655 lg 1 annab tellijale selle õiguse, ning töövõtja võib nõuda kokkulepitud tasu, millest arvatakse maha kokkuhoid ja see, mida ta oma tööjõu muul viisil kasutamisega omandas või oleks võinud omandada. Etteteatamisaeg või kindlasummaline ülesütlemistasu võib selle hinda muuta. Vaata Tellija õigus leping igal ajal üles öelda ja selle hind.

16. Kas leppetrahv on seotud tellija tegeliku kahjuga ja kas sellel on ülemmäär? Kohus võib ebamõistlikult suure leppetrahvi vähendada (VÕS § 162 lg 1), ja vastupidine kokkulepe on tühine (lg 2). Vaata Leppetrahv ja selle piirid.

17. Kas lepingus on tellija enda kohustuste ajakava: otsused, tellija tarned, ligipääs objektile? Tellija viivitus annab töövõtjale VÕS § 652 järgi õiguse kahju hüvitamisele. Vaata Kui viivitab tellija: otsused, materjal ja ligipääs.

18. Kas omanikujärelevalve leping on sõlmitud ja kas see hõlmab ka seda, mida tellija hinna kontrolliks vajab? Omanikul on ehitusseadustiku § 20 lg 1 järgi kohustus tagada asjatundlik järelevalve, kuid omanikujärelevalve tegemise korra miinimumsisu ei hõlma tööde vahearvete ega lisatööde kontrolli. Kui tellija seda soovib, peab see olema järelevalve lepingus. Vaata Omanikujärelevalve: mida seadus nõuab ja mida mitte.

Iga „ei“ või „ei tea“ on kas lepingu parandus või teadlik risk. Mõne küsimuse puhul piisab ühest lausest, näiteks siduvuse kinnitamisest. Teised, näiteks muudatuste kord või indekseerimine, vajavad eraldi lepingutingimust. Kui töövõtja tingimust ei aktsepteeri, on tellijal vähemalt teada, millist riski ta allkirjaga võtab, ja selle võib arvestada oma reservis.