Wie die Kennwerte aufgebaut sind
Die maßgeblichen Datensammlungen weisen Bürogebäude nach Standardstufen aus, üblicherweise einfacher, mittlerer und hoher Standard, und ergänzend nach Bauweise, etwa als eigene Kategorie für den Holzbau. Umbauten im Bestand werden gesondert geführt.
Die Angaben sind dabei durchgängig strukturiert, und jede Zeile beantwortet eine der Fragen, die ein Kennwert beantworten muss. Fehlt eine davon, ist der Wert nicht übertragbar.
| Rahmenangabe | Ausprägung |
|---|---|
| Bezugsgröße | Brutto-Grundfläche nach DIN 276, Fassung Dezember 2018 |
| Kostenumfang | Bauwerkskosten, also Kostengruppen 300 und 400 |
| Steuerangabe | einschließlich Mehrwertsteuer |
| Preisstand | nach Quartal angegeben |
| Streubereich | aus der Standardabweichung der ausgewerteten Objekte |
| Regionalbezug | auf den Bundesdurchschnitt umgerechnet |
Die letzten beiden Punkte sind für die Verwendung entscheidend. Der Streubereich ist keine Ungenauigkeit, sondern die eigentliche Information: Er zeigt, wie stark die abgerechneten Objekte um den Mittelwert streuen. Ein Kennwert mit breitem Streubereich verlangt eine sorgfältigere Zuordnung als einer mit engem.
Die Umrechnung auf den Bundesdurchschnitt bedeutet, dass der Wert für keinen konkreten Standort gilt und mit einem Regionalfaktor angepasst werden muss. Die Systematik steht im Beitrag zu den regionalen Baukostenunterschieden.
Die Ausbaustufe ist die wichtigste Angabe
Im Bürobau wird häufig nicht das fertig nutzbare Gebäude errichtet, sondern ein definierter Zwischenzustand. Der nutzerspezifische Ausbau folgt später, nach Abschluss der Vermietung und nach den Anforderungen des jeweiligen Mieters.
| Ausbaustufe | Umfang | Wirkung auf den Kennwert |
|---|---|---|
| Rohbau mit Fassade | tragende Struktur, Hülle, Dach, Erschließungskern | niedrigster Wert, nicht nutzbar |
| Basisausbau | zusätzlich Grundinstallation, Sanitärkerne, Aufzüge, Basisbeleuchtung | mittlerer Wert, vermietbar als Rohfläche |
| Vollausbau | zusätzlich Trennwände, Bodenbeläge, Decken, Nutzerinstallation | höchster Wert, bezugsfertig |
Zwei Kennwerte derselben Gebäudeart und desselben Standards können deshalb unterschiedliche Fertigstellungsgrade beschreiben. Der Unterschied zwischen Basisausbau und Vollausbau bewegt sich in einer Größenordnung, die jede regionale Anpassung deutlich übersteigt.
Für die eigene Kostenermittlung folgt daraus: Die Ausbaustufe gehört in dieselbe Zeile wie der Kennwert, und zwar mit Angabe dessen, was sie umfasst. Der Begriff Basisausbau ist nicht normiert und wird von den Marktteilnehmern unterschiedlich verwendet.
Die Flächeneffizienz entscheidet über die Wirtschaftlichkeit
Beim Bürogebäude ist der Bauwerkskennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche eine notwendige, aber keine hinreichende Größe. Maßgeblich für den Investor sind die Kosten je Quadratmeter vermietbarer Fläche.
Zwischen beiden liegt die Flächeneffizienz, also der Anteil der Nutzungsfläche an der Brutto-Grundfläche. Fünf Größen bestimmen sie, und alle fünf werden im Entwurf festgelegt.
| Einflussgröße | Wirkt über |
|---|---|
| Erschließungskerne | Anzahl und Anordnung |
| Gebäudetiefe und Grundrissform | Anteil innenliegender Zonen |
| Bürostruktur | Zellenbüro, Kombibüro oder offene Struktur |
| Technische Anlagen | ihren Flächenbedarf |
| Konstruktionsart | die Wandstärken |
Ein Entwurf mit ungünstiger Kernanordnung kann bei identischem Bauwerkskennwert deutlich weniger vermietbare Fläche liefern. Der Unterschied wirkt über die gesamte Nutzungsdauer, weil er nicht nur die Investition betrifft, sondern jede spätere Mieteinnahme.
Praktische Folge: In einer Variantenuntersuchung für ein Bürogebäude gehören zwei Kennwerte nebeneinander, der Bauwerkskennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche und die Investition je Quadratmeter Nutzungsfläche. Erst der zweite beantwortet die Frage des Bauherrn.
Der Anteil der technischen Anlagen
Der Anteil der Kostengruppe 400 an den Bauwerkskosten ist im Bürobau deutlich höher als im Wohnungsbau und über die Jahre weiter gestiegen. Treiber sind Lüftungs- und Kälteanlagen, Sicherheits- und Kommunikationstechnik, Fördertechnik sowie zunehmend Gebäudeautomation und Ladeinfrastruktur.
Datensammlungen weisen einzelne Anlagengruppen gesondert aus und geben dabei zwei Zahlen an, die nicht verwechselt werden dürfen: den prozentualen Anteil an den Kosten der technischen Anlagen und den Kennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, wobei letzterer nur aus den Objekten gebildet wird, bei denen diese Anlage überhaupt abgerechnet wurde. Bei Förderanlagen etwa steht ein einstelliger Prozentanteil einem Kennwert im niedrigen zweistelligen Eurobereich je Quadratmeter gegenüber.
Wer diese Unterscheidung übersieht, rechnet eine Anlage in ein Gebäude ein, das sie nicht hat, oder lässt sie in einem Gebäude aus, das sie braucht. Der Fehler wirkt in beide Richtungen und ist am Kennwert nicht erkennbar.
Neubau oder Revitalisierung
Ein wachsender Teil der Bürobauvorhaben betrifft nicht den Neubau, sondern die Ertüchtigung vorhandener Gebäude. Datensammlungen führen Umbauten deshalb als eigene Kategorie, und die Kennwerte sind nicht mit denen des Neubaus vergleichbar.
Die Streuung ist bei Umbauten erheblich größer. Der Grund liegt in der Bandbreite der Eingriffstiefe: Sie reicht von einer reinen Mieterausbaumaßnahme über den Austausch der Anlagentechnik bis zur Entkernung mit vollständiger Erneuerung von Fassade und Technik unter Erhalt des Tragwerks.
Drei Positionen treiben die Kosten im Bestand über das Neubauniveau hinaus. Sie fallen unabhängig voneinander an und summieren sich.
| Position | Warum sie im Bestand teurer wird |
|---|---|
| Tragwerk | vorhandene Decken selten auf heutige Nutzlasten und auf die Führung heutiger Anlagentechnik ausgelegt |
| Schadstoffe | Untersuchung, Beseitigung und Entsorgung; die Unsicherheit sinkt erst nach Öffnung der Bausubstanz |
| Geschosshöhen | begrenzen den Raum für abgehängte Decken und Doppelböden, verteuern die Technikführung |
Dem stehen drei Positionen gegenüber, die im Bestand ganz entfallen. Sie mindern den Abstand zum Neubau, heben ihn aber nicht auf.
| Position | Im Bestand |
|---|---|
| Gründung | entfällt |
| Rohbau | entfällt weitgehend |
| Erschließungskerne | entfallen häufig |
Dem stehen Einsparungen gegenüber, die erheblich sein können: Gründung, Rohbau und häufig auch die Erschließungskerne entfallen. Ob eine Revitalisierung günstiger ist als ein Ersatzneubau, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten und gehört in eine gesonderte Untersuchung. Die Systematik der Eingriffstiefen steht im Zweig zu den Sanierungskosten.
Zertifizierungen als Kostenfaktor
Bei Bürogebäuden im Investmentsegment ist eine Nachhaltigkeitszertifizierung inzwischen die Regel und nicht die Ausnahme. Sie wirkt auf die Baukosten über mehrere Wege.
Die beiden Wege landen in verschiedenen Kostengruppen, und genau daran scheitert die Verwendung fremder Kennwerte. Ein fremder Kennwert ist deshalb nur verwendbar, wenn er den gewählten Weg benennt.
| Weg | Umfasst | Kostengruppe | Im Bauwerkskennwert |
|---|---|---|---|
| Direkt | Gebäudehülle, Anlagentechnik, Materialauswahl, Messkonzept | 300 und 400 | enthalten |
| Indirekt | Dokumentations- und Nachweisaufwand, Zertifizierungsgebühren | 700 | nicht enthalten |
Für die Kostenermittlung ist wichtig, beide Anteile getrennt zu führen. Der bauliche Mehraufwand gehört in die Kostengruppen 300 und 400 und ist Teil des Bauwerkskennwerts. Der Nachweisaufwand gehört in die Kostengruppe 700 und ist im Bauwerkskennwert gerade nicht enthalten. Ein Kennwert aus einer Grundgesamtheit zertifizierter Objekte enthält das eine, nicht das andere.
Weitere gebräuchliche Bezugsgrößen
Neben der Brutto-Grundfläche sind im Bürobau zwei weitere Größen üblich. Beide führen zu deutlich anderen Zahlen als die Brutto-Grundfläche.
| Bezugsgröße | Wann sie trägt | Wovon sie abhängt |
|---|---|---|
| Je Arbeitsplatz | wenn der Nutzer und nicht der Investor entscheidet | Bürostruktur und Flächenkennzahl je Arbeitsplatz |
| Je m³ Brutto-Rauminhalt | wenn die Geschosshöhen vom Üblichen abweichen | repräsentative Eingangsbereiche, Umnutzungen mit großen lichten Höhen |
Beide Größen ersetzen den Flächenkennwert nicht, sondern kontrollieren ihn. Weichen die Ergebnisse stark voneinander ab, liegt in aller Regel eine ungewöhnliche Geometrie oder eine ungewöhnliche Belegungsdichte vor.
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Die genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken erheblich nach Standard, Ausbaustufe, Anlagenumfang und Region.