Impresa generale o appalti separati: l'effetto sul budget

Un solo prezzo, un solo contratto, un solo responsabile. L'impresa generale assume l'esecuzione dell'intera opera, organizza le lavorazioni, coordina le ditte a cui subaffida le specialità e risponde verso il committente del risultato complessivo. Nel suo prezzo ci sono le lavorazioni, il coordinamento e un margine sulle parti subaffidate.

Le interfacce sono un problema dell'impresa. Chi realizza le tracce per gli impianti, chi chiude dopo il passaggio dei tubi, chi ripristina l'intonaco intorno ai serramenti: con un'impresa generale queste domande hanno una sola risposta. Una lavorazione dimenticata tra due specialità resta all'interno del contratto, salvo che il progetto non l'abbia prevista affatto.

Le varianti si discutono con un solo interlocutore. Il regime del codice civile si applica al contratto unico: l'autorizzazione scritta delle variazioni concordate (art. 1659), le variazioni necessarie (art. 1660), le variazioni ordinate dal committente nel limite del sesto del prezzo complessivo convenuto (art. 1661). Con un prezzo unico, anche il sesto si calcola su una base unica; la guida ANCE sulle varianti negli appalti privati (aprile 2024) precisa che si cumulano tutte le variazioni.

Il limite è il prezzo. Il committente paga il coordinamento e il margine sulle parti subaffidate, e ha meno visibilità sui prezzi delle singole specialità. Un computo prezzato voce per voce allegato al contratto riduce questo limite e dà un riferimento per le varianti.

Il prezzo delle singole ditte può essere più basso, ma la somma dei contratti non è il costo dell'opera. Ogni ditta prezza il proprio perimetro. Tutto ciò che sta tra un perimetro e l'altro, se nessun contratto lo assegna, resta al committente.

• Il coordinamento. Qualcuno deve programmare gli ingressi delle ditte, verificare che il lavoro precedente sia pronto per il successivo, gestire le sovrapposizioni. Se lo fa il direttore dei lavori o un project manager, l'attività va prevista nel loro incarico e nel loro compenso; se lo fa il committente da sé, va messo in conto il tempo e il rischio.
• Le interfacce e le voci dimenticate. Assistenze murarie agli impianti, ripristini, pulizie, smaltimenti, ponteggi comuni: sono le voci che cadono più spesso tra due contratti. Vanno assegnate esplicitamente a una ditta nei computi, oppure stimate come voce del committente.
• I ritardi a catena. Se una ditta ritarda, le successive non possono entrare. Con appalti separati, le ditte non hanno un contratto tra loro: le richieste per il tempo perso arrivano di regola al committente, che ha organizzato la sequenza e ne porta il rischio economico.
• Le varianti in più contratti. Ogni contratto ha il proprio prezzo complessivo convenuto e, in una lettura letterale degli art. 1660 e 1661, che si riferiscono al prezzo complessivo convenuto, il proprio sesto (punto che le fonti qui esaminate non chiariscono). Una modifica che tocca tre specialità genera tre richieste di variazione, tre prezzi da concordare per iscritto e tre conteggi da tenere.

Con più imprese in cantiere, il committente ha obblighi propri. Quando è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea, il committente o il responsabile dei lavori designa il coordinatore per la progettazione contestualmente all'affidamento dell'incarico di progettazione, e il coordinatore per l'esecuzione prima dell'affidamento dei lavori (D.Lgs. 81/2008, art. 90 c. 3 e 4).

L'obbligo dipende dal numero di imprese, non dalla forma del contratto. Anche un'impresa generale che subaffida può portare in cantiere più imprese esecutrici. Con appalti separati, però, la pluralità è certa fin dall'inizio, e i due incarichi vanno previsti nel budget dal primo giorno, insieme al tempo di coordinamento che richiedono.

Per i piccoli interventi privati vale un'eccezione. L'obbligo del coordinatore per la progettazione non si applica ai lavori privati non soggetti a permesso di costruire e di importo inferiore a 100 000 euro; in quel caso il coordinatore per l'esecuzione assume anche le funzioni dell'altro (art. 90 c. 11). Il coordinatore per l'esecuzione resta dovuto. La collocazione di queste spese nel costo totale è trattata in Dal budget dei lavori al costo totale dell'intervento.

Tra i due modelli esistono combinazioni utili. La più frequente è l'impresa generale per le opere edili e la gran parte delle specialità, con uno o due contratti separati per lavorazioni ben delimitate, come serramenti o arredi su misura, la cui interfaccia è semplice e descritta. Un'altra è l'impresa generale con alcune forniture acquistate direttamente dal committente, posate dall'impresa con un prezzo di sola posa.

Ogni scorporo deve portare con sé la sua interfaccia. Chi prende le misure, chi riceve e custodisce il materiale, chi esegue le assistenze, chi risponde se la posa non è conforme: le risposte vanno scritte in entrambi i contratti. Senza, lo scorporo produce gli stessi costi nascosti degli appalti separati, su scala ridotta.

Il confronto si fa sulla stessa base. Per scegliere, il committente chiede all'impresa generale un preventivo sul computo completo e alle ditte separate preventivi sui rispettivi perimetri dello stesso computo, come descritto in Confrontare i preventivi delle imprese sulla stessa base. Solo così la somma dei contratti separati è confrontabile con il prezzo unico.

Nella ristrutturazione, le interfacce sono la regola. Gli impianti attraversano murature esistenti, le demolizioni rivelano situazioni non previste, le lavorazioni si sovrappongono in spazi ridotti. È il contesto in cui gli appalti separati generano più costi di coordinamento, e in cui le voci dimenticate tra due ditte sono più frequenti. Per gli ordini di grandezza dei costi di un intervento di questo tipo, si veda la pagina sul costo di una ristrutturazione completa.

La stazione appaltante può suddividere l'appalto in lotti, ma il valore resta quello dell'intera opera. In caso di lotti si considera il valore complessivo stimato della totalità dei lotti (D.Lgs. 36/2023, art. 14 c. 9), e «un appalto non può essere frazionato per evitare l'applicazione delle norme del codice», salvo ragioni oggettive (c. 6). La suddivisione in lotti può rispondere a esigenze organizzative, ma non può servire a cambiare la procedura applicabile.

Sul budget, i lotti producono gli stessi effetti degli appalti separati. Più contratti significano più interfacce, più coordinamento a carico della stazione appaltante, attraverso il direttore dei lavori e il RUP, e più varianti da gestire contratto per contratto. Il quadro economico deve contenere le risorse per questo lavoro.

L'esempio è interamente fittizio, con importi IVA esclusa. Per un intervento privato, il committente riceve un preventivo di impresa generale e tre preventivi di ditte separate sui rispettivi perimetri dello stesso computo.

Il risparmio reale non è quello apparente. La differenza sui soli preventivi è di 60 000 euro; sul costo comparabile scende a 15 000 euro. Il committente deve poi chiedersi se quei 15 000 euro compensano il rischio che si assume: se la riserva per ritardi si rivela insufficiente o un'interfaccia è stata sottostimata, il vantaggio sparisce. I coordinatori per la sicurezza non compaiono nella tabella perché, con più imprese esecutrici previste, sarebbero dovuti in entrambi i casi.