Kolm hinnalahendust, mis ei ole samaväärsed
Ehituslepingu hinnatingimus kuulub praktikas ühte kolmest tüübist, ja tellija jaoks on nende vahe suurem, kui sõnastus laseb arvata. Esimene on kokkulepitud kindel tasu kogu lepingu eseme eest. Teine on siduv eelarve võlaõigusseaduse (VÕS) § 639 tähenduses: töövõtja hinnanguline summa, millest ta ei saa üle minna. Kolmas on mittesiduv eelarve, mis Riigikohtu praktika ülevaate järgi on sisuliselt eelnev arvestus (RKTKo 05.11.2008, 3-2-1-79-08, p 12).
Sõnakasutuse märkus: selles juhendis tähendab „eelarve“ võlaõigusseaduse mõttes lepingus kokkulepitud hinnangulist summat, mitte ehitusettevõtte detailset sisemist arvutust. Selle sisemise arvutuse ja tellijale esitatava dokumendi erinevust selgitab artikkel sellest, miks eelarve ja pakkumus ei ole sama.
| Lahendus | Kuidas see lepingus välja näeb | Mida tellija maksab, kui kulud kasvavad | Mida tellija peab kontrollima |
|---|---|---|---|
| Kindel tasu | üks summa kokkulepitud eseme eest | lepingu eseme piires sama summa | eseme piire: mis on hinnas ja mis mitte |
| Siduv eelarve | hinnanguline summa, mida leping ei nimeta mittesiduvaks | eelarvet ületavat tasu töövõtja üldjuhul nõuda ei saa | et ükski muu klausel siduvust ei kõrvalda |
| Mittesiduv eelarve | „eelarve on orienteeruv“, „hind täpsustub tööde käigus“ | ka ületava osa, kui ületamine on oluline, ettenägematu ja sellest teatati viivitamata | teatamiskorda ja oma õigust leping üles öelda |
Kõigis kolmes lahenduses jääb väljapoole üks asi: töö, mis ei kuulu lepingu esemesse. Selle eest tasumine sõltub eraldi kokkuleppest, ja seda käsitleb haru Lisatööd ja muudatustööd lepingu ajal.
Mida seadus eeldab, kui leping vaikib
Kui lepingus on eelarve, kuid pooled ei ole kokku leppinud, kas see on siduv või mittesiduv, eeldatakse, et eelarve on siduv (VÕS § 639 lg 1). See on Eesti töövõtuõiguse üks tugevamaid tellijat kaitsvaid reegleid, sest see toimib ilma vorminõudeta. Avaldatud lahendite suund on selge: Riigikohtu praktika ülevaate järgi ei saa töövõtja siduvat eelarvet ületavat tasu nõuda (RKTKo 19.12.2017, 2-15-15662/55, p 12).
Teine eeldus puudutab eelarve koostamist ennast. Seaduse sõnastuses: „Eeldatakse, et töövõtja ei või nõuda tasu töö eelarve koostamise eest.“ (VÕS § 637 lg 2). Tellija, kellele esitatakse arve hinnapakkumise koostamise eest, võib küsida, kus see tasu oli eelnevalt kokku lepitud.
Kolmas reegel kehtib siis, kui tasus ei ole üldse kokku lepitud. Maksta tuleb tavalist tasu, selle puudumisel mõistlikku tasu (§ 637 lg 1). Hinnata leping ei ole seega soodne leping, vaid lahtine leping, mille hinna määrab hiljem vaidlus.
Kõik kolm on eeldused, mitte kohustuslikud normid. Töövõtja koostatud lepingupõhjas või üldtingimustes võib olla lause, mis muudab eelarve mittesiduvaks, ja just seda lauset tuleb enne allkirjastamist otsida.
Hind katab lepingu eseme, ja ese on kirjas dokumentides
Hind on alati millegi hind, ja see miski on kirjas lepingu dokumentides. Lepingut tõlgendatakse VÕS § 29 järgi eelkõige poolte tegeliku ühise tahte järgi, selle puudumisel nii, nagu mõistlik isik samadel asjaoludel aru saaks, arvestades muu hulgas eelläbirääkimisi ja poolte käitumist. Kui töö ei ole lepingu esemes, ei ole see ka hinnas: Riigikohtu praktika ülevaate järgi ei tõenda ainuüksi asjaolu, et töö oli tehniliselt vajalik, et see kuulus kokkulepitud hinna sisse (RKTKo 19.12.2017, 2-15-15662/55, p 13). See on avaldatud lahendite suund, mitte seadusesäte.
Projekti staadium määrab, kui palju jääb tõlgendada. Ehitusprojekti nõuete määruse (nr 97) järgi peab põhiprojekt kirjeldama lahendusi „täpsusega, mis võimaldab määrata ehitise eelarvelist maksumust, korraldada ehitushanget ja koostada ehitamiseks hinnapakkumust“ (§ 9 lg 1). Eelprojekti alusel sõlmitud leping jätab avatuks palju sellest, mille põhiprojekt oleks fikseerinud. Tellija kooskõlastatud staadium muutub järgmise staadiumi siduvaks lähteülesandeks (§ 5 lg 3), nii et see, mida tellija kooskõlastab, piiritleb ka hiljem hinnatava.
Vastuolud dokumentide vahel on hinnaküsimus. Määrus annab sama staadiumi dokumentide vastuolu korral järjekorra: kõigepealt seletuskiri, seejärel joonised, seejärel muud dokumendid (§ 6 lg 2). Kui leping ei sätesta teisiti, annab see järjekord lähtekoha otsustamiseks, milline versioon oli pakkumuses hinnatud. Kui tellija soovib võrrelda mitut pakkumust, tuleb esmalt tagada, et need hindavad sama eset; sellest, miks kaks pakkumust ei ole sageli võrreldavad, räägib eraldi artikkel ja seda siin ei korrata.
Selle haru artiklid
- Artikkel Siduv või mittesiduv eelarve käsitleb VÕS § 639 teksti, siduvuse eeldust, klausleid, mis eelduse ümber pööravad, ning seda, mida tellija maksab koguste või hindade kasvu korral.
- Artikkel Mida lepingu hind katab ja mida mitte selgitab, kuidas lepingu ese loetakse allkirjastatud dokumentidest, miks tehniline vajalikkus ei tõenda töö kuulumist hinda ja kuidas hinna ulatus lepingus sulgeda.
- Artikkel Kui joonis ja seletuskiri on vastuolus käsitleb määruse nr 97 prioriteedireeglit, peaprojekteerija vastutust ja seda, miks lepingus tasub dokumentide järjekord ise kirja panna.
- Ehituslepingu kontrollnimekiri enne allkirjastamist koondab küsimused, mida tellija peaks lepingu kohta enne allkirja esitama, koos viitega artiklile, mis iga küsimust selgitab.
Artikkel kirjeldab õigusnorme kontrollimise kuupäeva seisuga ja on mõeldud erialaseks orienteerumiseks. See ei asenda õigusnõustamist ega konkreetse juhtumi läbivaatamist.