Die maßgebliche Bezugsgröße ist das Zimmer
Im Hotelbau ist der Flächenkennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche zweitrangig. Maßgeblich ist die Investition je Zimmer, weil das Zimmer die Ertragseinheit des Betriebs ist und die Wirtschaftlichkeitsrechnung darauf aufbaut.
Der Kennwert je Zimmer hat allerdings eine Eigenschaft, die er mit keinem Flächenkennwert teilt: Er sinkt mit steigender Zimmerzahl. Der Grund liegt darin, dass die öffentlichen Flächen in ihm enthalten sind. Rezeption, Lobby, Gastronomie, Küche, Lager, Verwaltung, Personalräume und Erschließung fallen weitgehend unabhängig von der Zimmerzahl an und verteilen sich bei einem großen Haus auf mehr Ertragseinheiten.
Ein Kennwert je Zimmer ist deshalb nur zusammen mit der Zimmerzahl verwendbar, für die er gebildet wurde. Ein Wert aus einem Haus mit 60 Zimmern ist nicht auf ein Haus mit 200 Zimmern übertragbar, auch bei identischer Kategorie und Ausstattung.
Die verfügbaren Spannen
Für die Dreisternekategorie in Deutschland reicht die dokumentierte Bandbreite von etwa 50.000 Euro als unterem Rand bis rund 200.000 Euro je Zimmer, also ein Faktor 4 innerhalb einer einzigen Kategorie. Die Spannweite beträgt damit das Vierfache.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Dokumentierte Spanne, Dreisternekategorie | 50.000 bis 200.000 € je Zimmer |
| Streubreite innerhalb der Kategorie | Faktor 4 |
| Entwicklung seit 2004, Dreisternekategorie | etwa verdoppelt |
| Entwicklung seit 2004, Luxussegment | nahezu verdreifacht |
| Haltbarkeit eines Kennwerts ohne Fortschreibung | 3 Jahre |
Ein Teil dieser Streuung ist real und folgt aus Konzept und Standort. Ein anderer Teil folgt aus uneinheitlichen Erhebungsgrundlagen. Ältere Quellen nennen für die Mittelklasse Werte, die weit unter den heutigen liegen: Die Investitionskosten haben sich in der Dreisternekategorie seit dem Jahr 2004 etwa verdoppelt und im Luxussegment nahezu verdreifacht.
Für die Verwendung folgt daraus eine klare Regel: Kennwerte aus dem Hotelbau altern schneller als in jedem anderen Segment. Ein Wert ohne Erhebungsjahr ist unbrauchbar, und ein Wert, der älter als drei Jahre ist, verlangt eine Fortschreibung, deren Unsicherheit dokumentiert gehört.
Was in einem Kennwert je Zimmer steckt
Die Grenze zwischen beidem ist die eigentliche Fehlerquelle, und sie verläuft nicht dort, wo sie ein Investor vermutet. Drei der ausgeschlossenen Positionen können die Gesamtinvestition um eine Größenordnung verschieben, die dem Abstand zweier Sternekategorien entspricht.
| Üblicherweise enthalten | Regelmäßig nicht enthalten |
|---|---|
| Bauwerkskosten des Hauses, umgelegt auf die Zimmerzahl | Grundstück und Erwerbsnebenkosten |
| Innenausbau bis zur Bezugsfertigkeit | Sonderflächen wie Wellness und Tagung |
| Einrichtung von Zimmern und öffentlichen Bereichen | Tiefgarage |
| Technische Ausstattung einschließlich Küchentechnik | Baunebenkosten der Kostengruppe 700 |
| Vorlaufkosten des Betriebs: Personalaufbau, Vermarktung, Warenerstausstattung |
Die drei letztgenannten Punkte sind der häufigste Grund für Abweichungen zwischen einer frühen Investitionsschätzung und der späteren Abrechnung. Ein Wellnessbereich oder eine Tiefgarage kann die Gesamtinvestition um eine Größenordnung verschieben, die dem Unterschied zwischen zwei Sternekategorien entspricht.
Das Betriebskonzept bestimmt die Kosten stärker als die Kategorie
Die Sternekategorie ist ein grober Indikator, weil sie über Ausstattung, Zimmergröße und Einrichtungsniveau etwas aussagt. Der stärkere Treiber ist jedoch das Betriebskonzept, also die Frage, welche Flächen das Haus überhaupt vorhält.
Die Wirkung der einzelnen Flächenentscheidungen lässt sich vorab abschätzen. Sie gehört damit in die Betriebstypenkonzeption und nicht in die spätere Kostenverhandlung.
| Flächenentscheidung | Wirkung auf die Investition je Zimmer |
|---|---|
| Keine Tagungsräume | senkend |
| Kein vollwertiges Restaurant, keine Produktionsküche | senkend |
| Bar zugleich als Frühstücksbereich | senkend |
| Wellnessbereich | steigernd, teils ohne Ertragsbeitrag |
| Mehrere gastronomische Einheiten | steigernd |
| Großzügige Lobby | steigernd, ohne Ertragsbeitrag |
Ein Konzept ohne Tagungsräume, ohne vollwertiges Restaurant und damit ohne große Produktionsküche und Lagerflächen, mit einer Bar, die zugleich als Frühstücksbereich dient, kommt mit einem erheblich kleineren Flächenprogramm je Zimmer aus. Die Investition je Zimmer sinkt entsprechend, ohne dass an der Zimmerqualität gespart würde.
Umgekehrt treiben Wellnessbereiche, Tagungskapazitäten, mehrere gastronomische Einheiten und großzügige Lobbys die Fläche je Zimmer und damit den Kennwert nach oben, teilweise ohne unmittelbaren Ertragsbeitrag. Sie erklären den größten Teil der Streuung innerhalb einer Kategorie.
Für die frühe Kostenermittlung heißt das: Vor jeder Kennwertsuche steht die Betriebstypenkonzeption und daraus abgeleitet ein Raum- und Flächenprogramm. Erst mit diesem Programm lässt sich beurteilen, welche Vergleichswerte überhaupt einschlägig sind.
Die Zimmergröße als zweiter Treiber
Neben dem Betriebskonzept bestimmt die Zimmergröße den Kennwert unmittelbar. Sie ist die eine Größe, die Kategorie, Flächenprogramm und Investition zugleich betrifft.
Ein größeres Zimmer wirkt über alle Kostengruppen zugleich, und genau darin liegt seine Hebelwirkung. Keine einzelne Ausstattungsentscheidung erreicht eine vergleichbare Breitenwirkung.
| Was ein größeres Zimmer bewirkt | Betroffene Größe |
|---|---|
| Mehr Fläche je Ertragseinheit | Bauwerkskosten |
| Längere Erschließungswege | Fläche und Anlagentechnik |
| Größere Fassadenfläche je Zimmer | Kostengruppe 300 |
| Höherer Aufwand für Ausbau und Einrichtung | Ausbau und Ausstattung |
Der Effekt ist deshalb stärker als jede einzelne Ausstattungsentscheidung. Er wirkt auf die gesamte Fläche und nicht nur auf einen Bauteil.
Umgekehrt ist eine kompakte, hoch standardisierte Zimmergeometrie der wirksamste Hebel im Hotelbau. Sie erlaubt eine industrielle Vorfertigung von Bädern, wiederholt sich über alle Geschosse und reduziert Planungsaufwand und Ausführungsrisiko zugleich.
Für die frühe Kostenermittlung ergeben sich daraus zwei Zahlen, die zusammen zu führen sind: die Zimmerfläche und der Anteil der Zimmerflächen an der Brutto-Grundfläche. Der zweite Wert ist die eigentliche Effizienzkennzahl des Hotelbaus, weil er zeigt, wie viel der gebauten Fläche überhaupt Ertrag erzeugt.
Baunebenkosten im Hotelbau
Die Kostengruppe 700 fällt im Hotelbau überdurchschnittlich aus, was in Kennwerten je Zimmer regelmäßig übersehen wird, weil diese sich auf die Bau- und Einrichtungskosten beschränken. Sie ist deshalb gesondert anzusetzen.
Vier Ursachen wirken zusammen, und die letzte ist zugleich die am wenigsten planbare. Sie hängt am Landesrecht und ist deshalb vor der Standortentscheidung zu klären.
| Ursache | Wirkung |
|---|---|
| Planungsaufwand für Betriebskonzeption und Flächenprogramm | zusätzliche Leistungsbilder |
| Einbindung von Betreiber und Marke | Abstimmungsschleifen |
| Fachplanungen für Küchentechnik und Wellnessanlagen | zusätzliche Fachplaner |
| Aufwendigeres Genehmigungsverfahren | Beherbergungsstätten gelten ab bestimmten Schwellen als Sonderbauten |
Die Systematik der Kostengruppe 700 und die Frage der Bezugsbasis stehen im Beitrag zu den Baunebenkosten nach KG 700. Dort steht auch, welche Positionen dieser Gruppe regelmäßig unterschätzt werden.
Der Flächenkennwert als Gegenprobe
Der Kennwert je Quadratmeter Brutto-Grundfläche ersetzt die Zimmerbetrachtung nicht, kontrolliert sie aber. Weichen die beiden Ergebnisse deutlich voneinander ab, liegt in aller Regel eine ungewöhnliche Flächenrelation vor, also entweder sehr große Zimmer oder ein sehr hoher Anteil öffentlicher Flächen.
Gebräuchlich ist im Hotelbau zusätzlich der Kennwert je Kubikmeter Brutto-Rauminhalt, der bei repräsentativen Lobbys mit großen lichten Höhen aussagekräftiger sein kann als die Fläche. Die Systematik beider Größen steht im Beitrag zu den Bezugsgrößen.
Innenausbau und Technik sind die Kostentreiber
Die Preisentwicklung verläuft im Hotelbau derzeit gegenläufig. Im Rohbau zeigt sich eine gewisse Entlastung, ausgelöst durch nachgebende Baustoffpreise und eine rückläufige Auftragslage im Baugewerbe. Im Innenausbau und in der technischen Gebäudeausstattung verharren die Preise dagegen auf hohem Niveau.
Für den Hotelbau ist das besonders spürbar, weil der Innenausbau hier einen größeren Anteil trägt als in fast jeder anderen Gebäudeart. Ein pauschaler Zuschlag auf einen Gesamtkennwert bildet diese Gegenläufigkeit nicht ab und unterschätzt den Ausbauanteil systematisch.
Hinzu kommt ein wachsender Posten, der in älteren Kennwerten praktisch nicht vorkommt: die Investition in Digitalisierung je Zimmer, die sich in den zurückliegenden Jahren von einigen hundert auf annähernd tausend Euro je Zimmer entwickelt hat. Der Betrag ist im Verhältnis zur Gesamtinvestition klein, aber er steht stellvertretend für eine Reihe von Positionen, die ein alter Kennwert schlicht nicht enthält.
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Die genannten Größenordnungen sind Orientierungswerte für Deutschland. Sie ersetzen keine projektbezogene Kostenermittlung und schwanken erheblich nach Kategorie, Betriebskonzept, Zimmerzahl, Standort und Marktlage.