Projektijuht ja tellija esindaja

Ei võlaõigusseadus, ehitusseadustik, riigihangete seadus ega omanikujärelevalve määrus nr 80 nimeta projektijuhti. Ehitusseadustik tunneb omanikku ja omanikujärelevalvet, võlaõigusseadus tellijat ja töövõtjat, riigihangete seadus hankijat. Projektijuht on praktikast tulnud termin, nagu ka tellija esindaja, ja mõlemad saavad sisu ainult lepingust.

See erineb omanikujärelevalvest põhimõtteliselt. Omanikujärelevalve on ehitusseadustiku § 20 lg 1 järgi omaniku seaduslik kohustus, mille miinimumsisu määrab määrus nr 80. Projektijuhi kohta sellist miinimumsisu ei ole. Mida seadus omanikujärelevalvelt nõuab ja mida mitte, käsitleb artikkel omanikujärelevalve ülesannetest.

Praktiline tagajärg: vaikimisi ülesandeid ei ole. Kui leping ei ütle, et projektijuht teatab lõppmaksumuse prognoosi kasvust, ei ole tal seda kohustust lepingu sõnastusest. Kui leping ei ütle, et ta võib muudatusi heaks kiita, ei ole selge, kas tema nõusolek seob tellijat.

Lepingu liik sõltub sellest, mida kokku lepitakse, ja seda artikkel ei otsusta. Kui projektijuht kohustub osutama teenust tellija huvides, võib leping olla käsundusleping; kui ta kohustub saavutama kokkulepitud tulemuse, võib see olla töövõtuleping. Liik mõjutab seda, millised seaduse sätted kohalduvad lepingu vaikimisi reeglitena.

	Käsundusleping	Töövõtuleping
Määratlus	VÕS § 619: käsundisaaja osutab teenust käsundiandjale	VÕS § 635 lg 1: töövõtja valmistab või muudab asja või saavutab „muu kokkulepitud tulemuse“
Hoolsus	§ 620 lg 1 ja 2: lojaalsus ja hoolsus, kutseline tegutseb „üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel“	tulemuse vastavus lepingule (§ 641)
Isiklik täitmine	§ 622: eeldatakse isiklikku täitmist, kolmanda isiku abi on võimalik	lepingu järgi
Mida tellija peab kirjutama	ülesanded, aruandlus, volitused	tulemus, mille järgi tööd hinnatakse

Kummagi liigi puhul kehtib sama soovitus: kirjutage ülesanded sõnaselgelt. Kui leping kirjeldab ülesandeid täpselt, on liigi küsimus vähem oluline, sest vaidluse korral loetakse esmalt lepingut (VÕS § 29 lg 1: poolte tegelik ühine tahe). Käsunduslepingu hoolsusstandard „üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel“ on kasulik mõõdupuu, kuid ei asenda ülesannete loetelu.

Lõppmaksumuse kõige suurem risk on volituste ebaselgus. Kui töövõtja saab projektijuhilt ehitusplatsil suulise loa lisatööks, tekib küsimus, kas tellija on sellega nõustunud. Riigikohtu praktika ülevaate järgi on lisatöö töö väljaspool lepingu objekti, mis nõuab kokkulepet, ja kokkuleppe puudumisel ei teki lepingulist alust tasuks. Kes võib selle kokkuleppe tellija nimel sõlmida, peab olema kirjas. Kuidas lisatööd ja muudatustööd eristada, käsitleb artikkel lisatööst ja muudatustööst.

Kirjutage volitus nii projektijuhi lepingusse kui ka ehituslepingusse. Projektijuhi lepingus on see tema kohustus ja piir tellija ees. Ehituslepingus on see teave töövõtjale: kes võib anda töökäske, kes võib muudatusi heaks kiita ja millise summani. Kui töövõtja ei tea volituse piiri, võib ta hiljem väita, et tal oli põhjust uskuda, et projektijuhi nõusolek sidus tellijat.

Otsus	Tüüpiline volituse lahendus, mille tellija valib ise
Tehniline täpsustus ilma hinnamõjuta	projektijuht otsustab ja kannab päevikusse
Muudatus või lisatöö, mille hind jääb tellija määratud piiri alla	projektijuht kiidab kirjalikult heaks ja teavitab tellijat
Muudatus või lisatöö üle piiri	ainult tellija kirjalik otsus
Tähtaja pikendamine	ainult tellija kirjalik otsus
Tööde vastuvõtmine, akti allkirjastamine	lepingu järgi; soovitatav on tellija kinnitus
Lepingu ülesütlemine, leppetrahvi nõudmine	ainult tellija

Rahaline piir on summana või protsendina lepingu hinnast, mille tellija ise valib. Ükski seadus sellist piiri ette ei kirjuta ning artikkel ei soovita konkreetset suurust. Oluline on, et piir kehtiks nii ühe muudatuse kui ka muudatuste kogusumma kohta, sest väikesed heakskiidud summeeruvad.

Iga heakskiit peab olema kirjalik ja leitav. Ehitusseadustiku § 15 lg 3 nimetab ehitusdokumentidena muu hulgas ehituspäeviku ja töökoosolekute protokollid. Kui projektijuht kiidab muudatuse heaks koosolekul, peab see olema protokollis koos hinnaga või hinna määramise viisiga; muidu jääb alles vaid kahe inimese mälestus. Dokumentide tõendusväärtust käsitleb artikkel ehitusdokumentidest tõendina.

Projektijuhi kõige väärtuslikum väljund tellijale on lõppmaksumuse prognoos. Makstud summa näitab minevikku; lõppmaksumuse prognoos näitab, kas kokkulepitud summa peab. Leping võib nõuda, et projektijuht esitaks igal aruandeperioodil kokkulepitud hinna, heaks kiidetud muudatused, arutlusel olevad nõuded ja prognoosi ning teataks tellijale viivitamata, kui prognoos ületab tellija määratud piiri.

Kuidas sellist prognoosi koostada, ei ole selle artikli teema. Kulude jälgimise meetodit ja seda, kes koostab pakkumuse ja eelarve struktuuri, käsitleb eelarvestamise juhendi artikkel struktuuri koostajast. Siin on oluline vaid kohustus: kes prognoosi koostab, kui sageli ja millise tähtaja jooksul ta halvast uudisest teatab.

Teatamiskohustus on oluline ka töövõtja suhtes. Kui ehituslepingus on kokku lepitud mittesiduv eelarve võlaõigusseaduse § 639 mõttes (lepingus kokku lepitud töö hinnanguline maksumus, mitte tellija sisemine eelarve), peab töövõtja selle olulisest ületamisest tellijale viivitamata teatama. Projektijuht peab teadma, et selline teade tuleb kohe tellijale edasi anda, sest just siis tekib tellijal valik nõustuda või leping üles öelda.

Kahe rolli jaotus peab olema kirjalik. Määruse nr 80 § 2 lg 2 järgi peab omanik mitme järelevalve tegija korral kirjalikult määrama igaühe valdkonna ja ulatuse ning sellest ehitajat teavitama. Projektijuht ei ole järelevalve tegija, kuid sama distsipliin sobib ka tema puhul: kirjutage, kes kontrollib tehtud tööde mahtu, kes hindab muudatuste hinnapakkumisi ja kes allkirjastab kaetud tööde akti.

Sõltumatuse nõue kehtib seaduse järgi ainult omanikujärelevalvele. Ehitusseadustiku § 20 lg 2 järgi ei või järelevalve tegija olla seotud sama ehitisega seonduva muu tegevusega ega isikutega, kelle tegevuse üle ta järelevalvet teeb. Projektijuhi kohta sellist sätet ei ole: kui tellija soovib, et projektijuht ei oleks töövõtjaga seotud, peab see olema lepingus, koos kohustusega teatada huvide konfliktist.

Kui sama isik täidab mõlemat rolli, tuleb kontrollida, kas projektijuhi ülesanded on kooskõlas § 20 lg 2 sõnastusega, ja kirjutada mõlema rolli ülesanded eraldi. Seadus seda kombinatsiooni otseselt ei käsitle, mistõttu artikkel seda ei kinnita ega välista.

Tellija valib sageli inimese, mitte ettevõtte. Käsunduslepingu puhul eeldatakse VÕS § 622 järgi isiklikku täitmist, kuid kolmanda isiku abi on võimalik. Kui tellijale on oluline, et projekti juhiks kindel isik, kirjutatakse lepingusse tema nimi, asendamise tingimused ja tellija nõusolek asendaja valikul. Projektijuhi vahetus keset ehitust on üks kallimaid hetki, sest koos inimesega kaob teadmine suulistest kokkulepetest.

Dokumendid kuuluvad tellijale ja peavad olema tema käes. Leping võib nõuda, et kõik töökoosolekute protokollid, muudatuste heakskiidud, töövõtja teated ja lõppmaksumuse aruanded säilitataks tellija kättesaadavas kohas ning antaks lepingu lõppemisel üle. Kui projektijuhi postkast on ainus koht, kus muudatuse heakskiit on olemas, ei saa tellija seda vaidluses kasutada ilma tema abita.

Lepingu lõppemine peab olema läbi mõeldud. Kirjutage, millise etteteatamisega kumbki pool lepingu lõpetada saab, mida projektijuht lõppemisel üle annab ja kas ta vastab ka pärast lõppemist küsimustele, mis puudutavad tema heaks kiidetud muudatusi.

Hankija puhul ei asenda projektijuhi arvamus hankija otsust. Riigihangete seadus nõuab teatud otsuste puhul hankija kirjalikku põhjendatud otsust, näiteks kõigi pakkumuste tagasilükkamisel § 116 alusel. Projektijuht võib otsuse ette valmistada ja põhjendused koostada, kuid otsuse teeb hankija; vt artiklit kui kõik pakkumused ületavad eeldatavat maksumust.

Hankelepingu muutmise piirid kehtivad ka siis, kui muudatuse valmistab ette projektijuht. Tema volitus muudatusi heaks kiita ei saa olla laiem kui see, mida riigihangete seadus hankijal lubab.

Lepingu läbivaatamisel tasub kontrollida viit punkti. Need katavad enamiku eespool kirjeldatud riskidest:

1. ülesannete loetelu, mis ei piirdu sõnaga „projektijuhtimine“;
2. volitused ja rahaline piir nii ühe muudatuse kui ka kogusumma kohta, korratuna ehituslepingus;
3. aruandlus lõppmaksumuse prognoosist koos sageduse ja teatamise tähtajaga;
4. ülesannete jaotus omanikujärelevalvega;
5. sõltumatus ja huvide konflikti teatamine, kui tellija seda soovib.

Teenuse hinnale ei ole neutraalset avalikku allikat, mistõttu artikkel hinnatasemeid ei esita. Renoveerimise eripärasid käsitleb projekteerija ja järelevalve valimise juhend renoveerimisel.