Confrontare i preventivi delle imprese sulla stessa base

Sei differenze ricorrenti rendono i totali illeggibili. Ciascuna può spostare il totale più di qualunque differenza di prezzo unitario.

• Le quantità. Se ogni impresa misura da sé superfici, volumi e lunghezze, i totali incorporano misurazioni diverse. Un'impresa che conta meno metri quadrati di intonaco non è più economica: ha letto meno lavoro.
• Le voci mancanti. Smaltimento dei materiali, ponteggi, assistenze murarie agli impianti, pulizie finali, allacciamenti provvisori: sono le voci che un preventivo sintetico dimentica più spesso, e che riappaiono in cantiere come extra.
• La forma del prezzo. Un preventivo a corpo propone un prezzo globale per un'opera descritta; uno a misura applica prezzi unitari a quantità che saranno contabilizzate. I due non rispondono allo stesso rischio, come spiega la pagina dedicata alla scelta tra appalto a corpo e a misura.
• Le esclusioni. «Escluso quanto non espressamente indicato» è la riga più cara di molti preventivi. Le esclusioni vanno elencate, non presunte.
• La sicurezza e le condizioni di cantiere. Come sono trattati i costi della sicurezza, chi fornisce ponteggi e baraccamenti, chi paga energia e acqua di cantiere: sono condizioni che pesano sul prezzo e che variano da un preventivo all'altro.
• L'IVA e le condizioni economiche. Totali con e senza IVA, anticipi, rate legate a date anziché ad avanzamenti, durata di validità del preventivo, tempi di esecuzione: tutto ciò che non è prezzo influisce sul costo per il committente.

Il passo decisivo è consegnare a tutte le imprese lo stesso computo non prezzato. Il computo elenca le voci di lavoro con la descrizione e la quantità, lasciando vuota la colonna dei prezzi. Ogni impresa la riempie. Il risultato sono preventivi con la stessa struttura, che si leggono riga per riga.

Le descrizioni delle voci fanno il lavoro più importante. Una voce «pavimento in gres» non dice formato, posa, battiscopa, sottofondo. Una voce ben descritta lascia all'impresa solo il prezzo. Per descrizioni e prezzi di riferimento, la pagina sull'elenco prezzi unitari e quella sui prezzari per l'edilizia privata indicano come costruirle.

Insieme al computo, tutte le imprese ricevono le stesse condizioni. Una lettera di richiesta di offerta breve fissa ciò che non è nel computo: forma del prezzo richiesta, data entro cui rispondere, durata minima di validità, tempi di esecuzione, modalità di pagamento proposte dal committente, obbligo di indicare esclusioni e varianti proposte in una sezione separata. Un'impresa che vuole proporre una soluzione diversa lo fa a parte, senza modificare le voci di base.

Le domande si fanno per iscritto e le risposte si inviano a tutti. Se un'impresa chiede un chiarimento sul progetto, la risposta vale per tutte. È l'unico modo per evitare che un'impresa preveda una lavorazione e un'altra no, sulla base di una conversazione.

La tabella ha una riga per voce del computo e una colonna per impresa, più una colonna per la stima del committente. Si leggono prima le righe vuote, poi gli scarti, infine i totali.

Le righe vuote si normalizzano. Se un'impresa non ha prezzato una voce, la si completa con un valore di riferimento, di solito la stima o il prezzo medio delle altre offerte, e si annota che il totale normalizzato è una ricostruzione. Allo stesso modo si tolgono le voci aggiunte che il computo non chiedeva. Il totale normalizzato è quello che si confronta.

Gli scarti forti su una voce sono domande, non risposte. Un prezzo molto più basso della stima su una voce importante può significare un errore di lettura, una soluzione diversa o un prezzo che l'impresa intende recuperare altrove. La domanda va posta per iscritto prima di scegliere. Quando lo scarto riguarda l'offerta nel suo insieme, il tema diventa quello dell'offerta troppo bassa come rischio per il budget.

I totali si leggono per ultimi. Solo dopo la normalizzazione la differenza tra i totali misura davvero la differenza di prezzo.

L'esempio è interamente fittizio, con importi IVA esclusa. Per la ristrutturazione di un appartamento, il committente riceve tre preventivi. L'impresa A risponde sul computo e aggiunge una voce non richiesta; l'impresa B usa un proprio modello e omette due voci; l'impresa C risponde sul computo completo.

La lettura cambia completamente. Sui totali dichiarati la differenza tra la più cara e la meno cara è di 14 000 euro e B sembra la scelta ovvia. Sui totali normalizzati la differenza scende a 3 000 euro e la meno cara è C. Se si fosse firmato con B, smaltimento e ponteggi sarebbero arrivati in cantiere come richieste aggiuntive, a un prezzo non più negoziato in concorrenza.

Ciò che non ha un prezzo nel preventivo lo decide qualcun altro. In mancanza di un corrispettivo convenuto o di un modo per determinarlo, il codice civile lo riferisce «alle tariffe esistenti o agli usi», e in mancanza lo determina il giudice (art. 1657 c.c.). Ogni lavorazione prevista e non prezzata è un costo che il committente non controlla.

Un preventivo a corpo su un progetto vago prepara le varianti. Se il prezzo dell'opera intera è fissato globalmente, per le variazioni concordate l'appaltatore «non ha diritto a compenso per le variazioni o per le aggiunte, salvo diversa pattuizione» (art. 1659 c.c.), e l'autorizzazione «si deve provare per iscritto». Ma le variazioni ordinate dal committente entro il sesto del prezzo vanno pagate anche a corpo (art. 1661). Più il progetto è incompleto alla firma, più i chiarimenti diventeranno variazioni ordinate, e il prezzo a corpo protegge meno di quanto sembri. Il regime completo è in Le varianti nell'appalto privato: concordate, necessarie, ordinate.

Il computo prezzato diventa un allegato del contratto. Firmare con il computo prezzato dell'impresa scelta, e non con un preventivo sintetico, dà a ogni futura variante un riferimento di prezzo già concordato. È anche la base per contabilizzare l'avanzamento e per riconoscere, voce per voce, cosa è stato eseguito.

Il numero delle imprese incide sul costo totale. Se il confronto porta ad affidare lavorazioni a imprese diverse, cambiano coordinamento, interfacce e obblighi di sicurezza: quando è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea, il committente designa i coordinatori per la sicurezza (D.Lgs. 81/2008, art. 90 c. 3 e 4; per i lavori privati non soggetti a permesso di costruire e sotto 100 000 euro, il c. 11 esonera dal solo coordinatore per la progettazione). La scelta è trattata in Impresa generale o appalti separati: l'effetto sul budget.

• Chiedere un «preventivo di massima» e firmarlo come se fosse un'offerta. Un preventivo sintetico serve a capire l'ordine di grandezza, non a impegnarsi: prima della firma va trasformato in un computo prezzato.
• Cambiare il progetto durante la consultazione senza avvisare tutti. Ogni modifica comunicata a una sola impresa rende il confronto inutile. La nuova versione va inviata a tutte, con un nuovo termine.
• Confrontare tempi e prezzi separatamente. Un'impresa più cara che garantisce tempi più brevi può costare meno al committente che paga un affitto o un finanziamento nel frattempo. Tempi e condizioni di pagamento appartengono al confronto.
• Scegliere sul totale e negoziare dopo. Una volta scelta l'impresa, il committente perde la leva della concorrenza. Le domande e le negoziazioni si fanno quando le imprese sono ancora in confronto.