Was im Nichtwohnbau anders ist
Vier Unterschiede wirken zusammen, und der erste wiegt schwerer als jede regionale oder zeitliche Anpassung. Wer die Gebäudeart falsch zuordnet, kann den Fehler durch keine spätere Korrektur mehr einholen.
| Unterschied | Wirkung auf den Kennwert |
|---|---|
| Die Nutzungsart dominiert | zwischen Lagergebäude und Laborbau liegen Größenordnungen |
| Anteil der Kostengruppe 400 | bei technisch anspruchsvollen Gebäudearten 33 % der Bauwerkskosten und mehr |
| Ausbaustandard oft nicht Teil des Vorhabens | zwei Kennwerte derselben Gebäudeart beschreiben verschiedene Fertigstellungsgrade |
| Bezugsgröße weniger einheitlich | neben m² BGF sind je Zimmer, je Schülerplatz, je Betreuungsplatz und je Stellplatz gebräuchlich |
Die Nutzungsart dominiert alles andere. Im Wohnungsbau bewegen sich die Kennwerte innerhalb eines relativ engen Korridors, weil das Raumprogramm ähnlich bleibt. Im Nichtwohnbau liegen zwischen einem einfachen Lagergebäude und einem Laborbau Größenordnungen. Die Zuordnung zur richtigen Gebäudeart ist deshalb der wichtigste einzelne Schritt, wichtiger als jede regionale oder zeitliche Anpassung.
Der Anteil der technischen Anlagen ist deutlich höher. Lüftung, Kälte, Sicherheitstechnik, Fördertechnik und nutzungsspezifische Anlagen wiegen im Nichtwohnbau schwer und können bei technisch anspruchsvollen Gebäudearten 33 % der Bauwerkskosten und mehr erreichen. Ein Kennwert ohne Angabe des Anteils der Kostengruppe 400 ist hier praktisch nicht übertragbar.
Der Ausbaustandard ist häufig nicht Teil des Bauvorhabens. Bei Bürogebäuden und Gewerbeimmobilien wird regelmäßig nur bis zu einem definierten Rohbau- oder Basisausbauzustand errichtet, während der nutzerspezifische Ausbau später und separat erfolgt. Zwei Kennwerte derselben Gebäudeart können deshalb unterschiedliche Fertigstellungsgrade beschreiben.
Die Bezugsgröße ist weniger einheitlich. Neben der Brutto-Grundfläche sind je nach Nutzung weitere Größen gebräuchlich, etwa Kosten je Hotelzimmer, je Schülerplatz, je Betreuungsplatz oder je Stellplatz. Diese Kennwerte sind der Flächenangabe in vielen Fällen überlegen, weil sie die eigentliche Leistungsgröße des Gebäudes erfassen.
Die Flächeneffizienz wird zur Kostengröße
Die passende Bezugsgröße hängt an der Nutzung, und sie ist der Flächenangabe in vielen Fällen überlegen, weil sie die eigentliche Leistungsgröße des Gebäudes erfasst. Ein Kennwert je Zimmer oder je Schülerplatz bleibt auch dann vergleichbar, wenn die Flächeneffizienz zweier Entwürfe auseinanderliegt.
| Gebäudeart | Gebräuchliche Bezugsgröße |
|---|---|
| Bürogebäude, Gewerbe, Industrie | je m² BGF, ergänzt um die Flächenbilanz |
| Hotel | je Zimmer |
| Schule | je Schülerplatz |
| Kita | je Betreuungsplatz |
| Parkbauten | je Stellplatz |
Im Nichtwohnbau entscheidet das Verhältnis von Nutzungsfläche zu Brutto-Grundfläche stärker über die Wirtschaftlichkeit als im Wohnungsbau. Erschließung, Technikflächen und Konstruktion beanspruchen je nach Gebäudetyp einen erheblichen Anteil.
Zwei Entwürfe mit identischem Kennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche können deshalb sehr verschieden wirtschaftlich sein: Derjenige mit dem höheren Nutzungsflächenanteil liefert für dieselbe Investition mehr vermietbare oder betrieblich nutzbare Fläche. Für den Investor ist nicht der Bauwerkskennwert die maßgebliche Größe, sondern die Kosten je Quadratmeter tatsächlich nutzbarer Fläche.
Wer im Nichtwohnbau Varianten vergleicht, sollte deshalb neben dem Kostenkennwert immer die Flächenbilanz führen. Die Systematik der Flächenarten steht im Beitrag zu den Bezugsgrößen.
Die drei Vertiefungen dieses Zweigs
Das Bürogebäude ist die am besten dokumentierte Gebäudeart des Nichtwohnbaus und zugleich diejenige, bei der Ausbaustufe und Flächeneffizienz am stärksten wirken. Der Beitrag zu den Baukosten Bürogebäude behandelt die Kennwerte nach Standard und die Frage, was ein Kennwert beim Bürobau überhaupt umfasst.
Beim Hotel ist der Flächenkennwert allein wenig aussagekräftig, weil Kategorie, Zimmergröße und Anteil öffentlicher Flächen die Kosten stärker bestimmen als die Fläche selbst. Der Beitrag zu den Baukosten Hotel behandelt die Kennwerte pro Zimmer und ihre Verwendung.
Schule und Kita bilden das größte Segment des kommunalen Hochbaus und arbeiten mit einer eigenen Kennwertlogik, häufig auf Basis von Kostenrichtwerten der öffentlichen Hand. Der Beitrag zu den Baukosten Schule und Kita behandelt die Kennwerte und die typischen Treiber der Spanne.
Wo die Werte herkommen
Die Quellenlage im Nichtwohnbau unterscheidet sich grundlegend von der im Wohnungsbau. Statt einer Vielzahl von Ratgebern mit unklarer Herkunft stehen wenige, aber strukturierte Datensammlungen zur Verfügung, die aus abgerechneten Objekten gebildet werden und ihre Rahmenangaben vollständig mitführen.
Das hat zwei Konsequenzen. Erstens sind die Werte belastbarer, weil Bezugsgröße, Kostenumfang, Preisstand und Steuerangabe dokumentiert sind. Zweitens sind sie überwiegend kostenpflichtig, was die frei verfügbare Informationslage dünn hält.
Frei zugänglich sind vor allem drei Quellenarten, die sich in Inhalt und Vorbehalt unterscheiden. Keine von ihnen ersetzt die kostenpflichtigen Datensammlungen, aber zusammen tragen sie eine erste Einordnung.
| Quellenart | Was sie liefert | Vorbehalt |
|---|---|---|
| Kostenrichtwerte der öffentlichen Hand | Kennwerte für den kommunalen und staatlichen Hochbau | an das jeweilige Förder- und Haushaltsrecht gebunden |
| Preisindizes des Statistischen Bundesamtes | die zeitliche Fortschreibung | kein Niveau, nur die Veränderung |
| Normalherstellungskosten (NHK) | Kennwerte je m² BGF aus der Immobilienwertermittlung | enthalten die Baunebenkosten bereits mit festem Prozentsatz |
Die dritte Quelle ist deshalb nicht unmittelbar mit reinen Bauwerkskennwerten vergleichbar. Im Übrigen gilt: die Kostenrichtwerte der öffentlichen Hand für den kommunalen und staatlichen Hochbau, die Preisindizes des Statistischen Bundesamtes für die zeitliche Fortschreibung, und die Normalherstellungskosten aus der Immobilienwertermittlung. Die letzte Quelle liefert Kennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, enthält aber die Baunebenkosten bereits mit einem festen Prozentsatz und ist deshalb nicht unmittelbar mit reinen Bauwerkskennwerten vergleichbar.
Die Prüfung eines Kennwerts bleibt dieselbe
Trotz aller Unterschiede gelten die vier Rahmenangaben unverändert. Im Nichtwohnbau kommen zwei Prüfpunkte hinzu, und beide wiegen schwerer als der Regionalfaktor.
| # | Prüfpunkt | Gilt |
|---|---|---|
| 1 | Bezugsgröße | überall |
| 2 | Kostenumfang | überall |
| 3 | Preisstand | überall |
| 4 | Steuerangabe | überall |
| 5 | Anteil der Kostengruppe 400 | zusätzlich im Nichtwohnbau |
| 6 | Zuordnung zur Gebäudeart | zusätzlich im Nichtwohnbau |
Der Anteil der Kostengruppe 400 ist gesondert zu betrachten, weil er die Übertragbarkeit eines Kennwerts stärker begrenzt als jede andere Angabe.
Die Zuordnung zur Gebäudeart ist zu dokumentieren. Datensammlungen unterscheiden Dutzende von Gebäudearten, und benachbarte Kategorien können erheblich auseinanderliegen. Eine Fehlzuordnung wirkt stärker als ein falscher Regionalfaktor.
Die Systematik der Rahmenangaben steht im Beitrag zu den Baukostenkennwerten. Dort steht auch, welche vier Prüfungen ein Kennwert bestehen muss.
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Die genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken erheblich nach Gebäudeart, Anlagenstandard, Region und Marktlage.