Tre riserve da non confondere
Una sola voce «imprevisti» nasconde tre rischi con origini, tempi e responsabili diversi. Tenerli separati permette di sapere, quando la riserva si consuma, perché si consuma.
| Riserva | Cosa copre | Come evolve | Chi decide di usarla |
|---|---|---|---|
| Incertezza della stima | lo scarto tra la stima del progettista e il prezzo che il mercato chiederà | si riduce con il livello di progetto e si annulla alla firma del contratto | nessuno: si chiude da sola quando il prezzo diventa certo |
| Imprevisti di cantiere | ciò che si scopre eseguendo: terreno, strutture esistenti, reti nascoste, eventi esterni | resta aperta fino al completamento delle opere al rustico, poi cala | il committente, su proposta motivata del direttore dei lavori |
| Riserva del committente | i cambiamenti di programma o di finitura che il committente stesso deciderà | dipende solo dalle sue scelte | il committente, e solo lui |
La prima riserva non è un imprevisto in senso stretto. È la misura di quanto la stima può ancora sbagliare. Se il progetto è allo stadio di fattibilità, la stima si basa su quantità approssimate e su prezzi di riferimento; al progetto esecutivo, le quantità sono misurate voce per voce. Questa incertezza non va confusa con gli imprevisti di cantiere: scompare alla firma del contratto, quando il prezzo dei lavori diventa un dato.
La seconda riserva è quella che il linguaggio comune chiama imprevisti. Copre i fatti che nessun progetto poteva conoscere con certezza: la qualità del terreno al di là dei sondaggi, lo stato di un solaio nascosto, il tracciato di una rete non documentata.
La terza riserva è la più sottovalutata, perché il committente tende a non considerare imprevisti i propri cambiamenti. Eppure è la causa più frequente di scostamento nel privato: una finitura scelta in cantiere, un locale ridistribuito, un impianto aggiunto. Se non ha una riga propria, finisce per consumare la riserva destinata agli imprevisti veri.
Come cambia la riserva fase per fase
Il peso relativo delle tre riserve cambia a ogni fase, e il budget dovrebbe registrarlo. La tabella descrive la tendenza, senza percentuali: nel privato nessuna fonte ufficiale fissa un valore, e ogni intervento ha un profilo di rischio proprio.
| Fase | Incertezza della stima | Imprevisti di cantiere | Riserva del committente |
|---|---|---|---|
| Programma e studio di fattibilità | massima: superfici e soluzioni ancora aperte | alta, soprattutto senza indagini | alta: il programma non è stabilizzato |
| Progetto di fattibilità tecnico-economica | alta: la stima è un computo estimativo | alta, ridotta dalle prime indagini | media |
| Progetto esecutivo | bassa: computo metrico estimativo ed elenco prezzi completi | media: resta ciò che non si vede | bassa, se le scelte sono state fatte |
| Contratto firmato | nulla: il prezzo è contrattuale | invariata | invariata |
| Opere al rustico completate | nulla | bassa: terreno e strutture sono noti | dipende dalle scelte di finitura |
| Chiusura dei conti | nulla | nulla | nulla |
Il passaggio decisivo è il progetto esecutivo. Nel lavoro pubblico, l'Allegato I.7 del D.Lgs. 36/2023 prevede per il progetto di fattibilità tecnico-economica un «computo estimativo dell'opera» e un quadro economico di progetto (art. 6, c. 7, lett. i e l), e per il progetto esecutivo l'elenco dei prezzi unitari, il computo metrico estimativo e il quadro economico (art. 22, c. 4). Il salto di precisione tra i due documenti è la ragione per cui l'incertezza della stima si riduce: il committente privato che chiede elaborati equivalenti ottiene lo stesso effetto.
Le indagini anticipate riducono la seconda riserva più di qualunque prudenza contabile. Un sondaggio geologico o un saggio sulle strutture esistenti trasformano un rischio in una quantità da stimare. Il loro costo va confrontato con la parte di riserva che consentono di liberare.
L'unico riferimento normativo: i lavori pubblici
Per i lavori pubblici l'Allegato I.7 del D.Lgs. 36/2023 fissa una forbice. L'art. 5, c. 2, prevede che imprevisti e lavori in amministrazione diretta siano contenuti «entro una soglia compresa tra il 5 e il 10 per cento dell'importo dei lavori a base di gara», con un calcolo che comprende i costi della sicurezza.
La forbice vale per i due importi insieme, non per i soli imprevisti. Imprevisti (somme a disposizione, art. 5, c. 1, lett. e, n. 5) e lavori in amministrazione diretta (n. 1) condividono la stessa soglia: una stazione appaltante che destina una parte rilevante ai lavori in amministrazione diretta lascia meno spazio agli imprevisti. Distinti da entrambi, gli accantonamenti per le modifiche contrattuali (n. 6) hanno una riga propria. La composizione delle somme a disposizione è spiegata nell'articolo sulle somme a disposizione nel quadro economico.
Questa forbice è una regola del lavoro pubblico, non una norma privata. Il committente privato può usarla come termine di confronto, sapendo che si applica a un progetto posto a base di gara, quindi già sviluppato, e che non copre né l'incertezza delle fasi precedenti né i cambiamenti di programma voluti dal committente.
Una stessa riserva, due usi
Nel lavoro pubblico gli imprevisti servono anche a finanziare la revisione dei prezzi. L'art. 60, c. 5, del D.Lgs. 36/2023 consente alla stazione appaltante di utilizzare, «nel limite del 50 per cento», le somme per imprevisti del quadro economico, insieme ai ribassi d'asta e alle economie di lavori conclusi. Il meccanismo della revisione è trattato nella guida sul computo metrico estimativo; qui conta l'effetto sul budget.
La conseguenza è che una riserva pensata per gli imprevisti di cantiere può essere assorbita in parte dall'andamento dei prezzi. Un esempio fittizio, con importi tondi, aiuta a vederlo.
| Esempio fittizio | Importo |
|---|---|
| Lavori a base di gara, compresi i costi della sicurezza | 2 000 000 euro |
| Forbice dell'art. 5, c. 2 (5 e 10 per cento), per imprevisti e lavori in amministrazione diretta insieme | da 100 000 a 200 000 euro |
| Importo scelto: imprevisti 140 000 euro, lavori in amministrazione diretta 20 000 euro | 160 000 euro |
| Quota degli imprevisti utilizzabile per la revisione dei prezzi (50 per cento di 140 000) | fino a 70 000 euro |
| Imprevisti residui se la revisione assorbe l'intera quota | 70 000 euro |
Chi dimensiona la riserva deve quindi chiedersi quale parte resterà davvero disponibile per gli imprevisti di cantiere. In un periodo di prezzi instabili, la metà della riserva può essere impegnata da una voce che non ha nulla a che vedere con il terreno o con l'esistente.
Nel privato il rischio prezzi segue un'altra strada. Il codice civile prevede all'art. 1664 la revisione quando, per circostanze imprevedibili, aumenti o diminuzioni superano il decimo del prezzo complessivo convenuto, e solo per la parte eccedente il decimo; secondo l'orientamento riportato da Brocardi (Cass. n. 5267/2018), le parti possono derogarvi nel contratto. Il committente privato deve leggere la clausola di prezzo prima di decidere se la propria riserva debba coprire anche questo rischio.
Nel privato: nessuna norma, una disciplina da darsi
Nessuna norma fissa una percentuale di imprevisti per il committente privato, e le percentuali «usuali» che circolano non hanno base ufficiale. La riserva va quindi costruita sul caso: stato del progetto, conoscenza del sito, natura dell'intervento, stabilità del programma.
La ristrutturazione richiede una riserva più alta della nuova costruzione. L'esistente nasconde ciò che il progetto non può misurare: strutture, impianti, umidità, difformità. Le ragioni per cui i costi di recupero sono più dispersi sono esaminate nell'articolo sul costo di una ristrutturazione; la riserva deve riflettere quella dispersione, in particolare finché le demolizioni non sono state eseguite.
Quattro regole rendono la riserva governabile. La prima: scriverla su righe distinte per le tre riserve, non in un'unica percentuale. La seconda: decidere chi può proporne l'uso (di solito il direttore dei lavori) e chi lo autorizza (sempre il committente, per iscritto). La terza: liberare la quota non più necessaria a ogni fase chiusa, invece di lasciarla disponibile per spese non previste dal programma. La quarta: non usarla per assorbire uno scostamento della stima prima della gara.
L'ultima regola è la più importante. Se la stima del progetto supera già il budget prima dell'affidamento dei lavori, coprire la differenza con la riserva significa entrare in cantiere senza margine. La strada corretta è rivedere il progetto, come spiegato nell'articolo su cosa fare quando la stima supera il budget prima di affidare i lavori.
La riserva nel costo totale
La riserva è una voce del costo totale dell'intervento, non una maggiorazione dei lavori. Va calcolata sulle voci a cui si riferisce: l'incertezza della stima e gli imprevisti di cantiere sui lavori, la riserva del committente sulle parti del programma ancora aperte. Le altre voci del costo totale sono elencate nell'articolo dal budget dei lavori al costo totale dell'intervento.
Questo articolo presenta lo stato delle regole alla data di verifica e ha valore di orientamento professionale. Non sostituisce una consulenza legale né l'esame del caso concreto.