Dal budget dei lavori al costo totale dell'intervento

Chi confronta il proprio tetto di spesa con il solo prezzo dei lavori scopre la differenza quando non ha più margini. Le voci fuori dal contratto d'appalto non sono marginali: alcune sono obbligatorie per legge, altre sono imposte dal Comune o dai gestori delle reti, altre ancora dipendono dalle scelte del committente.

Il costo totale si legge come una somma di righe con origine diversa. Ogni riga ha un soggetto che la fattura, un momento in cui il suo importo smette di essere una stima e una fonte da cui ricavarne il valore. Tenerle separate permette di sapere, in ogni fase, quale parte del budget è già certa e quale è ancora esposta.

Questa pagina non indica costi al metro quadro, percentuali di onorari o aliquote. Per l'incidenza delle singole componenti sul costo di costruzione si può partire dalla ripartizione dei costi di costruzione.

Dieci voci coprono la quasi totalità degli interventi di un committente privato. Non tutte sono presenti in ogni caso, ma ognuna va almeno esclusa per iscritto.

La riga dei lavori resta mobile anche dopo il contratto. Varianti, revisione dei prezzi e riserve dell'impresa ne cambiano l'importo: sono trattate nel ramo sul costo finale durante il cantiere.

Il budget dei lavori va scritto al netto dell'imposta, con l'imposta su una riga propria. Il regime applicabile dipende dalla natura dell'intervento e dalla posizione del committente, e può cambiare tra nuova costruzione e recupero dell'esistente: va verificato con il proprio consulente fiscale prima di chiudere il budget, non dopo l'arrivo della prima fattura.

Progettazione, direzione dei lavori e collaudo sono incarichi distinti, anche quando li svolge lo stesso professionista. Le tariffe delle professioni regolamentate sono abrogate (D.L. 1/2012, art. 9, c. 1) e il professionista deve presentare per iscritto un preventivo di massima del compenso (art. 9, c. 4): il committente ha quindi un importo scritto per ogni incarico già al momento della firma. Le clausole utili sono trattate nell'articolo di questo ramo sul budget nell'incarico al progettista.

Quando nel cantiere sono previste più imprese, il committente deve designare i coordinatori per la sicurezza, e il loro costo entra nel budget. L'art. 90 del D.Lgs. 81/2008, dedicato agli obblighi del committente o del responsabile dei lavori, distingue due momenti.

L'obbligo dipende anzitutto dal numero di imprese, non dalla dimensione del cantiere. Un committente che pensa di risparmiare affidando i lavori a più ditte separate fa scattare il coordinamento della sicurezza, con il suo costo: la scelta è discussa nell'articolo su impresa generale o appalti separati. Anche l'eccezione del c. 11 non elimina il coordinamento: sposta sul CSE le funzioni del CSP.

Il contributo di costruzione è dovuto al Comune in funzione del titolo edilizio e del tipo di intervento. Diventa certo quando il titolo è rilasciato o perfezionato, ma il suo ordine di grandezza va stimato prima, con il progettista, sulle tabelle comunali. Presupposti, calcolo ed esenzioni sono trattati nell'articolo sul contributo di costruzione; qui conta solo una cosa: il contributo non compare nel preventivo dell'impresa.

Allacciamenti e indagini sono le voci più spesso dimenticate, perché non dipendono né dall'impresa né dal progettista. Il preventivo del gestore della rete arriva dopo la richiesta, talvolta a progetto avanzato. Le indagini sul terreno o sull'esistente, al contrario, conviene anticiparle: costano poco rispetto all'incertezza che eliminano e riducono la riserva necessaria per gli imprevisti del sottosuolo e delle strutture esistenti.

Cucine, arredi fissi, tende, domotica o giardino possono restare fuori dal contratto d'appalto, ma non fuori dal budget. Vanno elencati come righe proprie, perché il committente li ordina direttamente e risponde da solo dei tempi e delle interferenze con il cantiere.

La riserva è l'unica voce che non corrisponde a una fattura. È una scelta del committente, che si riduce man mano che il progetto e il cantiere avanzano. Il modo di dimensionarla fase per fase è trattato nell'articolo su quanto accantonare per gli imprevisti.

Se l'intervento è finanziato, interessi, spese di istruttoria e garanzie fanno parte del costo totale. Il loro importo dipende anche dalla durata del cantiere: un ritardo costa due volte, nei lavori e nel finanziamento.

Le agevolazioni fiscali non riducono il budget da finanziare. Le detrazioni operano dopo la spesa e solo sulle voci ammesse, entro i limiti previsti: quali spese rientrano è spiegato nell'articolo sulle spese ammissibili alla detrazione. Nel budget la spesa va scritta per intero, con il beneficio atteso su una riga separata e prudente.

Il budget si stabilizza per tappe, e a ogni tappa una parte delle voci passa da stimata a certa. Leggere il budget in questo modo dice al committente dove si trova ancora il rischio.

La conseguenza pratica è semplice: la riserva deve essere più alta finché la riga dei lavori è ancora una stima. Un budget che dichiara la stessa riserva prima del progetto e alla firma del contratto non ha tenuto conto di ciò che, nel frattempo, è diventato certo.

La stazione appaltante lavora con uno strumento che il committente privato può prendere a prestito: il quadro economico. L'Allegato I.7 del D.Lgs. 36/2023, art. 5, c. 1, vi distingue, tra l'altro, lavori a misura o a corpo, costi della sicurezza non soggetti a ribasso e somme a disposizione, tra cui imprevisti, accantonamenti per le modifiche, spese tecniche, collaudi e IVA.

Per il privato il quadro economico non è un obbligo, è una lista di controllo. Scorrere le sue voci prima di chiudere il budget aiuta a non dimenticare nulla, anche se molte righe pubbliche non hanno equivalente privato. La composizione completa è spiegata nell'articolo sul quadro economico dell'opera.